Θα αποσυρθούν από την αγορά ενοικίασης τα “μη ενεργειακά αναβαθμισμένα” σπίτια; Θα το μάθουμε τις επόμενες εβδομάδες…
Του Ηλία Παπαγεωργιάδη
Θα κάνει ζημιά σε ενοικιαστές και ιδιοκτήτες η ενσωμάτωση της Ευρωπαϊκής Οδηγίας για την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων;
Κατά την ταπεινή μου γνώμη, υπάρχουν δύο θέματα που είναι σε εξέλιξη αυτή τη στιγμή και μπορεί να θεωρηθούν τα σημαντικότερα για την Ελληνική αγορά ακινήτων στη δεκαετία του διανύουμε:
Το πρώτο έχει να κάνει με την εκτός σχεδίου δόμηση. Αφορά το τι θα μπορεί να κτισθεί στη χώρα και τι όχι και καταλαβαίνω ότι θα έχουμε εξελίξεις το επόμενο 18μηνο (για το θέμα σου έχω μιλήσει κατ’ επανάληψη εδώ και 3 χρόνια, τόσο μέσω αρθρογραφίας, όσο και στις εκδηλώσεις μου).
Το δεύτερο (και ίσως σημαντικότερο) έχει να κάνει με την ενεργειακή αναβάθμιση των υπαρχόντων κτιρίων. Το ανέδειξα εδώ και 18 μήνες και αφορά το αν θα απαξιωθεί ή όχι η περιουσία εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων.
Για αυτό το θέμα σου έχω γράψει άλλη μία φορά, εδώ, όμως πλέον πλησιάζει η ώρα…
Τα “δρακόντια” περιβαλλοντικά μέτρα… “για το καλό μας”
Συνήθως όλα τα μέτρα που κάνουν μεγάλο κακό ξεκινάνε από το “εντάξει, δεν θα είναι κάτι σημαντικό”. Μετά συνεχίζουν στο “μην κοιτάς τι ανακοινώθηκε, δεν θα εφαρμοστεί” και καταλήγουν στο “σκάσε και πλήρωνε, αυτός είναι ο νόμος και δεν αλλάζει εύκολα”.
Ελπίζω πραγματικά να μη συμβεί το ίδιο και σε αυτή την περίπτωση. Ο λόγος για την Ευρωπαϊκή Οδηγία 2024/1275 που αφορά την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Εδώ θα τη βρεις στα αγγλικά και εδώ στα ελληνικά. Η Ελλάδα έχει προθεσμία ως τις 30.05.2026 να ενσωματώσει την Οδηγία αυτή στο εθνικό της δίκαιο.
Τι θα περιλαμβάνει αυτή η οδηγία εν συντομία; Σου υπενθυμίζω τα σημαντικότερα σημεία της:
Η χώρα μας θα πρέπει να δημιουργήσει ένα Εθνικό Κέντρο Ανακαίνισης Κτιρίων.
Εισάγεται ο όρος ΔΥΠ, Δυναμικό Υπερθέρμανσης του Πλανήτη, που θα αφορά κάθεκτίριο.
Από την 01.01.2028 πολλές κατηγορίες κτιρίων θα πρέπει να έχουν ΔΥΠ…
Από την 01.01.2028 όλα τα δημόσια κτίρια θα πρέπει να κατασκευάζονται με κατασκευή μηδενικών ρύπων
Από την 01.01.2030 θα πρέπει να συμβεί το ίδιο και με τα ιδιωτικά κτίρια.
Θα πρέπει να γίνει ενεργειακή αναβάθμιση τουλάχιστον 2 κλάσεων σε κτίρια που σήμερα είναι σε πολύ χαμηλή κλάση. Να φτάσουν τουλάχιστον την κλάση Ε ως το 2030 και την κλάση Δ ως το 2033.
