Οι υποψήφιοι δανειολήπτες “δεν τσιμπάνε” πια…
Τα ανεπίσημα στοιχεία από μεγάλη τράπεζα για το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2” έδειχναν περίπου τα εξής δεδομένα μέχρι το τέλος της περασμένης εβδομάδας:
– 25.000 αιτήσεις, για ακίνητα αξίας 2,4 δισ. ευρώ
– Περίπου 20.000 προεγκρίσεις δανείων (σχεδόν 80%!)
– 1.700 δεσμεύσεις, αξίας περίπου 200 εκατ. ευρώ
“Δέσμευση σημαίνει ότι θα δοθεί και δάνειο, Ηλία;” μπορεί να με ρωτήσεις. Όχι, σημαίνει πως απλώς έχει βρεθεί το ακίνητο και έχει προσκομιστεί η ταυτότητα ακινήτου. Ο υποψήφιος δανειολήπτης έχει 3 μήνες στη διάθεσή του μέχρι να ολοκληρωθεί η συναλλαγή και να υπογραφεί η σύμβαση δανείου, αλλιώς χάνει την προτεραιότητά του και πάει πίσω στη σειρά.
Πόσες από αυτές τις πρώτες 1.700 δεσμεύσεις περιμένω να μετατραπούν σε κανονικό δάνειο και αγοραπωλησία κατοικίας; Λιγότερες από τις μισές, κυρίως εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης.
Γιατί;
Γιατί μάλλιασε η γλώσσα μου να εξηγώ από πριν αυτό που ζούμε τώρα στην ελληνική αγορά ακινήτων…
Δέκα καλά και ένα στραβό που τα αναιρεί όλα…
Θα το λέω και θα το γράφω συνέχεια. Είναι οξύμωρο αυτό που συμβαίνει με τη σημερινή κυβέρνηση. Την ώρα που λύνει πολλά και σοβαρά προβλήματα στον κλάδο των ακινήτων (πιο πρόσφατο το πρόβλημα με τα δημοτικά τέλη για τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, κάτι για το οποίο ο κ. Στράτος Παραδιάς και η ΠΟΜΙΔΑ έδωσαν αγώνες για χρόνια), επέλεξε να προχωρήσει στα προγράμματα “Το Σπίτι μου”, που ουσιαστικά αναιρούν τα πλεονεκτήματα της υπόλοιπης δουλειάς που γίνεται.
Κάνουν αρκετά καλά, ίσως για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες, όμως “Το Σπίτι μου” και τα κριτήρια που επιλέγησαν κάνουν πολλαπλάσια ζημιά.
Έτσι σήμερα κανείς δεν στέκεται στη σωρεία θετικών κινήσεων (αλλαγές στην Golden Visa, προσπάθειες για κοινωνική κατοικία, επίλυση δεκάδων χρονιζόντων προβλημάτων, ψηφιοποίηση, προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης κλπ), αλλά παρατηρεί ότι η αγορά ακινήτων έφτασε να είναι σε κατάσταση ακραίας στρέβλωσης και πλέον “κλωτσάει”…
Τι πετυχαίνεις όταν υπερ-στρεβλώνεις την αγορά με προγράμματα όπως “Το Σπίτι μου”
Τον Μάρτιο του 2024 είχα γράψει ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα αλλάζει. Ήταν η πρώτη χρονιά που ξεκίνησε με διαφορετικά δεδομένα και τους υποψήφιους αγοραστές να είναι πιο επιφυλακτικοί.
Στη συνέχεια στις αρχές Ιουνίου, λίγο πριν τις Ευρωεκλογές, ανακοινώθηκε ότι θα ακολουθήσει το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2” και οι συνέπειες στην αγορά ήταν εξαιρετικά αρνητικές:
1. Πάγωσαν οι αιτήσεις στεγαστικών δανείων, μιας και πολύς κόσμος αποφάσισε να περιμένει το νέο πρόγραμμα (για αυτό και τον Νοέμβριο του 2024 στη μεγάλη μου εκδήλωση στο Μέγαρο Μουσικής προέβλεψα ότι το 2025 περιμένω να μειωθούν οι εκταμιεύσεις για στεγαστικά δάνεια).
