Φεύγετε από το σπίτι πριν λήξει το ενοίκιο; Πότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει όλα τα υπόλοιπα μισθώματα
Η πρόωρη αποχώρηση από ένα μισθωμένο σπίτι είναι κάτι αρκετά συνηθισμένο, αφού ο ενοικιαστής μπορεί να βρει ένα μεγαλύτερο ή οικονομικότερο διαμέρισμα, να αγοράσει δική του κατοικία, να μετακομίσει σε άλλη πόλη ή απλώς να αποφασίσει ότι δεν θέλει να συνεχίσει να μένει στο συγκεκριμένο ακίνητο. Ενημερώνει, λοιπόν, τον ιδιοκτήτη, παραδίδει τα κλειδιά και θεωρεί ότι οι οικονομικές του υποχρεώσεις έχουν τελειώσει.
Δεν είναι, όμως, τα πράγματα τόσο απλά, ασχέτως αν πολλοί ιδιοκτήτες το δέχονται αδιαμαρτύρητα, θεωρώντας ότι θα βρουν γρήγορα νέο ενοικιαστή με υψηλότερο μίσθωμα.
Αν και στην πράξη, λοιπόν, πολλές τέτοιες περιπτώσεις διευθετούνται συναινετικά, αυτό που αρκετοί ενοικιαστές αγνοούν είναι ότι η αποχώρηση από το ακίνητο δεν σημαίνει αυτομάτως και λύση της μίσθωσης, οπότε ο ιδιοκτήτης δικαιούται να ζητήσει τα υπόλοιπα ενοίκια, ακόμη και αν (ή μάλιστα επειδή) το ακίνητο παραμένει άδειο.
Πότε μπορεί ο ενοικιαστής να φύγει χωρίς να χρωστάει άλλα ενοίκια;
Το κυριότερο ζήτημα είναι εάν η μίσθωση έχει συμφωνηθεί για ορισμένο ή αόριστο χρόνο, αφού ισχύουν εντελώς διαφορετικοί κανόνες στις συμβάσεις αορίστου και ορισμένου χρόνου.
Στις μισθώσεις αορίστου χρόνου, ο ενοικιαστής έχει καταρχήν τη δυνατότητα να καταγγείλει μονομερώς τη σύμβαση, χωρίς να χρειάζεται να επικαλεστεί κάποιον ιδιαίτερο λόγο. Εφόσον το ενοίκιο καταβάλλεται κάθε μήνα και δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετική προθεσμία, η καταγγελία πρέπει να γίνει τουλάχιστον 15 ημέρες πριν και επιφέρει τη λύση της μίσθωσης στο τέλος του ημερολογιακού μήνα.
Υπάρχει, ωστόσο, μια ιδιαιτερότητα για τις κατοικίες που αφορά τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές. Η νομοθεσία προβλέπει υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και όταν έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια ή η μίσθωση χαρακτηρίζεται αορίστου χρόνου. Επομένως, πριν την πρώτη τριετία δεν υπάρχει δικαίωμα ελεύθερης καταγγελίας ούτε από τον ιδιοκτήτη ούτε από τον ενοικιαστή ακόμη και σε μισθώσεις που έχουν συναφθεί ως αορίστου χρόνου.
Στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου, η δέσμευση των μερών είναι ισχυρότερη, οπότε ο ενοικιαστής δεσμεύεται καταρχήν από τη διάρκεια που έχει συμφωνήσει με τον ιδιοκτήτη και δεν μπορεί να αποδεσμευτεί μονομερώς απλώς επειδή αποφάσισε να μετακομίσει.
Αν, για παράδειγμα, έχει υπογράψει μισθωτήριο τριετούς διάρκειας και αποχωρήσει μετά τον πρώτο χρόνο, η αποχώρησή του δεν καταργεί αυτομάτως τις υποχρεώσεις του για το υπόλοιπο διάστημα. Αντίστοιχα, εάν έχει συμφωνηθεί πενταετής διάρκεια, η συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας δεν σημαίνει ότι αποκτά αυτομάτως δικαίωμα να αποχωρήσει χωρίς συνέπειες, αφού η συμφωνημένη πενταετία εξακολουθεί καταρχήν να δεσμεύει τα μέρη.