Όλα αυτά θα γίνουν φυσικά “για το καλό μας”…
(Θα αποφύγω να σχολιάσω προς το παρόν τους μηδενικούς ρύπους στα δημόσια κτίρια κλπ…)
Και τι θα γίνει αν κάποιος δεν “εναρμονιστεί”;
Η Ελληνική Πολιτεία ( = το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας) δεν έχει τοποθετηθεί δημόσια για το θέμα αυτό. Δεν μας έχει πει ακόμη τι και πώς θα το κάνει, με ποιους κανόνες και κριτήρια. Στις Βρυξέλλες κυκλοφορεί η πληροφορία πως η αρχική εκδοχή της Οδηγίας είχε δρακόντιες κυρώσεις για τους παραβάτες, όπως πχ την απαγόρευση ενοικίασης ή πώλησης ακινήτου που δεν θα έχει αναβαθμιστεί ενεργειακά. Αυτό μεν ευτυχώς δεν προχώρησε σε Ευρωπαϊκό επίπεδο, αλλά…
… Πριν λίγο καιρό διάβασα ότι έγινε μία ημερίδα “από ανθρώπους που ξέρουν τα του χώρου”. Το θέμα αφορούσε ακριβώς την εφαρμογή αυτής της Οδηγίας. Εκεί ήταν τόσο άνθρωποι της αγοράς και γνώστες της πραγματικότητας, όσο και αρκετοί “θεωρητικοί της ζωής” που με λυμένα τα προβλήματά τους θέλουν να “σώσουν” και όλους τους υπόλοιπους. Στη συζήτηση που έγινε, παρουσιάστηκε από αρκετούς το υπουργείο ως έτοιμο να υιοθετήσει τη σκληρότερη γραμμή για την εφαρμογή όλων των παραπάνω το συντομότερο δυνατό. (Μακάρι να κάνουν λάθος όσοι το υποστήριξαν).
Όχι τυχαία, εδώ και περίπου έναν μήνα βλέπω στο διαδίκτυο δημοσιεύματα όπου εταιρείες που έχουν προϊόντα σχετικά με την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων δεν προωθούν τη δουλειά τους μιλώντας για τα νέα κρατικά προγράμματα που ετοιμάζονται, αλλά “κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου” για όσους δεν αναβαθμίσουν γρήγορα τα σπίτια τους, επειδή:
“Θα βγει νόμος που θα ενσωματώνει την Ευρωπαϊκή Οδηγία και θα έχει βαριές κυρώσεις”
“Πρέπει να προλάβουμε να αναβαθμίσουμε έγκαιρα τα σπίτια μας, για να σωθεί ο πλανήτης”
Ελπίζω πως όλοι αυτοί οι άνθρωποι να είναι παραπληροφορημένοι…
Τα Ευρωπαϊκά λάθη στην Ενέργεια συνεχίζονται;
Η Ευρωπαϊκή Ένωση είναι πλέον ξεκάθαρο σε όλους (τους καλοπροαίρετους) πως λειτούργησε βιαστικά στο θέμα της πράσινης ενέργειας και της μείωσης των ρύπων. Αγνοώντας πως ο υπόλοιπος πλανήτης συνεχίζει να ρυπαίνει και να χρησιμοποιεί φθηνή ενέργεια, προχώρησε σε βίαιη απολιγνιτοποίηση (συνδέοντας Ευρωπαϊκά κονδύλια με την υλοποίησή της). Επίσης προσέφερε τεράστιες επιδοτήσεις για την παραγωγή “πράσινης” ενέργειας, την ώρα που δεν έθεσε κάποιο πλαίσιο προστασίας για την Ευρωπαϊκή βιομηχανία και βιοτεχνία (ακόμη και η εγγυημένη τιμή πώλησης του ρεύματος για 25 χρόνια είναι μία μορφή επιδότησης). Τα αποτελέσματα ήταν καταστροφικά…
Η παραγωγή στην Ευρώπη έγινε πολύ ακριβή, λόγω ενέργειας = η Ευρώπη έχασε (και συνεχίζει να χάνει δουλειές και επενδύσεις)
Κλείνοντας τα λιγνιτικά (και τα πυρηνικά σε κάποιες περιπτώσεις) εργοστάσια πριν αποκτήσει εναλλακτικές επιλογές, η Ευρώπη έγινε απόλυτα ενεργειακά εξαρτώμενη από τρίτες χώρες: Τη Ρωσία, τις ΗΠΑ κλπ.
