Το 34,5% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια
Δεκαπενταετής αποεπένδυση, ανενεργά ακίνητα και δομική αναντιστοιχία προσφοράς–ζήτησης τροφοδοτούν την άνοδο τιμών και ενοικίων
Η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια από τις πιο έντονες στεγαστικές κρίσεις στην Ευρώπη, παρά το γεγονός ότι διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Σύμφωνα με τα στοιχεία, το 34,5% του συνολικού αποθέματος αφορά εξοχικές, δευτερεύουσες ή περιστασιακής χρήσης κατοικίες, ποσοστό που δημιουργεί την εντύπωση ότι υπάρχει επαρκής προσφορά. Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι πολύ διαφορετική, καθώς μεγάλο μέρος αυτών των ακινήτων δεν μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα για μόνιμη κατοίκηση ή μακροχρόνια μίσθωση.
Το ΚΕΦίΜ επισημαίνει ότι η σημερινή κρίση έχει τις ρίζες της σε μια δεκαετία βαθιάς αποεπένδυσης. Μεταξύ 2007 και 2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν κατά 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 84%. Παρά τη σταδιακή ανάκαμψη των τελευταίων ετών, η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, αφήνοντας ένα σημαντικό κενό νέας προσφοράς. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση έχει επανενεργοποιηθεί δυναμικά από πολλαπλές πηγές, οδηγώντας σε αύξηση των τιμών κατοικιών κατά 11,6% μέσα σε έναν χρόνο.
Το υφιστάμενο απόθεμα ακινήτων δεν μπορεί να καλύψει άμεσα τις ανάγκες της αγοράς. Πολλά από τα κενά ακίνητα είναι παλαιά, ενεργειακά ανεπαρκή ή απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις. Άλλα βρίσκονται σε περιοχές χαμηλής ζήτησης ή αντιμετωπίζουν νομικά και πολεοδομικά εμπόδια που καθιστούν αδύνατη τη μεταβίβασή τους. Ακόμη και στην Αττική, όπου η ζήτηση είναι υψηλή, σημαντικό μέρος των κενών κατοικιών παραμένει εκτός αγοράς για τους ίδιους λόγους.
Η αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης είναι εμφανής και στη σύνθεση των ακινήτων. Η ζήτηση επικεντρώνεται σε μικρότερα, νεότερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα, ενώ μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών αφορά μεγαλύτερες ή παλαιότερες κατασκευές σε περιοχές με περιορισμένο ενδιαφέρον. Η άνοδος των τιμών δημιουργεί κίνητρα για σταδιακή αξιοποίηση μέρους του αποθέματος, ωστόσο η διαδικασία είναι αργή και απαιτεί επενδύσεις και χρόνο.
Ξεχωριστή κατηγορία αποτελούν τα ακίνητα που έχουν περάσει σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων μέσω πλειστηριασμών. Αν και το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει περίπου 20.000 κατοικίες, μόνο ένα μικρό μέρος είναι άμεσα διαθέσιμο προς πώληση, καθώς τα περισσότερα φέρουν νομικά βάρη ή πολεοδομικές εκκρεμότητες. Από τα 11.000 ακίνητα που διαχειρίζονται οι servicers, μόλις 2.000 θεωρούνται ώριμα για διάθεση στην αγορά.
Η κυβέρνηση επιχειρεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα με ένα ευρύ πακέτο παρεμβάσεων, όπως η κοινωνική αντιπαροχή, η κοινωνική μίσθωση, τα κίνητρα για επαναφορά κενών κατοικιών στην αγορά και η δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας» του ΕΣΠΑ, που στοχεύει στην αναβάθμιση 25.000 παλαιών κατοικιών. Ωστόσο, όπως επισημαίνει το ΚΕΦίΜ, η κλίμακα των μέτρων παραμένει μικρή σε σχέση με το μέγεθος του προβλήματος, ενώ η υλοποίησή τους απαιτεί χρόνο λόγω αδειοδοτήσεων και κατασκευαστικών διαδικασιών.
