Airbnb σε «ψηφιακή μέγγενη»: Σαρωτικές αλλαγές, μπλόκο σε περιοχές και πρόστιμα που καίνε τους ιδιοκτήτες
Αυστηροί γεωγραφικοί περιορισμοί, διασταυρώσεις με τις πλατφόρμες και νέες φορολογικές παγίδες
Η εποχή που η βραχυχρόνια μίσθωση παρουσιαζόταν ως μια εύκολη και συμπληρωματική πηγή εισοδήματος για τον μέσο ιδιοκτήτη έχει τελειώσει. Το 2026 φέρνει ένα εντελώς νέο τοπίο για τα Airbnb, με αυστηρούς περιορισμούς, ψηφιακούς ελέγχους και βαριά πρόστιμα που ανατρέπουν τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες . Η ΑΑΔΕ εφαρμόζει πλέον ένα σύστημα πλήρους παρακολούθησης, ενώ το Υπουργείο Οικονομικών προχωρά σε τοπικές απαγορεύσεις που αλλάζουν τον χάρτη των επενδύσεων.
Η μεγαλύτερη ανατροπή αφορά τους γεωγραφικούς περιορισμούς. Μετά το «πάγωμα» νέων εγγραφών στα τρία πρώτα Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας, αντίστοιχο μπλόκο επιβάλλεται και στη Θεσσαλονίκη: από 1η Ιουλίου έως 31 Δεκεμβρίου 2026 απαγορεύεται η πρώτη εγγραφή ακινήτων στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα. Οι ποινές για όσους παραβιάσουν τους κανόνες είναι εξοντωτικές, με πρόστιμα που ξεκινούν από 20.000 ευρώ και φτάνουν τις 40.000 σε περίπτωση υποτροπής .
Παράλληλα, μια νέα διάταξη προκαλεί έντονη ανησυχία στους ιδιοκτήτες: ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με περιορισμούς και αλλάζουν χέρια –λόγω πώλησης, γονικής παροχής ή κληρονομιάς– διαγράφονται αυτόματα από το Μητρώο χωρίς δυνατότητα επανεγγραφής. Πρόκειται για ρύθμιση που επηρεάζει άμεσα την εμπορική αξία των ακινήτων και δημιουργεί νέα δεδομένα στην αγορά.
Η ΑΑΔΕ, σε συνεργασία με Airbnb, Booking και Vrbo, ξεκινά μαζικές διασταυρώσεις για τα έτη 2022 και 2023. Ο έλεγχος δεν περιορίζεται πλέον στο αν δηλώθηκε εισόδημα, αλλά εξετάζει κάθε λεπτομέρεια: ΑΜΑ, ημέρες διαμονής, ακυρώσεις, ακόμη και το Τέλος Ανθεκτικότητας που επιβάλλεται ανά διανυκτέρευση. Ταυτόχρονα, οι ιδιοκτήτες υποχρεώνονται να τηρούν αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές, όπως πιστοποιητικά κύριας χρήσης, ασφάλιση αστικής ευθύνης, πυρασφάλεια και απεντόμωση .
Στο φορολογικό κομμάτι, οι παγίδες είναι πολλές. Το συχνότερο λάθος είναι η δήλωση του καθαρού ποσού που καταλήγει στον λογαριασμό, ενώ φορολογικά υπολογίζεται το συνολικό μίσθωμα πριν από τις προμήθειες των πλατφορμών. Επίσης, το όριο των δύο ακινήτων παραμένει καθοριστικό: από το τρίτο και πάνω, ο ιδιοκτήτης θεωρείται επιτηδευματίας, με υποχρέωση τήρησης βιβλίων, υπαγωγή σε ΦΠΑ 13% και υποβολή Ε3.
Οι φορολογικές κλίμακες αλλάζουν επίσης: για τα εισοδήματα του 2025 ισχύει η παλιά δομή (15%–45%), ενώ για τα εισοδήματα του 2026 εφαρμόζεται νέα κλιμάκωση με τέσσερις βαθμίδες. Τέλος, το όριο των 59 ημερών αφορά αποκλειστικά τη διάρκεια κάθε κράτησης και όχι το συνολικό ετήσιο όριο του ακινήτου, όπως συχνά παρερμηνεύεται.
Το νέο πλαίσιο καθιστά σαφές ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι πλέον μια «χαλαρή» δραστηριότητα. Απαιτεί επαγγελματική οργάνωση, πλήρη συμμόρφωση και προσοχή σε κάθε λεπτομέρεια, καθώς τα λάθη δεν συγχωρούνται και οι κυρώσεις είναι πλέον αυστηρές και άμεσες.