2. Πάρα πολλοί ιδιοκτήτες (ακινήτων που τα χαρακτηριστικά τους θα τα έκαναν επιλέξιμα για το πρόγραμμα) ανέβασαν πολύ τις τιμές, που μόλις είχαν υποχωρήσει μετά από την τεχνητή τους αύξηση για το πρώτο “Το Σπίτι μου”. Δηλαδή:
– Ένα ακίνητο (σε Αττική ή Θεσσαλονίκη) που είχε τιμή 60.000 – 80.000 ευρώ πριν το πρώτο πρόγραμμα έφτασε να ζητείται στα 130.000 – 150.000 Ευρώ.
– Μετά το τέλος του προγράμματος η τιμή του υποχώρησε στα 110.000 – 120.000 ευρώ
– Με την ανακοίνωση του δεύτερου προγράμματος, η τιμή του ανέβηκε ξανά στα 150.000+ ευρώ…
– … και πλέον αυτήν τη στιγμή ζητείται προς 180.000 – 210.000 ευρώ!
– (Ναι, μιλάμε για το ίδιο ακίνητο που πριν 2 – 2,5 χρόνια είχε αξία 60.000 – 80.000 ευρώ).
3. Πολλοί άλλοι σοβαροί αγοραστές / επενδυτές που δεν ήταν επιλέξιμοι για το πρόγραμμα πρακτικά μείωσαν τις επενδύσεις τους, αποφεύγοντας αυτήν την κατηγορία ακινήτων.
4. Οι σοβαροί μεσίτες άρχισαν να προσπαθούν να εξηγούν / να μαλώνουν με τους ιδιοκτήτες ακινήτων που ζητούσαν τεράστιες αυξήσεις, ενώ οι “τυχοδιώκτες”, που νομίζουν ότι αν υποσχεθούν μία τεράστια τιμή θα πετύχουν κάτι σπουδαίο, πήραν ακίνητα τάζοντας “λαγούς με πετραχήλια”.
5. Εννοείται πως μετά από αυτή την εξέλιξη ανέβηκαν οι ζητούμενες τιμές και στα ενοίκια, αλλά και τα υπόλοιπα ακίνητα προς πώληση, χωρίς να έχει αυξηθεί η ζήτηση.
Όλα αυτά έγιναν την ώρα που σταδιακά σταμάτησε το προηγούμενο καθεστώς με τη Golden Visa = μειώθηκαν αρκετά τα “καύσιμα” της αγοράς (και σταματήσαμε να βάζουμε τα νέα ζευγάρια να ανταγωνίζονται πλούσιους κινέζους και τούρκους, ζητώντας μετά από το κράτος να τα βοηθήσει).
= Αυξήσαμε τη ζήτηση σε μία αγορά που πάσχει από… έλλειψη προσφοράς και οι αγοραστές είναι 3 φορές περισσότεροι από τους πωλητές
= Στρεβλώσαμε την αγορά και βάλαμε τον κόσμο να μαλώνει, την ώρα που δημιουργήσαμε σε πολλούς ιδιοκτήτες την ψευδή εντύπωση πως θα πουλήσουν το ακίνητό τους σε μία τεράστια τιμή, με μόνο επιχείρημα ότι το κράτος θα μοιράσει δάνεια (και εδώ λάθος, το επιτόκιο επιδοτεί, αλλά ποιος δίνει σημασία στην ουσία;)
Όλη η ζημιά έγινε από τα εντελώς λανθασμένα κριτήρια επιλεξιμότητας του ακινήτου, που προσομοιάζουν σε πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης, όχι αγοράς κατοικίας…
Οι υποψήφιοι αγοραστές “δεν τσιμπάνε”
Επειδή είμαι μέσα στην αγορά (ως επενδυτής και σύμβουλος, όχι ως μεσίτης), συνομιλώ με πάρα πολύ κόσμο. Οι περισσότεροι επενδυτές “κατέβασαν ταχύτητα”, ενώ οι ενδιαφερόμενοι για το πρόγραμμα άρχισαν να ψάχνουν ακίνητα αμέσως, με στοχο “να υπογράψουν κάποιο προσύμφωνο και να προχωρήσουν σε αγορά όταν ανοίξει η δυνατότητα υποβολής αιτήσεων”. Όχι τυχαία, ένας σημαντικός αριθμός των πωλήσεων που θα ολοκληρωθούν το πρώτο εξάμηνο του 2025 θα αφορά συμφωνίες που έγιναν το 2024, αν στο μεταξύ ο ιδιοκτήτης δεν άλλαξε την τιμή και ο δανειολήπτης είχε τελικά τα λεφτά για να ολοκληρώσει τη συμφωνία.