Το κόστος της ενέργειας πολλαπλασιάστηκε και είναι ο κυριότερος παράγοντας που ακρίβυναν πολύ τα προϊόντα τα τελευταία χρόνια πανευρωπαϊκά = μειώθηκε η αγοραστική δύναμη των πολιτών.
Το κόστος του οικιακού ρεύματος εκτοξεύθηκε, με αποτέλεσμα τα νοικοκυριά να πληρώνουν πολύ περισσότερο σε σχέση με το παρελθόν.
Οι Κινέζοι πούλησαν για πολλά χρόνια τον εξοπλισμό τους σε τιμές κάτω του κόστους (όπως κάνουν στους περισσότερους κλάδους της Οικονομίας, πάντα ατιμώρητοι, με κολοσσιαίες κρατικές ενισχύσεις)
= έκλεισαν σχεδόν όλοι οι Ευρωπαίοι παραγωγοί, ή εξαγοράστηκαν από Κινέζους
= Η Ευρωπαϊκή Ένωση κατέληξε να επιδοτεί με εκατοντάδες δις Ευρώ επενδύσεις των οποίων το 50 – 80% του κόστους καταλήγει στην Κίνα (εξαίρεση τα έργα Βιομάζας και Βιοαερίου)!
Αντί το βάρος της έρευνας και των επιδοτήσεων να πέσει στην αποθήκευση ενέργειας, η κατεύθυνση ήταν απλώς η παραγωγή “καθαρής” ενέργειας, χωρίς δημιουργία υποδομών και δικτύων για τη διαχείρισή της.
Τα ίδια λάθη προωθούνται στον κλάδο των ηλεκτρικών αυτοκινήτων, όπου ασκείται πίεση για κατάργηση των “ρυπογόνων κινητήρων”, χωρίς να υπάρχει ούτε λόγος, ούτε οι υποδομές, ούτε η αναγκαία ενέργεια για να τα κινήσει. (Το ότι η ρύπανση για την κατασκευή ενός ηλεκτρικού αυτοκινήτου απαιτεί χρήση του 7 – 8 χρόνια απλά για να φτάσει σε ουδέτερο σημείο είναι μία… λεπτομέρεια).
Όλα αυτά έγιναν “στο όνομα ενός καθαρότερου περιβάλλοντος” και παρουσιάζονται ως κάτι καλό, λες και προσέφεραν ουσιαστικό όφελος στις ζωές των πολιτών… στην πράξη τα οφέλη δυστυχώς ήταν ελάχιστα… `
Όλοι εμείς οι φιλοδυτικοί και φανατικοί υπέρμαχοι της Ευρωπαϊκής ιδέας κοιτάμε με απορία τις εξελίξεις αυτές και αναρωτιώμαστε: Τώρα θα μας πιέσει η Ευρώπη να κάνουμε το ίδιο λάθος και με τα σπίτια μας;
Τι θα γίνει αν η Ελλάδα επιβάλλει κυρώσεις σε όσους δεν αναβαθμίσουν άμεσα τα σπίτια τους;
Είδαμε πώς στο θέμα της Ενέργειας η Ευρωπαϊκή Ένωση έχει κάνει μεγάλα λάθη, πιθανόν επειδή οι αξιωματούχοι της συχνά ασχολούνται περισσότερο με το τι θα πουν κάποιες ΜΚΟ και μερικά ΜΜΕ, παρά με το ποιο είναι το συμφέρον των κατοίκων της.
