Τράπεζα της Ελλάδος: Καμπανάκι για την αγορά κατοικίας – Οι τιμές, τα ενοίκια και οι κίνδυνοι από τα στεγαστικά δάνεια
Η ΤτΕ ζητά στενή παρακολούθηση της πιστωτικής επέκτασης και επιτάχυνση των παρεμβάσεων για την αξιοποίηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος…
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα εμφανίζει αυξανόμενες πιέσεις, καθώς οι τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, ενώ η διαθέσιμη προσφορά παραμένει περιορισμένη. Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι διαμορφώνονται συνθήκες συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων, οι οποίες απαιτούν στενή παρακολούθηση, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτει η στεγαστική πίστη.
Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,8% το 2025 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ξεπερνώντας πλέον το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008. Ειδικότερα, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,4%, ενώ των παλαιότερων κατά 8,1%. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφηκαν στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, με 9,8%, και στη Θεσσαλονίκη, με 9,6%, ενώ στην Αθήνα η άνοδος διαμορφώθηκε σε 6,2%. Αντίστοιχη πίεση καταγράφεται και στα ενοίκια, επιβαρύνοντας περαιτέρω τα νοικοκυριά.
Βασική αιτία της ανόδου είναι η υπερβάλλουσα ζήτηση σε σχέση με τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών. Στη ζήτηση συμβάλλουν τόσο οι εγχώριοι αγοραστές όσο και οι ξένοι επενδυτές. Την περίοδο 2018-2025, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως την περίοδο 2008-2017. Την ίδια στιγμή, η προσφορά δεν αυξάνεται με επαρκή ταχύτητα, καθώς μέρος του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς και η νέα οικοδομική δραστηριότητα δεν καλύπτει τις ανάγκες.
Σημαντικό μέρος του προβλήματος αφορά τα κενά ακίνητα που δεν αξιοποιούνται. Σύμφωνα με την ΤτΕ, καθυστερήσεις στη διευθέτηση ιδιωτικών χρεών, ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια και εκκρεμείς διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης δυσχεραίνουν την επιστροφή κατοικιών στην αγορά. Παράλληλα, το κόστος ανακαίνισης, οι νομικές και διοικητικές εκκρεμότητες, καθώς και η αβεβαιότητα γύρω από την αξιοποίηση ορισμένων ακινήτων περιορίζουν τα κίνητρα των ιδιοκτητών να τα αναβαθμίσουν και να τα διαθέσουν προς πώληση ή ενοικίαση.
Πρόσθετο εμπόδιο αποτελεί η επιβράδυνση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας το 2025. Σε σύγκριση με το 2024, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών μειώθηκε κατά 2,4%, η επιφάνειά τους κατά 9,4% και ο όγκος κατά 2,4%. Η αβεβαιότητα που προκάλεσαν οι δικαστικές εξελίξεις σχετικά με τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού επηρέασε την αγορά, αν και η οικοδομική δραστηριότητα εμφάνισε ανάκαμψη κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, μετά την αναμόρφωση του σχετικού πλαισίου.
Η άνοδος των τιμών έχει διπλή επίδραση στα νοικοκυριά. Από τη μία πλευρά, ενισχύει την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας όσων διαθέτουν κατοικία. Από την άλλη, δυσκολεύει την απόκτηση σπιτιού από όσους δεν έχουν ιδιόκτητη στέγη και αυξάνει το βάρος των στεγαστικών δαπανών. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η προσιτότητα της κατοικίας έχει επιδεινωθεί, ενώ η ανάκαμψη των νέων στεγαστικών δανείων καθιστά αναγκαία την παρακολούθηση των όρων χρηματοδότησης και της δυνατότητας των δανειοληπτών να εξυπηρετούν τις υποχρεώσεις τους.
Για τον περιορισμό των χρηματοοικονομικών κινδύνων εφαρμόζονται ήδη όρια στη δανειακή επιβάρυνση των δανειοληπτών. Για την αγορά πρώτης κατοικίας, ο δείκτης δανείου προς αξία του ακινήτου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90%, ενώ για τους υπόλοιπους δανειολήπτες το όριο είναι 80%. Αντίστοιχα, ο δείκτης εξυπηρέτησης δανείου προς εισόδημα διαμορφώνεται έως το 50% για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας και έως το 40% για τους λοιπούς δανειολήπτες. Η ΤτΕ αναφέρει ότι τα πιστοδοτικά κριτήρια παραμένουν σε γενικές γραμμές συνετά, υπογραμμίζοντας παράλληλα τη σημασία της συνεχούς αξιολόγησης των κινδύνων.
Η Τράπεζα της Ελλάδος δίνει ιδιαίτερη έμφαση στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, μέσω της κατασκευής νέων ακινήτων, της ανακαίνισης παλαιών και της επαναφοράς στην αγορά κατοικιών που παραμένουν αναξιοποίητες. Στο επίκεντρο βρίσκονται επίσης η επιτάχυνση των διαδικασιών για ακίνητα που παραμένουν δεσμευμένα λόγω οφειλών και η αντιμετώπιση των εμποδίων που καθυστερούν την αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.
