Σαρωτικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων από το 2027
Νέο πακέτο παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης επεξεργάζεται η κυβέρνηση, το οποίο περιλαμβάνει περαιτέρω μειώσεις στους φορολογικούς συντελεστές των εισοδημάτων από ενοίκια, καθώς και επέκταση ή ακόμη και διεύρυνση των υφιστάμενων κινήτρων για τη μακροχρόνια μίσθωση και τις ανακαινίσεις κατοικιών. Την ίδια ώρα, παρατείνεται το «απαγορευτικό» για την έκδοση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ενώ παραμένει ανοιχτό το ενδεχόμενο ένταξης επιπλέον περιοχών στο αυστηρό πλαίσιο για τα Airbnb.
Παράλληλα, «παγώνει» για ακόμη έναν χρόνο η επιβολή ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, ενώ στο τραπέζι βρίσκεται και η αναστολή ή ακόμη και η κατάργηση του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Τα μέτρα αυτά, σε συνδυασμό με τις υπόλοιπες παρεμβάσεις που αναμένεται να «κλειδώσουν» το επόμενο διάστημα και να παρουσιαστούν από τον πρωθυπουργό στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, θεωρούνται από αρμόδιες πηγές κρίσιμα για την αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς ενοικίαση ή αγορά. Μάλιστα, όπως επισημαίνουν οι ίδιοι παράγοντες, η διεύρυνση του διαθέσιμου «στοκ» ακινήτων μπορεί να συμβάλει στη συγκράτηση των μισθωμάτων, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου οι τιμές έχουν καταγράψει σημαντική άνοδο τα τελευταία χρόνια.
Αναλυτικότερα, τα νέα «αναχώματα» για την ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης που βρίσκονται σε επεξεργασία με σκοπό να ισχύσουν από το 2027 είναι τα εξής:
1. «Κούρεμα» φόρου στα εισοδήματα από ενοίκια: Η περαιτέρω ελάφρυνση της φορολογίας των μισθωμάτων βρίσκεται στο επίκεντρο των κυβερνητικών σχεδιασμών, με το επικρατέστερο σενάριο να προβλέπει τη μείωση του πρώτου συντελεστή από το 15% στο 10% ή ακόμη και στο 8% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ετησίως. Σύμφωνα με πληροφορίες, στόχος είναι να δοθεί ένα επιπλέον κίνητρο στους ιδιοκτήτες ακινήτων ώστε να δηλώνουν το σύνολο των εισοδημάτων τους από μισθώματα, να επαναφέρουν κλειστά ακίνητα στην αγορά και να στραφούν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Παράλληλα, η κυβέρνηση εκτιμά ότι η ελάφρυνση της φορολογικής επιβάρυνσης μπορεί να λειτουργήσει υποστηρικτικά στην προσπάθεια αύξησης της προσφοράς κατοικιών και συγκράτησης των ενοικίων. Σημειώνεται ότι τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, χωρίς αφορολόγητο όριο. Από το 2026 ισχύει ευνοϊκότερη κλίμακα φορολόγησης με συντελεστή 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ, ενώ για το τμήμα από 12.001 έως 24.000 ευρώ ο συντελεστής έχει μειωθεί στο 25% από 35% που ίσχυε παλαιότερα. Για εισοδήματα πάνω από 35.000 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής 45%. Πριν από την εφαρμογή της κλίμακας αναγνωρίζεται αυτόματα έκπτωση δαπανών 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος.
2. Επέκταση των περιορισμών στα Airbnb: Στο τραπέζι βρίσκεται η επέκταση των περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και για το 2027 ενώ εξετάζεται και η ένταξη νέων περιοχών στο καθεστώς αναστολής έκδοσης νέων αδειών. Μετά την εφαρμογή του μέτρου σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, το οικονομικό επιτελείο αξιολογεί τα αποτελέσματα της παρέμβασης και δεν αποκλείει τη διεύρυνσή της σε γειτονιές όπου καταγράφεται έντονη πίεση στην αγορά κατοικίας λόγω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Στόχος είναι να συγκρατηθεί η περαιτέρω συρρίκνωση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων προς τους μόνιμους κατοίκους. Κυβερνητικές πηγές επισημαίνουν ότι η υπερσυγκέντρωση ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει συμβάλει στην άνοδο των ενοικίων σε αρκετές περιοχές, γεγονός που καθιστά αναγκαία τη λήψη πρόσθετων μέτρων εξισορρόπησης της αγοράς.
3. Αφορολόγητα ενοίκια για τρία χρόνια: Το μέτρο λήγει στο τέλος του έτους και ήδη υπάρχουν εισηγήσεις για την παράτασή του ή ακόμη και για τη διεύρυνση των υφιστάμενων κινήτρων, καθώς θεωρείται ότι μπορεί να συμβάλλει στην επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Μεταξύ των σεναρίων που εξετάζονται περιλαμβάνονται η μείωση του απαιτούμενου χρόνου αδράνειας των ακινήτων από τα 3 στα 2 χρόνια, η ένταξη περισσότερων κατηγοριών κατοικιών στο ευνοϊκό καθεστώς αλλά και κλιμακωτή μείωση του φόρου μετά το τέλος της τριετούς περιόδου ώστε να ενταχθούν περισσότεροι ιδιοκτήτες.