Μπορεί να «σπάσει» ένα μισθωτήριο ορισμένου χρόνου;
Η ύπαρξη μίσθωσης ορισμένου χρόνου δεν σημαίνει, βέβαια, ότι ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να παραμείνει στο ακίνητο υπό οποιεσδήποτε συνθήκες. Ο νόμος προβλέπει περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να καταγγείλει πρόωρα τη σύμβαση, χωρίς να εξακολουθεί να οφείλει μισθώματα για το διάστημα μετά την έγκυρη λύση της.
Μία από αυτές είναι όταν το ακίνητο παρουσιάζει σοβαρά προβλήματα που εμποδίζουν τη συμφωνημένη χρήση του. Για παράδειγμα, εκτεταμένες εισροές νερού, σημαντικές βλάβες σε βασικές εγκαταστάσεις ή άλλα ελαττώματα που καθιστούν ουσιωδώς προβληματική την κατοίκηση μπορούν να δικαιολογήσουν την καταγγελία της μίσθωσης. Κατά κανόνα, όμως, ο ενοικιαστής οφείλει προηγουμένως να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη και να του δώσει εύλογη προθεσμία για την αποκατάσταση του προβλήματος.
Αντίστοιχη περίπτωση αποτελεί η ύπαρξη σοβαρού κινδύνου για την υγεία του ενοικιαστή ή των προσώπων που συγκατοικούν μαζί του. Εφόσον η χρήση της κατοικίας συνεπάγεται τέτοιο κίνδυνο, ο νόμος επιτρέπει την πρόωρη καταγγελία, ακόμη και χωρίς την τήρηση προηγούμενης προθεσμίας.
Δεν ισχύει όμως το ίδιο για κάθε προσωπικό ή οικονομικό πρόβλημα του ενοικιαστή. Η απώλεια εργασίας, η μείωση εισοδήματος, μια μετάθεση, ένας χωρισμός ή η αγορά ιδιόκτητης κατοικίας δεν αποτελούν νόμιμους λόγους καταγγελίας της μίσθωσης αζημίως. Ακόμη και αν πρόκειται για σημαντικές αλλαγές στη ζωή του μισθωτή, δεν του παρέχουν από μόνες τους το δικαίωμα να απαλλαγεί από τη σύμβαση.
Ο ιδιοκτήτης παρέλαβε τα κλειδιά: Σημαίνει ότι αποδέχθηκε τη λύση της μίσθωσης;
Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα στις πρόωρες αποχωρήσεις είναι εάν ο ιδιοκτήτης συμφώνησε, έστω και σιωπηρά, να λυθεί η σύμβαση. Διότι εάν συμφώνησε, μπορεί εύλογα στη συνέχεια ο ενοικιαστής να αντιτείνει ότι δεν οφείλει κάποιο επιπλέον ενοίκιο για τον χρόνο που απομένει.
Η συμφωνία του ιδιοκτήτη δεν είναι απαραίτητο να διατυπώνεται με ρητή δήλωση, αλλά μπορεί να προκύπτει και από τη συμπεριφορά των μερών, εφόσον αυτή αποδεικνύει με σαφήνεια την κοινή βούλησή τους να τερματίσουν τη μισθωτική σχέση.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η παράδοση των κλειδιών από τον ενοικιαστή και η ανεπιφύλακτη παραλαβή τους από τον ιδιοκτήτη με σκοπό τη λύση της μίσθωσης. Υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις, μια τέτοια συμπεριφορά μπορεί να θεωρηθεί αποδοχή της πρόωρης λύσης.
Ωστόσο, δεν αρκεί οποιαδήποτε παραλαβή κλειδιών. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραλάβει το ακίνητο προκειμένου να το προστατεύσει ή να αναζητήσει νέο ενοικιαστή, δηλώνοντας παράλληλα ότι δεν συμφωνεί στην πρόωρη λύση και επιφυλάσσεται για τις οικονομικές του αξιώσεις, πράγμα που είναι και το συνηθέστερο.
Σημαντικά αποδεικτικά στοιχεία μπορεί επίσης να αποτελέσουν τα μηνύματα ή τα email που ανταλλάχθηκαν μεταξύ των μερών, ένα έγγραφο συμφωνητικό λύσης, ή ακόμη και η δήλωση λύσης της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ. Όμως, όλα τα παραπάνω δεν σημαίνουν από μόνα τους ότι ο ιδιοκτήτης συμφώνησε να απαλλαγεί από κάθε συμβατική υποχρέωση.
