Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: Πώς αλλάζουν οι κανόνες σε διαμερίσματα και πολυκατοικίες
Κατάτμηση και συνένωση κατοικιών, επεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους και νέες δυνατότητες αξιοποίησης – Τι προβλέπει το υπό διαμόρφωση πλαίσιο
Το υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί έναν νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας που φιλοδοξεί να εκσυγχρονίσει το σημερινό, διάσπαρτο και συχνά δυσλειτουργικό πλαίσιο. Οι αλλαγές αφορούν τον τρόπο αξιοποίησης των ακινήτων, τις επεμβάσεις σε διαμερίσματα και κοινόχρηστους χώρους, καθώς και ζητήματα όπως η κατάτμηση, η συνένωση και το δικαίωμα υψούν. Στόχος είναι ένα πιο ευέλικτο σύστημα, χωρίς όμως να καταργείται ο τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος που προστατεύει τη λειτουργικότητα των κτιρίων και τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών.
Παρότι οι ανακοινώσεις δείχνουν την κατεύθυνση των αλλαγών, το νέο πλαίσιο δεν έχει ακόμη ψηφιστεί και μέχρι τότε ισχύει το σημερινό καθεστώς. Ωστόσο, μία από τις σημαντικότερες προβλέψεις αφορά τη δυνατότητα κατάτμησης μεγάλων διαμερισμάτων σε δύο μικρότερες κατοικίες, ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει. Η ρύθμιση συνδέεται με την ανάγκη αξιοποίησης μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και την αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας στα αστικά κέντρα.
Η κατάτμηση, όμως, δεν είναι απλή υπόθεση. Απαιτείται να δημιουργούνται δύο πλήρως λειτουργικές κατοικίες, με ανεξάρτητες παροχές, επαρκή φωτισμό και αερισμό, καθώς και έλεγχο των επιπτώσεων σε ύδρευση, αποχέτευση, θέρμανση και ηλεκτροδότηση. Σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να χρειαστεί οικοδομική άδεια ή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αντίστοιχες προϋποθέσεις ισχύουν και για τη συνένωση δύο διαμερισμάτων, όπου εξετάζεται ο φέρων οργανισμός, οι εγκαταστάσεις και πιθανές αλλαγές χρήσεων ή προσβάσεων.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στις ενεργειακές αναβαθμίσεις των πολυκατοικιών. Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει εργασίες όπως θερμομόνωση, αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας. Παρά την ευελιξία, οι παρεμβάσεις αυτές απαιτούν τεχνική τεκμηρίωση, καθώς επηρεάζουν όψεις, δώματα, βάρος εγκαταστάσεων και δίκτυα.
Στο εσωτερικό των διαμερισμάτων επιτρέπονται μόνο απλές εσωτερικές αλλαγές. Δεν επιτρέπονται επεμβάσεις που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, την όψη του κτιρίου, τα κοινόχρηστα μέρη ή τις κοινές εγκαταστάσεις. Ταράτσες, στέγες, πιλοτές, ακάλυπτοι χώροι και κλιμακοστάσια δεν μπορούν να μεταβάλλονται αυθαίρετα, ακόμη κι αν κάποιος έχει αποκλειστική χρήση.
Το δικαίωμα υψούν αποτελεί επίσης κρίσιμο σημείο. Η αναφορά του σε ένα συμβόλαιο δεν συνεπάγεται αυτόματα δυνατότητα ανέγερσης νέου ορόφου. Απαιτείται έλεγχος συντελεστή δόμησης, επιτρεπόμενου ύψους, στατικής επάρκειας και πολεοδομικής νομιμότητας. Πριν από κάθε εργασία, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συγκεντρώνει τίτλους, σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, κανονισμό, πίνακα χιλιοστών, σχέδια άδειας, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και στοιχεία Κτηματολογίου.
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας στοχεύει να οργανώσει και να απλοποιήσει κανόνες που σήμερα είναι διάσπαρτοι, δίνοντας περισσότερες δυνατότητες αξιοποίησης των ακινήτων, αλλά πάντα με σεβασμό στην ασφάλεια των κτιρίων και τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών.
