Aκίνητα: H αγορά πατάει… φρένο
Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε φάση μετάβασης. Έπειτα από μία δεκαετία κατάρρευσης και μία επταετία έντονης ανάκαμψης, εισέρχεται πλέον σε έναν πιο ώριμο κύκλο, όπου οι ρυθμοί ανάπτυξης είναι ηπιότεροι και οι αποτιμήσεις περισσότερο συνδεδεμένες με τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας
Μεταβατική περίοδο διανύει η αγορά ακινήτων, έπειτα από μια επταετία ανόδου που άγγιξε ακόμα και το 60%-70% σε κάποιες περιπτώσεις. Σήμερα, ο ρυθμός αυτός επιβραδύνεται, δείχνοντας ότι η αγορά δεν πέφτει μεν, αλλά εντούτοις περνά σε φάση εξομάλυνσης.
Για σχεδόν μία δεκαετία η ελληνική αγορά ακινήτων βρέθηκε στο επίκεντρο της μεγαλύτερης οικονομικής κρίσης της μεταπολεμικής περιόδου. Από το 2008 έως το 2017 οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν σωρευτική πτώση που, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, έφτασε περίπου το 42%-45%, ενώ σε ορισμένες περιοχές ξεπέρασε ακόμη και το 50%. Η ύφεση, η εκτόξευση της ανεργίας, η συρρίκνωση των εισοδημάτων, η τραπεζική κρίση και η βαριά φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας οδήγησαν σε μια πρωτοφανή απαξίωση της αγοράς. Οι συναλλαγές περιορίστηκαν δραματικά και η οικοδομική δραστηριότητα σχεδόν μηδενίστηκε.
Η αντιστροφή της εικόνας ξεκίνησε το 2018. Η σταθεροποίηση της οικονομίας, η επιστροφή της εμπιστοσύνης, η ανάκαμψη του τουρισμού, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η «Golden Visa» και η είσοδος ξανά στην αγορά ακινήτων ξένων επενδυτών δημιούργησαν έναν νέο ανοδικό κύκλο. Η αγορά ξεκίνησε από ιδιαίτερα χαμηλή βάση και σε πολλές περιοχές κατέγραψε σωρευτικές αυξήσεις που ξεπέρασαν το 60%-70%.
Σήμερα, όμως, η εικόνα αρχίζει να αλλάζει. Όχι ως αντιστροφή τάσης, αλλά ως μεταβολή φάσης. Οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται, αλλά ο ρυθμός ανόδου επιβραδύνεται αισθητά.
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος είναι ενδεικτικά: ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών διαμορφώθηκε στο 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026, έναντι περίπου 8,1% το 2025 και υψηλότερων ρυθμών το 2024. Η αγορά συνεχίζει να κινείται ανοδικά, αλλά με σαφώς ηπιότερη δυναμική.
Η επιβράδυνση αυτή δεν είναι μεμονωμένο φαινόμενο. Αποτυπώνεται και στην καθημερινή λειτουργία της αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights, οι αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές εμφανίζουν σημαντική επιβράδυνση, ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας, όπου οι ρυθμοί ανόδου έχουν υποχωρήσει σε μονοψήφια επίπεδα, μετά τόσα χρόνια διψήφιων αυξήσεων. Αυτό δείχνει ότι η αγορά αρχίζει να προσαρμόζεται στα όρια της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.
Η αλλαγή αυτή αποτυπώνεται και στη συμπεριφορά των αγοραστών. Μεσίτες της αγοράς αναφέρουν ότι η περίοδος κατά την οποία ένα ακίνητο μπορούσε να πωληθεί μέσα σε λίγες ημέρες έχει παρέλθει για πολλές περιοχές. Σήμερα οι υποψήφιοι αγοραστές αφιερώνουν περισσότερο χρόνο στην αξιολόγηση, επισκέπτονται περισσότερα ακίνητα, συγκρίνουν τιμές και διαπραγματεύονται πιο έντονα την τελική αξία.
Η αγορά δεν έχει χάσει τη ζήτηση, αλλά έχει χάσει την αίσθηση του επείγοντος που χαρακτήριζε την προηγούμενη διετία.
Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας αποτελεί πλέον μία από τις βασικές προκλήσεις της αγοράς, καθώς οι τιμές αυξήθηκαν ταχύτερα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ένα αυξανόμενο ποσοστό υποψήφιων αγοραστών να δυσκολεύεται να αποκτήσει κατοικία, ακόμη και με τη χρήση τραπεζικού δανεισμού ή επιδοτούμενων προγραμμάτων.
Παράλληλα, τα φορολογικά στοιχεία δείχνουν μια πιο σύνθετη εικόνα. Τα έσοδα από φόρους μεταβίβασης ακινήτων κατέγραψαν υποχώρηση το 2025 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ένδειξη ότι ο όγκος συναλλαγών επηρεάστηκε από τις υψηλότερες τιμές και τη μείωση της διαθέσιμης ζήτησης. Την ίδια στιγμή, οι γονικές παροχές παραμένουν αυξημένες, γεγονός που δείχνει ότι σημαντικό μέρος της κινητικότητας στην αγορά πραγματοποιείται πλέον εντός οικογενειακών μεταβιβάσεων και όχι μέσω καθαρών αγοραπωλησιών.
Παρά την επιβράδυνση, οι βασικοί πυλώνες στήριξης της αγοράς παραμένουν ενεργοί. Η προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να είναι περιορισμένη, αποτέλεσμα της χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας της προηγούμενης δεκαετίας. Αν και η κατασκευή νέων κατοικιών έχει αυξηθεί, δεν επαρκεί ακόμη για να καλύψει το διαρθρωτικό έλλειμμα.
Η ζήτηση από το εξωτερικό συνεχίζει επίσης να λειτουργεί υποστηρικτικά, κυρίως σε τουριστικές περιοχές και στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ωστόσο, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, οι ξένοι επενδυτές εμφανίζονται πλέον πιο επιλεκτικοί, δίνοντας μεγαλύτερη έμφαση στην πραγματική απόδοση, στην ποιότητα του ακινήτου και στις μακροπρόθεσμες προοπτικές κάθε περιοχής, παρά στην προσδοκία άμεσων υπεραξιών.
Αντίστοιχη διαφοροποίηση καταγράφεται και γεωγραφικά. Δεν κινούνται όλες οι περιοχές με τον ίδιο ρυθμό. Σε περιοχές όπως τα δυτικά προάστια της Αθήνας και τις Κυκλάδες η άνοδος συνεχίζεται, ενώ σε άλλες, όπως ο Πειραιάς, εμφανίζονται σημάδια σταθεροποίησης ύστερα από τις έντονες αυξήσεις των προηγούμενων ετών, ιδιαίτερα λόγω της επίδρασης της «Golden Visa» και της ξένης ζήτησης.
Το πιο χαρακτηριστικό στοιχείο της τρέχουσας περιόδου είναι η μετάβαση από μια ομοιογενή αγορά σε μια διαφοροποιημένη αγορά. Δεν ανεβαίνουν όλα τα ακίνητα ούτε όλες οι περιοχές με τον ίδιο τρόπο. Τα σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα σε περιοχές με ισχυρή ζήτηση εξακολουθούν να διατηρούν υψηλή δυναμική, ενώ παλαιότερα ή υπερτιμημένα ακίνητα παραμένουν περισσότερο χρόνο στην αγορά και απαιτούν μεγαλύτερη προσαρμογή τιμής.
Η ελληνική αγορά ακινήτων δεν βρίσκεται σε φάση κρίσης ούτε σε φάση διόρθωσης. Βρίσκεται σε φάση μετάβασης. Έπειτα από μία δεκαετία κατάρρευσης και μία επταετία έντονης ανάκαμψης, εισέρχεται πλέον σε έναν πιο ώριμο κύκλο, όπου οι ρυθμοί ανάπτυξης είναι ηπιότεροι και οι αποτιμήσεις περισσότερο συνδεδεμένες με τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας.
Για τους επενδυτές αυτό σημαίνει χαμηλότερες αλλά πιο βιώσιμες αποδόσεις. Για τους ιδιώτες αγοραστές σημαίνει ότι επιστρέφουν σταδιακά η δυνατότητα επιλογής, η διαπραγμάτευση και ο χρόνος αξιολόγησης. Το «όλα ανεβαίνουν» δίνει τη θέση του σε ένα πιο σύνθετο και επιλεκτικό περιβάλλον.