Ο κίνδυνος να συμβεί κάτι αντίστοιχο με τα σπίτια μας είναι μεγάλος. Αν εφαρμοστεί η Ευρωπαϊκή Οδηγία στην Ελλάδα και (για να κάνουμε τους “καλούς μαθητές”) απαγορευτεί η ενοικίαση ή πώληση ακινήτων που δεν θα έχουν αναβαθμιστεί ενεργειακά, τότε οι συνέπειες στην κοινωνία θα είναι πολύ εξαιρετικά επιβαρυντικές:
Α. Όσοι μπορούν, θα τρέξουν υπό πίεση να ανακαινίσουν τα σπίτια τους:
= Σε μία αγορά με έλλειψη τεχνητών και εργατών, το κόστος θα εκτοξευθεί
+ θα αυξηθεί σημαντικά και το κόστος των υλικών, μιας και θα δημιουργηθεί τεχνητή επείγουσα ζήτηση (όπως έγινε και με το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2”)
…και όταν ο Έλληνας νιώθει πως τον έχεις ανάγκη, συνήθως το “αξιοποιεί”
1ο αποτέλεσμα: Ένα σπίτι που θα αναβαθμιστεί ενεργειακά με μεγάλο κόστος θα ενοικιαστεί με το ίδιο ενοίκιο; Ή μεγαλύτερο, για να γίνει απόσβεση της επένδυσης;
2ο αποτέλεσμα: Όσο το κράτος δεν λαμβάνει σοβαρά μέτρα προστασίας των ιδιοκτητών, όταν κάποιος ευκατάστατος ιδιοκτήτης επενδύσει ένα σημαντικό ποσό για όλα αυτά, θα σκεφθεί και το ενδεχόμενο να κρατήσει κλειστό το σπίτι, “για να προστατεύσει την επένδυσή του”.
Και τα δύο αποτελέσματα θα επιδεινώσουν έτι περαιτέρω την αγορά ενοικίασης στην Ελλάδα.
Β. Όσοι δεν μπορούν να πληρώσουν την ενεργειακή αναβάθμιση, θα έχουν μπροστά τους τις εξής λύσεις:
Να αναλάβει κάποιος ιδιώτης την επένδυση ενεργειακής αναβάθμισης, με αντάλλαγμα να εισπράξει τα ενοίκια.
(Προσπαθώ να δω αν αυτό μπορεί να γίνει οργανωμένα, αλλά καταλαβαίνω πως το ΜΙΔΑ που θα έρθει του χρόνου θα το κάνει πολύ δύσκολο. Μακάρι να κάνω λάθος).
Να αναλάβει μία μεγάλη εταιρεία την επένδυση, με αντάλλαγμα πληρωμή μέσω λογαριασμών κλπ.
(Ελλοχεύει ο κίνδυνος να μην πληρωθεί κάποια δόση και να προσπαθήσει η εταιρεία να πάρει το σπίτι για να εισπράξει τα χρεωστούμενα. Ο ιδιοκτήτης θα αμυνθεί για να προστατεύσει την περιουσία του = θα έχουμε κλάματα και δικαστήρια = απόσυρση του σπιτιού από την αγορά, μέχρι να βγουν τελεσίδικες αποφάσεις).
Να συμφωνήσει με τον ενοικιαστή να κάνει αυτόςτην επένδυση και να μην πληρώσει ενοίκια κλπ.
(Μακάρι, αλλά στην Ελλάδα δείχνουμε ικανοί περισσότερο στο να κοροϊδέψουμε ο ένας τον άλλον, παρά στο να συννενοηθούμε + μου λένε πως με το ΜΙΔΑ αυτό θα δυσκολέψει).