Στην πορεία, βέβαια, πάρα πολύς κόσμος άρχισε να ανεβάζει υπέρμετρα τις τιμές. Θα μου πεις “δικαίωμά τους δεν είναι, Ηλία;” Σωστά, είναι δικαίωμα καθενός να ζητάει όσα θέλει και δικαίωμά μου να κρίνω αν αυτό έχει λογική ή όχι.
Έτσι οι τιμές εκτοξεύθηκαν στις μεγάλες πόλεις (στις μικρότερες οι αυξήσεις είναι πιο μικρές) και όλη η αγορά περίμενε να ανοίξει το πρόγραμμα. Αυτό έγινε στις αρχές Ιανουαρίου και οι αρμόδιοι πανηγύρισαν για τις χιλιάδες αιτήσεις, αντί να προβληματιστούν για το αδιέξοδο τόσων πολιτών.
Αυτό όμως που φαίνεται ότι έχει διαμορφωθεί ως γενική εικόνα σήμερα στις μεγάλες πόλεις είναι ότι “οι υποψήφιοι δανειολήπτες δεν τσιμπάνε πια”, όπως μου είπε ένας έμπειρος τραπεζικός:
Οι περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές δεν αποδέχονται οποιαδήποτε ζητούμενη τιμή, απλά “επειδή θα πάρουν δάνειο με καλύτερο επιτόκιο”. Κατανοούν πως θα κληθούν να αποπληρώσουν το δάνειο αυτό.
Σε πολλές περιπτώσεις οι αποκλίσεις στην προσφορά και τη ζήτηση φτάνουν στο επίπεδο του να ζητείται από τους ιδιοκτήτες να παραδώσουν το ακίνητο… ανακαινισμένο, για να μειωθεί το τελικό κόστος του. (Αυτοί φυσικά τρομάζουν από το κόστος ανακαίνισης και τη σχετική ευθύνη = προς το παρόν όλα μένουν μπλοκαρισμένα).
Οι σοβαροί μεσίτες “έχουν πάρει πρέφα τη δουλειά” και προσπαθούν να προσγειώσουν όσους ιδιοκτήτες θέλουν πραγματικά να πουλήσουν. Οι μη σοβαροί μεσίτες συνεχίζουν να καθησυχάζουν τους ιδιοκτήτες που βλέπουν πως συχνά με την υπέρογκη ζητούμενη τιμή δεν υπάρχει όχι συμφωνία, αλλά ούτε καν προσφορά.
Στα διάφορα groups στο Facebook η πλειοψηφία των υποψηφίων αγοραστών μέσω του προγράμματος “εκτιμά τις τιμές ως πολύ μεγάλες” (το γράφω ευγενικά).
Μπορεί λοιπόν οι αιτήσεις να πλησιάζουν τις… 150.000, όμως στην πράξη δεν είναι πολλοί αυτοί που δείχνουν διατεθειμένοι να αγοράσουν ένα παλιό μη ανακαινισμένο σπίτι σε οποιαδήποτε τιμή, συχνά με ερωτηματικά στα χαρτιά του.
Πότε φαίνεται ότι κλείνει η συμφωνία
Φυσικά αρκετές θα είναι και οι πράξεις που θα ολοκληρωθούν με βάση το πρόγραμμα αυτό. Σε γενικές γραμμές μπορούμε να πούμε ότι τα ακίνητα που θα πουληθούν στις μεγάλες πόλεις θα έχουν τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
– Ήδη ανακαινισμένα και ανήκοντα στην ενεργειακή κλάση που προβλέπει το πρόγραμμα (για να πει κάποιος “οκ, θα πληρώσω παραπάνω, αλλά είναι όλα λυμένα”).
– Αυτά που έχουν καθαρά χαρτιά.
– “Όταν η τιμή είναι πιο κοντά στις προσδοκίες του αγοραστή”.
– Φυσικά και κάποια ακίνητα που θα αγοραστούν λόγω χρονικής πίεσης, από αυτούς που θα προτιμήσουν να πληρώσουν παραπάνω, για να μη χάσουν το δάνειο (σε αυτούς ποντάρουν ακόμη όλοι όσοι προσπαθούν να πουλήσουν με “πανωσήκωμα” της τιμής).
