Αφορολόγητη Πρώτη Κατοικία: Τι αλλάζει και ποιοι κερδίζουν από τις νέες οδηγίες της ΑΑΔΕ
Οδηγός για τα όρια, τις προϋποθέσεις και τις εξαιρέσεις στην απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων
Η ΑΑΔΕ εξέδωσε νέο, εκτενή οδηγό που αποσαφηνίζει πλήρως το πλαίσιο απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, δίνοντας απαντήσεις σε όλα τα κρίσιμα ερωτήματα που απασχολούν αγοραστές και επαγγελματίες του κλάδου. Οι διευκρινίσεις αφορούν τόσο την αγορά έτοιμης κατοικίας όσο και οικοπέδου, ενώ περιλαμβάνουν ειδικές προβλέψεις για περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, ανήλικων τέκνων, επαγγελματικής χρήσης και ακύρωσης συμβολαίων.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, δικαιούχοι της απαλλαγής δεν είναι μόνο οι Έλληνες μόνιμοι κάτοικοι, αλλά και ομογενείς από συγκεκριμένες χώρες, πολίτες της Ε.Ε. και του ΕΟΧ, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος. Η απαλλαγή παρέχεται αποκλειστικά σε φυσικά πρόσωπα, άγαμα ή έγγαμα, καθώς και σε μέρη συμφώνου συμβίωσης, υπό την προϋπόθεση ότι κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή θα εγκατασταθούν εντός διετίας από την αγορά.
Ο οδηγός καθορίζει αναλυτικά τα αφορολόγητα όρια: από 200.000 € για άγαμο έως 275.000 € για έγγαμο με αναπηρία, με σημαντικές προσαυξήσεις ανά παιδί. Για τα οικόπεδα, τα όρια ξεκινούν από 50.000 € και φτάνουν έως 100.000 €, επίσης με προσαυξήσεις για τέκνα. Στην απαλλαγή περιλαμβάνεται και η αξία θέσης στάθμευσης ή αποθήκης έως 20 τ.μ., εφόσον αποκτώνται ταυτόχρονα με την κατοικία.
Κεντρική προϋπόθεση για τη χορήγηση της απαλλαγής είναι ότι ο αγοραστής και η οικογένειά του δεν διαθέτουν άλλο ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες, όπως αυτές ορίζονται με συγκεκριμένα τετραγωνικά ανά μέλος και ειδικές προβλέψεις για περιπτώσεις αναπηρίας. Παράλληλα, το ακίνητο πρέπει να βρίσκεται εντός σχεδίου ή οικισμού και να είναι οικοδομήσιμο, ενώ αποκλείεται η απαλλαγή όταν υπάρχει συγγένεια πρώτου βαθμού με τον πωλητή.
Η κατοικία πρέπει να παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Αν υπάρξει μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος πριν την πενταετία, ο αγοραστής οφείλει να καταβάλει τον φόρο που αντιστοιχεί στην αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της νέας πράξης. Υπάρχουν ωστόσο εξαιρέσεις, όπως η μεταβίβαση μεταξύ συζύγων εντός γάμου, όταν εξακολουθεί να καλύπτεται ο σκοπός της πρώτης κατοικίας.
Ο οδηγός ξεκαθαρίζει επίσης ότι η απαλλαγή δεν χορηγείται σε περιπτώσεις διανομής, ανταλλαγής, μεταγραφής δικαστικών αποφάσεων ή αγοράς ποσοστού εξ αδιαιρέτου, εκτός από συγκεκριμένες εξαιρέσεις που οδηγούν σε πλήρη κυριότητα. Επιπλέον, η απαλλαγή μπορεί να χορηγηθεί εκ των υστέρων, με τροποποιητική δήλωση, εφόσον πληρούνταν οι προϋποθέσεις κατά τη σύνταξη του συμβολαίου και δεν έχει παρέλθει πενταετία.
Τέλος, προβλέπεται η δυνατότητα δεύτερης απαλλαγής, υπό αυστηρές προϋποθέσεις: τα υπάρχοντα ακίνητα να μην καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες και ο αγοραστής να καταβάλει τον φόρο που αντιστοιχεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της πρώτης απαλλαγής. Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά υποβάλλονται πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