Να κρατήσει κλειστό το διαμέρισμα που δεν θα μπορεί να ανακαινίσει
(Πχ όπως κάνει και τώρα και να ασχοληθεί με το θέμα αν αποφασίσει να το πουλήσει στο μέλλον)
Να πουλήσει το διαμέρισμα, με τον αγοραστή να αναλαμβάνει την ενεργειακή του αναβάθμιση
(Αν αυτό γίνει μαζικά, τότε όντως θα δούμε τις τιμές να υποχωρούν και να μαζεύουν τα ακίνητα οι έχοντες. Αυτοί άραγε θα τα βγάλουν στην αγορά με χαμηλότερο ενοίκιο; Αν αυτό δεν γίνει μαζικά, τότε μάλλον θα δούμε τα λίγα διαθέσιμα ακίνητα να έχουν αυξημένο κόστος για τον αγοραστή τους…)
Από τα παραπάνω δεδομένα βλέπει κανείς βελτίωση της αγοράς ενοικίασης στην Ελλάδα; Πιο πιθανό είναι το σενάριο της επιδείνωσης και της απόσυρσης σπιτιών…
Ένα πρόβλημα που εύκολα μπορεί να λυθεί…
Όλα αυτά είναι άλλο ένα “αχρείαστο πρόβλημα” για τον υπερφορτωμένο με προβλήματα Έλληνα πολίτη. Σκέψου μόνο πως…
Αν πχ 2.000.000 σπίτια από τα 6.000.000+ σπίτια στην Ελλάδα θα χρειαστούν τέτοιες επενδύσεις (τα εκτιμώ σε 4.000.000, αλλά ας πούμε τα μισά), μιλάμε ήδη για επενδύσεις πολλών δεκάδων δις Ευρώ, που δεν υπάρχουν διαθέσιμα από την πλειοψηφία των Ελλήνων…
“Ηλία, θα βγουν προγράμματα αυτή την περίοδο! Δεν το έμαθες;” μπορεί να σκεφθείς. Το έμαθα, αλλά τα πολυδιαφημισμένα “προγράμματα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης” θα έχουν ύψος… 400 εκ. Ευρώ. Και 4 δις Ευρώ να ήταν η επιδότηση… itdoesn’t cut it, όπως λέμε και εμείς στην Κατερίνη (δεν αρκεί)
Συνεργεία δεν υπάρχουν διαθέσιμα = θα οδηγηθούμε σε εκβιασμούς και σε καταστάσεις αλλοφροσύνης…
… και στο τέλος θα μας λείψουν χιλιάδες σπίτια από την αγορά ενοικίασης!
Δεν τα χρειαζόμαστε όλα αυτά!
Μπορεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να ενσωματώσει την Ευρωπαϊκή Οδηγία, χωρίς να βάλει μεγάλες ποινές σε όσους δεν προλάβουν τα ασφυκτικά χρονικά πλαίσια που αυτή προβλέπει.
Μπορεί να εφαρμοστεί η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που θα βοηθήσει πολλούς ιδιοκτήτες να αποκτήσουν + μία ενεργειακή κλάση
Μπορούν να πέσουν στο τραπέζι και άλλες προτάσεις (κάτι που θα συμβεί αν υπάρξει δημόσιος διάλογος για το θέμα)
Λύσεις μπορούν να βρεθούν, αν υπάρχει η διάθεση!
Υπάρχει κανείς που να πιστεύει πως το να δημιουργήσουμε στη χώρα άλλο ένα μεγάλο πρόβλημα θα ωφελήσει την κοινωνία; Ή θα κάνει ζημιά στην (ήδη προβληματική) αγορά ενοικίασης;
ΥΓ. Στο έσχατο σενάριο, αν δεν υπάρχει άλλη λύση, όπως δεν εφαρμόζουμε την Ευρωπαϊκή Οδηγία για τα μεταχειρισμένα αυτοκίνητα, ας μην εφαρμόσουμε και αυτή / ας την εφαρμόσουμε με τρόπο που δεν θα κάνει ζημιά στην κοινωνία μας.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