Σήμερα, οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν κλειστά ακίνητα προς ενοικίαση ως κύρια κατοικία, καθώς και όσοι μετατρέπουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση, απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που εισπράττουν για διάστημα τριών ετών. Για τη χορήγηση της φοροαπαλλαγής, η κατοικία θα πρέπει να ήταν κενή ή να διατίθετο σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από τη σύναψη της νέας σύμβασης.
Παράλληλα, η επιφάνειά της δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τα 120 τ.μ., όριο που αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο όταν ο μισθωτής έχει περισσότερα από δύο παιδιά. Επιπλέον, η μίσθωση θα πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή, η φοροαπαλλαγή διατηρείται μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης θα συνάψει, μέσα σε διάστημα τριών μηνών, μία νέα σύμβαση κύριας κατοικίας επίσης τριετούς διάρκειας. Εάν και η δεύτερη μίσθωση λυθεί πριν από την ολοκλήρωση της τριετίας, το ευεργέτημα της απαλλαγής χάνεται.
4. Φορο-μπόνους για ανακαινίσεις: Στο μικροσκόπιο του οικονομικού επιτελείου βρίσκεται και η παράταση για το 2027 της φορολογικής έκπτωσης για δαπάνες ανακαίνισης και αναβάθμισης ακινήτων, ενός μέτρου που έχει στόχο να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Σήμερα, οι φορολογούμενοι μπορούν να εξασφαλίσουν έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ, η οποία κατανέμεται σε βάθος πενταετίας. Το ανώτατο ύψος των επιλέξιμων δαπανών ανέρχεται σε 16.000 ευρώ, με τη μέγιστη ετήσια έκπτωση φόρου να φθάνει τα 3.200 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες έχουν εξοφληθεί ηλεκτρονικά και τα σχετικά παραστατικά έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ.
Στο πλαίσιο αυτό εξετάζεται όχι μόνο η παράταση του μέτρου μετά το τέλος του 2026, αλλά και η ενδεχόμενη ενίσχυσή του, καθώς θεωρείται ότι συμβάλλει τόσο στην αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος όσο και στην ενεργοποίηση κατοικιών που παραμένουν κλειστές ή δεν μπορούν να διατεθούν στην αγορά χωρίς προηγούμενες παρεμβάσεις. Ενδεικτικά, φορολογούμενος που πραγματοποιεί δαπάνες ανακαίνισης ύψους 15.000 ευρώ δικαιούται έκπτωση φόρου 3.000 ευρώ ετησίως για πέντε χρόνια, με το όφελος να αποτυπώνεται στα εκκαθαριστικά των αντίστοιχων φορολογικών ετών.
5. Αναστολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα: Μεταξύ των μέτρων που συγκεντρώνουν ισχυρές πιθανότητες παράτασης για το 2027 βρίσκεται και η αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Πρόκειται για μια παρέμβαση που θεωρείται κομβικής σημασίας για τη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας και τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων, καθώς μειώνει σημαντικά το τελικό κόστος απόκτησης κατοικίας.
Χάρη στην αναστολή του ΦΠΑ, οι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ενδεικτικά, για την αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος αξίας 200.000 ευρώ, η επιβολή ΦΠΑ 24% θα αύξανε το κόστος κατά 48.000 ευρώ, ανεβάζοντας την τελική τιμή στις 248.000 ευρώ. Με το ισχύον καθεστώς, η φορολογική επιβάρυνση περιορίζεται σε 6.000 ευρώ από τον φόρο μεταβίβασης, με αποτέλεσμα το συνολικό κόστος να διαμορφώνεται στις 206.000 ευρώ.
6. Απαλλαγή από το φόρο υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων: Στα μέτρα που συγκεντρώνουν ισχυρές πιθανότητες παράτασης περιλαμβάνεται και η αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Μάλιστα, πληροφορίες αναφέρουν ότι στο τραπέζι βρίσκεται ακόμη και το ενδεχόμενο οριστικής κατάργησής του, καθώς πρόκειται για έναν φόρο που, αν και θεσμοθετήθηκε, δεν εφαρμόστηκε ποτέ στην πράξη.
Για την ιστορία ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου, δηλαδή στο κέρδος που προκύπτει από τη μεταβίβασή του. Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο αποκτηθεί έναντι 120.000 ευρώ και στη συνέχεια πωληθεί έναντι 180.000 ευρώ, η υπεραξία των 60.000 ευρώ θα φορολογηθεί με συντελεστή 15%, με αποτέλεσμα να προκύπτει φορολογική επιβάρυνση 9.000 ευρώ.
