Φόροι στα ακίνητα το 2026: Όλες οι αλλαγές για ενοίκια, ΕΝΦΙΑ, ΦΠΑ και ανακαινίσεις
Τι προβλέπει ο νέος φορολογικός χάρτης για ιδιοκτήτες, εκμισθωτές και όσους διαθέτουν κλειστά σπίτια
Σημαντικές ελαφρύνσεις για περισσότερους από 1,5 εκατ. ιδιοκτήτες φέρνει το νέο φορολογικό πλαίσιο που ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2026. Οι αλλαγές αφορούν τη φορολόγηση εισοδημάτων από ενοίκια, τον ΕΝΦΙΑ, τα τεκμήρια διαβίωσης, τις μεταβιβάσεις ακινήτων, καθώς και τα κίνητρα για ανακαινίσεις και επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά.
Μειωμένος φόρος στα εισοδήματα από ενοίκια
Η νέα κλίμακα φορολόγησης μειώνει σημαντικά την επιβάρυνση για όσους εισπράττουν πάνω από 12.000 ευρώ ετησίως από μισθώματα. Ο ενδιάμεσος συντελεστής πέφτει από 35% σε 25%, με αποτέλεσμα ελαφρύνσεις που φτάνουν έως και τα 1.300 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος.
Ενδεικτικά οφέλη:
- Εισόδημα 20.000 € → μείωση φόρου κατά 800 €
- Εισόδημα 30.000 € → μείωση φόρου κατά 1.200 €
- Εισόδημα 40.000 € → μείωση φόρου κατά 1.300 €
Σύμφωνα με τα στοιχεία, 1,8 εκατ. φορολογούμενοι δηλώνουν συνολικά πάνω από 8,5 δισ. ευρώ εισοδήματα από ενοίκια, με το 87% να βρίσκεται κάτω από τις 10.000 € ετησίως.
Κίνητρα για την επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά
Οι ιδιοκτήτες που θα νοικιάσουν κλειστά ακίνητα ή θα μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες έως το τέλος του 2026, απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια.
Το μέτρο αφορά:
- Κατοικίες κενές για τουλάχιστον 3 χρόνια
- Ακίνητα έως 120 τ.μ. που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση
- Μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών
Η απαλλαγή χάνεται αναδρομικά αν το ακίνητο επιστρέψει στη βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας.
ΕΝΦΙΑ: Έκπτωση 50% για μικρούς οικισμούς
Περισσότεροι από 1 εκατ. φορολογούμενοι με κύρια κατοικία σε οικισμούς κάτω των 1.500 κατοίκων θα δουν αυτόματη μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ του 2026, ενώ από το 2027 θα απαλλαγούν πλήρως από τον φόρο.
Η έκπτωση ισχύει μόνο για κύρια κατοικία αξίας έως 400.000 € και δεν αφορά ακίνητα σε Αττική (πλην Νήσων).
Μειώσεις έως 35% στα τεκμήρια κατοικίας
Τα τεκμήρια διαβίωσης μειώνονται σημαντικά, με νέες χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό. Για παράδειγμα, κατοικία έως 80 τ.μ. υπολογίζεται πλέον στα 28 €/τ.μ. αντί 40 €/τ.μ., ενώ για μεγαλύτερα ακίνητα οι μειώσεις φτάνουν έως και 35%.
Προσαυξήσεις ισχύουν για περιοχές υψηλής ζώνης και μονοκατοικίες, ενώ οι δευτερεύουσες κατοικίες έχουν μείωση 50%.
Πάγωμα ΦΠΑ και φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις
Ο ΦΠΑ 24% στις αγοραπωλησίες νεόδμητων οικοδομών παραμένει σε αναστολή και για το 2026. Έτσι, οι αγοραστές επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, μειώνοντας σημαντικά το τελικό κόστος αγοράς.
Παραδείγματα:
- Ακίνητο 200.000 € → τελικό κόστος 206.000 € (όφελος 42.000 €)
- Ακίνητο 300.000 € → τελικό κόστος 309.000 € (όφελος 63.000 €)
Σε αναστολή έως το 2026 παραμένει και ο φόρος υπεραξίας 15%.
Έκπτωση φόρου έως 16.000 € για ανακαινίσεις
Όσοι πραγματοποιήσουν το 2026 δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση κατοικιών, θα λάβουν έκπτωση φόρου έως 16.000 € σε βάθος πενταετίας (2027–2031).
Η ετήσια μείωση φόρου φτάνει τα 3.200 €, με την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες εξοφλούνται ηλεκτρονικά και τα παραστατικά διαβιβάζονται στην ΑΑΔΕ.
