Πλασματική εικόνα στην αγορά κατοικίας: Η ψαλίδα τιμής και αξίας που φέρνει αδιέξοδο
Η έρευνα της Prosperty αποκαλύπτει τις βαθιές στρεβλώσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων – Από την γήρανση του αποθέματος έως την απουσία θεσμικών επενδυτών
Η ελληνική αγορά κατοικίας παρουσιάζει μια εικόνα που απέχει σημαντικά από την πραγματικότητα. Σύμφωνα με την έρευνα της Prosperty, που παρουσιάστηκε στο συνέδριο Prodexpo 2025, οι ζητούμενες τιμές πώλησης είναι σχεδόν διπλάσιες από τις πραγματικές τιμές μεταβίβασης, δημιουργώντας μια πλασματική αίσθηση αξίας και αποτρέποντας ουσιαστικές συναλλαγές.
Η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 2.583 ευρώ/τ.μ., ενώ η μέση αξία μεταβίβασης φτάνει μόλις τα 1.329 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ. Το χάσμα αυτό αποτυπώνει την ανορθολογική τιμολόγηση και την έλλειψη διαφάνειας στην αγορά, με τις αγγελίες να μην αντικατοπτρίζουν τις πραγματικές συνθήκες.
«Η στέγη είναι δικαίωμα και η χώρα χρειάζεται ολιστική στρατηγική, διαφάνεια και δράση», τόνισε ο CEO της Prosperty, Αντώνης Μαρκόπουλος.
Η έρευνα εντοπίζει τέσσερις βασικούς άξονες προβλημάτων στην προσφορά ακινήτων:
- Γήρανση του αποθέματος: Το 60% των κατοικιών είναι άνω των 30 ετών, ενώ μόλις το 10% των παλαιών ακινήτων έχει ανακαινιστεί.
- Αναντιστοιχία τιμής και ποιότητας: Οι τιμές δεν αντανακλούν την πραγματική κατάσταση των ακινήτων, με μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ αγγελιών και συμβολαίων.
- Απουσία θεσμικών επενδυτών: Δεν υπάρχουν οργανωμένα funds που να επενδύουν σε οικιστικά ακίνητα, αφήνοντας μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων ανεκμετάλλευτο.
- Έλλειψη διαθέσιμης γης: Λιγότερο από το 22% των οικοπέδων στην Αττική ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ., περιορίζοντας την ανάπτυξη νέων οικιστικών projects.
Το πρόβλημα δεν περιορίζεται μόνο στην προσφορά. Η ζήτηση επηρεάζεται από δημογραφικές αλλαγές, δυσκολία πρόσβασης σε ίδια κεφάλαια, ανεπαρκή φοιτητική στέγαση και πολυϊδιοκτησία. Η μη αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας και η απουσία συγκριτικών δεδομένων επιτείνουν την κρίση.
Η Prosperty προτείνει τη δημιουργία ενός Ενιαίου Συστήματος Καταχώρισης Ακινήτων (MLS), ώστε να περιοριστούν οι ψευδείς αγγελίες, να ενισχυθεί η διαφάνεια και να επιταχυνθούν οι συναλλαγές. Παράλληλα, παρουσιάζει διεθνείς λύσεις που μπορούν να εφαρμοστούν και στην Ελλάδα:
- Rent-to-Buy: Μίσθωση με δικαίωμα εξαγοράς.
- Shared Equity: Συμμετοχή κράτους ή ταμείων σε νέα projects.
- Κρατικές εγγυήσεις: Για κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής.
- Στοχευμένες φοροελαφρύνσεις: Σε νησιωτικές ή ακριτικές περιοχές.
Η αγορά κατοικίας χρειάζεται επανεκκίνηση με βάση τα δεδομένα και όχι τις προσδοκίες. Η πρόσβαση σε αξιόπιστες πληροφορίες, η ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης και η δημιουργία ενός εθνικού πλαισίου στεγαστικής πολιτικής είναι τα πρώτα βήματα προς μια βιώσιμη λύση.