Χρειάζεται, επιπλέον, προσοχή όταν η αποχώρηση πραγματοποιείται μέσα στην υποχρεωτική τριετία της μίσθωσης κατοικίας. Η νομοθεσία προβλέπει ειδικές προϋποθέσεις για τη συμφωνημένη σύντμησή της, μεταξύ των οποίων νεότερη συμφωνία μετά την πάροδο τουλάχιστον έξι μηνών από την κατάρτιση της μίσθωσης και απόδειξή της με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Άρα, ειδικά όταν δεν έχει παρέλθει η τριετία, χωρίς συμβολαιογραφική συμφωνία δεν μπορεί κανένα από τα δύο μέρη να ισχυριστεί ότι το άλλο μέρος αποδέχτηκε σιωπηρά την πρόωρη λύση της μίσθωσης.
Πόσα χρήματα μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης;
Εάν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πρόωρα χωρίς να υπάρχει νόμιμος λόγος καταγγελίας ή έγκυρη συμφωνία λύσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί καταρχήν να αξιώσει τα μισθώματα που αντιστοιχούν στο υπόλοιπο της συμβατικής διάρκειας.
Ας υποθέσουμε ότι κάποιος καταβάλλει μηνιαίο ενοίκιο 800 ευρώ και εγκαταλείπει το σπίτι ενώ απομένει ένας χρόνος μέχρι τη λήξη της μίσθωσης. Εφόσον η σύμβαση εξακολουθεί να ισχύει και δεν συντρέχει λόγος περιορισμού της απαίτησης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει συνολικά 9.600 ευρώ για τους 12 μήνες που απομένουν.
Υπάρχει, βέβαια, μια σημαντική λεπτομέρεια. Τα μελλοντικά μισθώματα δεν καθίστανται αυτομάτως όλα ληξιπρόθεσμα την ημέρα που ο ενοικιαστής εγκαταλείπει το σπίτι. Καταρχήν, εξακολουθούν να καθίστανται απαιτητά στις ημερομηνίες που προβλέπει η σύμβαση, συνήθως δηλαδή στην αρχή κάθε μήνα.
Ωστόσο, τα πράγματα αλλάζουν κομβικά αν το σπίτι ξανανοικιαστεί. Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει ότι από την απαίτηση του εκμισθωτή πρέπει να αφαιρείται το οικονομικό όφελος που αποκόμισε από την αξιοποίηση του ακινήτου. Με απλά λόγια, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εισπράττει δύο πλήρη ενοίκια για το ίδιο διάστημα, ένα από τον προηγούμενο και ένα από τον νέο ενοικιαστή.
Όμως, αν το νέο ενοίκιο είναι χαμηλότερο, μπορεί να αξιώσει θεωρητικά από τον παλαιό μισθωτή τη διαφορά που χάνει για το διάστημα που θα απέμενε στη μίσθωση.
Πάντως, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αφήσει το σπίτι ξενοίκιαστο και να συνεχίσει να ζητά ενοίκια. Αντίθετα, είναι υποχρεωμένος να αναζητήσει νέο μισθωτή, καταβάλλοντας εύλογες προσπάθειες προς τούτου. Φυσικά, δεν έχει κάποια γενική υποχρέωση να αποδεχθεί οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ή να εκμισθώσει το ακίνητο με οποιοδήποτε τίμημα. Όμως, εάν υπάρχει πραγματική και εύλογη δυνατότητα νέας εκμίσθωσης και ο ιδιοκτήτης την απορρίπτει αδικαιολόγητα, επιδιώκοντας ταυτόχρονα να συνεχίσει να εισπράττει όλα τα μισθώματα από τον προηγούμενο ενοικιαστή, μπορεί να τεθεί ζήτημα καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματός του.
Στην πράξη, σπάνια θα βρεθεί ιδιοκτήτης που θα ζητήσει όλα τα υπόλοιπα ενοίκια ή που θα αφήσει άδειο το σπίτι του, οπότε δεν συντρέχει τόσο σοβαρός λόγος ανησυχίας για τους ενοικιαστές. Όμως, το σενάριο να αξιώσει ο ιδιοκτήτης ενοίκια μερικών μηνών μέχρι να βρει νέο μισθωτή είναι απολύτως πιθανό και αυτό που συνήθως συμβαίνει σε τέτοιες περιπτώσεις.
