Οι υψηλές τιμές ακινήτων «παγώνουν» τα στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα
Αρνητικές ροές το 2026, ιστορικό χαμηλό στην ιδιοκατοίκηση και δυσκολότερη πρόσβαση σε χρηματοδότηση στην ΕΕ.
Οι Έλληνες εμφανίζονται πιο αποφασισμένοι από κάθε άλλον Ευρωπαίο να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία, όμως η πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων και των τραπεζικών κριτηρίων τους κρατά μακριά από το στόχο. Παρά τη μικρή ανάκαμψη του 2025, όταν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων ξεπέρασαν για πρώτη φορά τις αποπληρωμές, το 2026 οι ροές επέστρεψαν σε αρνητικό έδαφος. Το πεντάμηνο του έτους έκλεισε με καθαρές εκροές 22,34 εκατ. ευρώ, δείχνοντας ότι η αγορά παραμένει εγκλωβισμένη στις υψηλές τιμές και στη μειωμένη προσφορά κατοικιών .
Η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα έχει υποχωρήσει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Από το 77% το 2010, το ποσοστό έπεσε στο 69,4% το 2025, σύμφωνα με το ΙΟΒΕ. Το όνειρο της απόκτησης στέγης απομακρύνεται για χιλιάδες νοικοκυριά, τα οποία παραμένουν εγκλωβισμένα στην αγορά ενοικίων, όπου το κόστος –βάσει Eurostat– είναι το υψηλότερο στην Ευρώπη σε σχέση με τα εισοδήματα. Η πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση βαθμολογείται ως η δυσκολότερη στην ΕΕ, με τους Έλληνες να δίνουν μόλις 2,3 στην κλίμακα 1-5, έναντι 2,77 στη Γερμανία .
Η μεγάλη αύξηση των τιμών των κατοικιών αποτελεί τον βασικό ανασταλτικό παράγοντα. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα: για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στο Περιστέρι, η τιμή φτάνει τις 225.000 ευρώ. Με τραπεζική κάλυψη στο 80%, ο δανειολήπτης πρέπει να διαθέσει 45.000 ευρώ ίδια κεφάλαια. Παράλληλα, η μηνιαία δόση περίπου 750 ευρώ απαιτεί καθαρό οικογενειακό εισόδημα τουλάχιστον 1.900 ευρώ, ώστε να μην ξεπεραστεί το όριο του 40% στις συνολικές δανειακές υποχρεώσεις. Για πολλά νέα ζευγάρια, η άσκηση αυτή καταλήγει σε αδιέξοδο: είτε δεν πληρούν τα κριτήρια είτε δεν μπορούν να υποστηρίξουν το κόστος .
Η ανάκαμψη του 2025 στηρίχθηκε στην αποκλιμάκωση των επιτοκίων και στα κρατικά προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ». Το μέσο επιτόκιο νέων στεγαστικών έπεσε στο 3,59% το 2025 και το ΣΕΠΕ στο 4,13%, ενώ το 2026 μειώθηκε περαιτέρω στο 3,49%. Παρά τις προσπάθειες των τραπεζών να ενισχύσουν τη στεγαστική πίστη, η Ελλάδα παραμένει μεν κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης, αλλά η βελτίωση δεν αρκεί για να αντισταθμίσει τις υψηλές τιμές των ακινήτων .
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» ανέδειξε μια ακόμη στρέβλωση: την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Από τα 38.000 νοικοκυριά που έλαβαν προέγκριση, μόλις 17.000 κατάφεραν να βρουν ακίνητο που πληροί τις προϋποθέσεις. Πάνω από το 55% έμεινε εκτός, καθώς η αυξημένη ζήτηση οδήγησε σε ανατιμήσεις έως 30% στα παλαιά ακίνητα που εντάσσονταν στο πρόγραμμα, ενώ πολλά από αυτά απαιτούσαν δαπανηρές ανακαινίσεις που οι αγοραστές δεν μπορούσαν να χρηματοδοτήσουν .