Ποιος θα υποχωρήσει πρώτος;
Το παλιό παιχνίδι ήθελε δύο ανθρώπους να καθόνται ο ένας απέναντι από τον άλλον και να κρατούν τα μάτια τους ανοιχτά. Έχανε αυτός που πρώτος θα τα ανοιγόκλεινε.
Κάπου εδώ είμαστε και τώρα…
Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές (μέσω του προγράμματος) θέλουν να προχωρήσουν, αλλά στη μεγάλη τους πλειοψηφία δεν δέχονται να αγοράσουν “σε οποιαδήποτε τιμή”.
Οι περισσότεροι από τους υποψήφιους πωλητές προς το παρόν δείχνουν αποφασισμένοι να κρατήσουν την τιμή του ακινήτου τους ψηλά, αναζητώντας τους αγοραστές που θα αγοράσουν “χωρις πολλές απαιτήσεις”. Άλλωστε η έλλειψη προσφοράς παραμένει μεγάλη…
Ταυτόχρονα υπάρχουν και οι πωλητές που έχουν αποφασίσει ποια τιμή θα τους κάνει ευτυχισμένους και δεν θα δεχθούν κάποια συζήτηση για μείωση. Θα προτιμήσουν να μην πουλήσουν.
Θα “σπάσουν” οι αγοραστές και θα αγοράσουν μαζικά ό,τι βρουν;
Θα “σπάσουν” οι πωλητές και θα μειώσουν τις τιμές;
Η νέα μου πρόβλεψη: Με τα σημερινά δεδομένα, δεν βλέπω να απορροφούνται τα 2 δις του προγράμματος
Το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου” είχε προϋπολογισμό 1 δις Ευρώ και μέχρι τώρα (17 μήνες μετά τη λήξη του) έχουν απορροφηθεί περίπου 800 εκ. Ευρώ από αυτό, ενώ η ζημιά του στην αγορά ήταν ανυπολόγιστη.
Το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2” έχει προϋπολογισμό 2 δις ευρώ και θα παραμείνει ανοικτό για αρκετούς μήνες ( = θα συνεχίσει να στρεβλώνει την αγορά για πολύ καιρό ακόμη). Θα μου προκαλέσει μεγάλη έκπληξη αν η απορρόφηση στο πρόγραμμα αυτό φτάσει το 1,5 δις ευρώ, ενώ πιο πιθανό είναι να μείνουμε στο 1,2 – 1,4 δις ευρώ, κυρίως με ακίνητα εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης.
Θα μου πεις “και ποιον ενδιαφέρει αυτό; Σημασία έχει να δείχνουν ωραία τα νούμερα στα πινακάκια, ακόμη και αν στρεβλώσουμε την αγορά την αγορά ακόμη περισσότερο”. Σωστά, συμφωνώ.
– “Ηλία, έχεις κάτι με τους πωλητές ή τους μεσίτες;” με ρωτάνε κάποιοι όταν αναφέρω όλα αυτά. Η απάντηση είναι απλή: Τίποτε απολύτως. Απλά προτιμώ μία κανονική αγορά με λογικές ανόδους και χωρίς στρεβλώσεις, όχι μία παράλογη κατάσταση, με αγοραστές υπό πίεση. Μην ξεχνάς πως αν δεν βάλει τα λεφτά ο αγοραστής, δεν υπάρχει αγορά.
Η αλλαγή στάσης των υποψήφιων δανειοληπτών είναι κάτι προσωρινό, ή σηματοδοτεί κάτι ευρύτερο; Αυτό θα το συζητήσουμε στο μεγάλο webinar που διοργανώνω στις 14 Μαϊου, με τίτλο “Ακίνητα, 2025. Checkpoint”.
Υπενθυμίζω ότι τα ακίνητα έχουν πολλές κατηγορίες και φέτος αλλάζουν κάποια πράγματα στα ακίνητα με ζητούμενη τιμή ως 200.000 Ευρώ. Δεν θα πλήξουμε, ούτε το 2025…
Εσύ τι γνώμη έχεις;
* Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής και σύμβουλος, συγγραφέας του βιβλίου για το επιχειρείν στην Ελλάδα “Το Πρώτο Βήμα”.
