Οργιάζουν το μαύρο χρήμα και τα μετρητά στις μεταβιβάσεις ακινήτων
Υποτιμολογήσεις, πληρωμές με μετρητά και μεταπωλήσεις σε υψηλότερες τιμές δημιουργούν εστίες φοροδιαφυγής – Στο 3,09% η συνολική επιβάρυνση από τον φόρο μεταβίβασης, που μπορεί να αξιοποιηθεί για τη νομιμοποίηση αδήλωτων κεφαλαίων
Στο επίκεντρο των ελεγκτικών αρχών βρίσκονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, καθώς σύμφωνα με δημοσίευμα του Sofokleousin.gr, φαινόμενα διακίνησης αδήλωτου χρήματος συνδέονται τόσο με την αναγραφή χαμηλότερων τιμημάτων στα συμβόλαια όσο και με μεταβιβάσεις σε τιμές υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες. Οι πρακτικές αυτές ενδέχεται να αξιοποιούνται για την απόκρυψη της πραγματικής αξίας των συναλλαγών ή για τη διοχέτευση χρημάτων αμφίβολης προέλευσης στην επίσημη οικονομία.
Η νομοθεσία προβλέπει ότι ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας, όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα. Εάν, ωστόσο, από τον έλεγχο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προκύψει ότι το πραγματικό τίμημα ήταν υψηλότερο από εκείνο που δηλώθηκε, ο φόρος μπορεί να υπολογιστεί με βάση το μεγαλύτερο ποσό. Για τον εντοπισμό τέτοιων περιπτώσεων, οι ελεγκτές εξετάζουν τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών αγοραστών και πωλητών, αναζητώντας πρόσθετες καταβολές κοντά στην ημερομηνία της μεταβίβασης.
Η διαφορά αντικειμενικών και εμπορικών αξιών επαναφέρει τα μετρητά
Παρά την υποχρέωση εξόφλησης του τιμήματος μέσω τραπεζικών μέσων πληρωμής, το δημοσίευμα επισημαίνει ότι η πρακτική της καταβολής μετρητών εξακολουθεί να εμφανίζεται στην αγορά ακινήτων. Καθοριστικός παράγοντας είναι η απόσταση ανάμεσα στις αντικειμενικές αξίες και στις πραγματικές τιμές πώλησης, η οποία διευρύνθηκε σημαντικά τα τελευταία χρόνια.
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που παραθέτει το δημοσίευμα, από το τέλος του 2020 έως τον Ιούνιο του 2026 ο δείκτης των εμπορικών τιμών κατοικιών αυξήθηκε κατά 69%, από τις 67,6 στις 114,2 μονάδες. Αντίθετα, οι αντικειμενικές αξίες που ισχύουν σήμερα προέκυψαν από την αναπροσαρμογή του 2021 και εφαρμόζονται από την 1η Ιανουαρίου 2022.
Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα ακινήτου με αντικειμενική αξία 300.000 ευρώ και πραγματική τιμή αγοράς 500.000 ευρώ. Εάν στο συμβόλαιο αναγραφεί μόνο η αντικειμενική αξία, το ποσό των 300.000 ευρώ μπορεί να καταβληθεί μέσω τραπεζικού συστήματος, ενώ η διαφορά των 200.000 ευρώ να δοθεί εκτός της επίσημης συναλλαγής. Με αυτόν τον τρόπο, ο πωλητής αποκτά πρόσθετα αδήλωτα έσοδα και ο αγοραστής εμφανίζει μικρότερη δαπάνη από εκείνη που πραγματικά πραγματοποίησε.
Πώς οι μεταπωλήσεις μπορούν να νομιμοποιήσουν αδήλωτα κεφάλαια
Μια άλλη πρακτική που περιγράφεται στο δημοσίευμα αφορά την αγορά ακινήτων με χρήματα αμφίβολης προέλευσης και την επακόλουθη μεταπώλησή τους σε υψηλότερη τιμή. Σε αυτή την περίπτωση, το ακίνητο μπορεί να εμφανιστεί σε μεταγενέστερο συμβόλαιο με τίμημα 500.000 ή ακόμη και 600.000 ευρώ, ανάλογα με τη συναλλαγή. Τα έσοδα από την πώληση καταγράφονται πλέον ως νόμιμο τίμημα μεταβίβασης, υπό την προϋπόθεση ότι η συναλλαγή είναι πραγματική και πληρούνται οι σχετικές νομικές και φορολογικές προϋποθέσεις.
Η συνολική επιβάρυνση από τον φόρο μεταβίβασης, μαζί με τον δημοτικό φόρο που υπολογίζεται επί του κύριου φόρου, ανέρχεται σε 3,09%. Σύμφωνα με το δημοσίευμα, το σχετικά χαμηλό ποσοστό μπορεί να καθιστά ελκυστική τη χρήση διαδοχικών μεταβιβάσεων για τη νομιμοποίηση αδήλωτων κεφαλαίων, καθώς το κόστος παραμένει περιορισμένο σε σχέση με τα ποσά που ενδέχεται να διακινούνται.
Έλεγχοι σε αγοραστές και πωλητές
Οι συναλλαγές στις οποίες δηλώνονται τιμές σημαντικά υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες μπορούν να προκαλέσουν ελεγκτικό ενδιαφέρον τόσο στην ΑΑΔΕ όσο και στην Αρχή Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες. Οι αρμόδιες υπηρεσίες εξετάζουν τις τραπεζικές κινήσεις των εμπλεκομένων, όχι μόνο σε σχέση με τη συγκεκριμένη αγοραπωλησία, αλλά και στο πλαίσιο ευρύτερου ελέγχου της οικονομικής τους δραστηριότητας.
Η διερεύνηση αποσκοπεί στον εντοπισμό ασυμφωνιών ανάμεσα στα δηλωμένα τιμήματα, στα ποσά που πραγματικά καταβλήθηκαν και στην οικονομική δυνατότητα των συναλλασσομένων. Η διαπίστωση μιας ασυνήθιστα υψηλής ή χαμηλής τιμής δεν αποδεικνύει από μόνη της παράνομη δραστηριότητα, αλλά μπορεί να αποτελέσει αφορμή για περαιτέρω έλεγχο της προέλευσης των χρημάτων και των συνθηκών υπό τις οποίες πραγματοποιήθηκε η μεταβίβαση.
