Πέθανε ο ιδιοκτήτης του σπιτιού που νοικιάζετε;; Πότε μπορούν οι κληρονόμοι να σας κάνουν έξωση
Ο θάνατος του ιδιοκτήτη δεν σημαίνει αυτόματη λήξη του μισθωτηρίου, ωστόσο υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες ο ενοικιαστής μπορεί να κληθεί να αποχωρήσει. Τι προβλέπει η νομοθεσία για τις μισθώσεις, ποιος δικαιούται να εισπράττει το ενοίκιο και πώς επηρεάζεται η σύμβαση όταν ο εκμισθωτής είχε μόνο την επικαρπία του ακινήτου.
Ο θάνατος του ιδιοκτήτη ενός μισθωμένου ακινήτου δημιουργεί συχνά ερωτήματα για την τύχη της μίσθωσης και τα δικαιώματα του ενοικιαστή. Η βασική αρχή του ελληνικού δικαίου είναι ότι ο θάνατος του εκμισθωτή δεν συνεπάγεται αυτομάτως τη λύση του μισθωτηρίου. Ωστόσο, η εξέλιξη της μίσθωσης εξαρτάται από το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, τη διάρκεια της σύμβασης και το εάν ο εκμισθωτής είχε πλήρη κυριότητα ή μόνο επικαρπία.
Όταν ο ιδιοκτήτης είχε την πλήρη κυριότητα του ακινήτου, οι κληρονόμοι του υπεισέρχονται κατά κανόνα στη μισθωτική σχέση, αναλαμβάνοντας τόσο τα δικαιώματα όσο και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτήν. Επομένως, δεν μπορούν να απαιτήσουν την άμεση αποχώρηση του ενοικιαστή μόνο και μόνο επειδή ο αρχικός εκμισθωτής πέθανε. Η σύμβαση εξακολουθεί να ισχύει με τους ίδιους όρους, ως προς τη διάρκεια, το ύψος του μισθώματος και τις συμφωνημένες αναπροσαρμογές, χωρίς να απαιτείται η υπογραφή νέου μισθωτηρίου.
Ζήτημα προκύπτει όταν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι και δεν έχει αποσαφηνιστεί ποιος δικαιούται να εισπράττει το ενοίκιο. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής δεν πρέπει να καταβάλλει το σύνολο του μισθώματος σε οποιονδήποτε εμφανίζεται ως συγγενής του θανόντος. Οφείλει να ζητήσει έγγραφα που αποδεικνύουν την κληρονομική ιδιότητα και τα δικαιώματα κάθε προσώπου, όπως κληρονομητήριο ή τα απαραίτητα πιστοποιητικά που τεκμηριώνουν ποιοι είναι οι κληρονόμοι και ποια μερίδα αναλογεί στον καθένα. Εάν ένας από αυτούς ζητά να εισπράττει ολόκληρο το ποσό, πρέπει να διαθέτει σχετική εξουσιοδότηση ή άλλη νόμιμη αρμοδιότητα.
Εάν οι κληρονόμοι διαφωνούν μεταξύ τους ή προβάλλουν αντικρουόμενες απαιτήσεις, ο ενοικιαστής πρέπει να ζητήσει εγγράφως διευκρινίσεις για τον δικαιούχο και τον τρόπο καταβολής των μισθωμάτων. Σε περιπτώσεις αντικειμενικής αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού του προσώπου που δικαιούται να εισπράξει, μπορεί να εξεταστεί η δημόσια κατάθεση των ενοικίων στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, ώστε να προστατευθεί από τον κίνδυνο να υποχρεωθεί να καταβάλει ξανά το ίδιο ποσό. Εάν όλοι οι κληρονόμοι αποποιηθούν την κληρονομιά, μπορεί να προκύψει ζήτημα σχολάζουσας κληρονομιάς και διορισμού κηδεμόνα για τη διαχείρισή της.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης που πέθανε δεν είχε την πλήρη κυριότητα του ακινήτου, αλλά μόνο την επικαρπία. Πρόκειται για ένα συνηθισμένο ιδιοκτησιακό καθεστώς, κυρίως σε περιπτώσεις γονικών παροχών, όπου οι γονείς μεταβιβάζουν στα παιδιά τους την ψιλή κυριότητα, διατηρώντας για τον εαυτό τους το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου. Η επικαρπία παρέχει στον δικαιούχο τη δυνατότητα να κατοικεί στο ακίνητο ή να το εκμισθώνει και να εισπράττει τα ενοίκια όσο βρίσκεται στη ζωή.
Με τον θάνατο του επικαρπωτή, η επικαρπία αποσβήνεται και δεν μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του. Ο ψιλός κύριος αποκτά πλέον την πλήρη κυριότητα του ακινήτου και δικαιούται να εισπράττει τα μισθώματα που αντιστοιχούν στο χρονικό διάστημα μετά την απόσβεση της επικαρπίας. Οι υπόλοιποι κληρονόμοι του θανόντος δεν αποκτούν δικαίωμα στα μελλοντικά ενοίκια μόνο λόγω της κληρονομικής τους ιδιότητας, εφόσον δεν έχουν άλλο αυτοτελές δικαίωμα στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Η απόσβεση της επικαρπίας, ωστόσο, δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ο ενοικιαστής πρέπει να εγκαταλείψει το σπίτι. Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει ότι, όταν η επικαρπία λήγει ενώ βρίσκεται σε ισχύ μίσθωση που είχε συνάψει ο επικαρπωτής, εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις για την εκποίηση μισθωμένου ακινήτου. Εφόσον η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος πλήρης κύριος οφείλει να τη σεβαστεί και να τηρήσει τη συμφωνημένη διάρκειά της. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει έγγραφο βέβαιης χρονολογίας που να αποδεικνύει τη μίσθωση, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση, με προθεσμία ενός μήνα για μισθώσεις διάρκειας έως ενός έτους και δύο μηνών για μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας.
Σε ό,τι αφορά τις μισθώσεις που συνεχίζονται μετά τον θάνατο του ιδιοκτήτη, οι κληρονόμοι δεν έχουν δικαίωμα να αλλάξουν μονομερώς τους συμφωνημένους όρους ούτε να αυξήσουν το ενοίκιο επειδή απέκτησαν το ακίνητο. Επίσης, δεν μπορούν να απαιτήσουν την αποχώρηση του ενοικιαστή απλώς επειδή επιθυμούν να χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι την κατοικία. Η ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί σήμερα αυτοτελή νόμιμο λόγο πρόωρης καταγγελίας μιας μίσθωσης κύριας κατοικίας, σε αντίθεση με το ειδικό καθεστώς που ίσχυε στο παρελθόν.
Η προστασία του ενοικιαστή είναι ιδιαίτερα σημαντική στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου. Εάν, για παράδειγμα, έχει συμφωνηθεί πενταετής μίσθωση και ο ιδιοκτήτης πεθάνει κατά το δεύτερο έτος, οι κληρονόμοι δεσμεύονται κατά κανόνα από την υπόλοιπη διάρκεια της σύμβασης. Για τις μισθώσεις κύριας κατοικίας ισχύει, επίσης, υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερη περίοδος. Διαφορετική είναι η περίπτωση των μισθώσεων αορίστου χρόνου, καθώς μετά τη συμπλήρωση της νόμιμης ελάχιστης τριετούς διάρκειας οι κληρονόμοι μπορούν να καταγγείλουν τη σύμβαση χωρίς να χρειάζεται να επικαλεστούν ιδιοκατοίκηση ή άλλο ειδικό λόγο.
