Airbnb ή μακροχρόνια μίσθωση: Πότε συμφέρει η αλλαγή και ποιοι κερδίζουν τρία χρόνια χωρίς φόρο
Τα καθαρά έσοδα, τα λειτουργικά έξοδα και η τριετής φοροαπαλλαγή καθορίζουν την απόφαση των ιδιοκτητών – Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούν τα ακίνητα και τι ισχύει για τους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Μπροστά σε μια κρίσιμη απόφαση βρίσκονται οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εξετάζουν αν θα συνεχίσουν τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω Airbnb ή θα στραφούν σε σταθερό ενοίκιο. Η δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, αποτελεί σημαντικό κίνητρο για όσους διαθέτουν κλειστά ακίνητα ή επιθυμούν να αποσύρουν κατοικίες από την τουριστική αγορά. Παράλληλα, οι αυξημένες λειτουργικές απαιτήσεις και οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές βραχυχρόνιων μισθώσεων επηρεάζουν τις επιλογές τους.
Το βασικό κριτήριο για τη σύγκριση των δύο επιλογών είναι το καθαρό ποσό που απομένει στον ιδιοκτήτη στο τέλος του έτους. Στη βραχυχρόνια μίσθωση, τα έσοδα από τις κρατήσεις πρέπει να καλύψουν τις προμήθειες των πλατφορμών, τους καθαρισμούς, τους λογαριασμούς, τη διαχείριση, τα αναλώσιμα, τη συντήρηση και τη φορολογία. Αντίστοιχα, στη μακροχρόνια μίσθωση πρέπει να συνυπολογιστούν οι επισκευές, ο ΕΝΦΙΑ και οι πιθανές καθυστερήσεις στην καταβολή των ενοικίων, καθώς και τα διαστήματα κατά τα οποία το ακίνητο μπορεί να παραμείνει χωρίς μισθωτή.
Η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος ενοικίων αφορά, υπό προϋποθέσεις, κατοικίες που παρέμεναν κενές για το προβλεπόμενο διάστημα ή χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος. Το σχετικό νομοσχέδιο προβλέπει παράταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 της προθεσμίας σύναψης των επιλέξιμων μισθώσεων. Η ρύθμιση βρίσκεται υπό νομοθετική διαδικασία και η εφαρμογή της παράτασης εξαρτάται από την ψήφισή της. Η απαλλαγή διαρκεί 36 μήνες από την προβλεπόμενη ημερομηνία έναρξής της και δεν περιορίζεται αυτομάτως στο τέλος του 2027.
Για να ενταχθεί ένα ακίνητο στο καθεστώς, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια σχετικά με την προηγούμενη χρήση του. Για τις κλειστές κατοικίες εξετάζονται οι φορολογικές δηλώσεις των τριών προηγούμενων φορολογικών ετών, ενώ για τα πρώην Airbnb ελέγχεται αν το ακίνητο είχε διατεθεί αποκλειστικά σε βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο έτος. Το βασικό όριο επιφάνειας είναι τα 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση 20 τετραγωνικών για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο. Η σύμβαση πρέπει, κατά κανόνα, να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.
Η διαφορά στα έσοδα αποτυπώνεται σε ένα ενδεικτικό παράδειγμα. Ένα διαμέρισμα με μηνιαίο ενοίκιο 700 ευρώ αποφέρει 8.400 ευρώ ετησίως ή 25.200 ευρώ σε τρία χρόνια, εφόσον η μίσθωση παραμείνει ενεργή και τα μισθώματα εισπράττονται κανονικά. Εφόσον πληρούνται οι όροι της φοροαπαλλαγής, τα συγκεκριμένα εισοδήματα απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος, χωρίς να καταργούνται άλλες επιβαρύνσεις, όπως ο ΕΝΦΙΑ και τα έξοδα συντήρησης. Αντίθετα, ένα ακίνητο που αποφέρει 15.000 ευρώ ετησίως από βραχυχρόνιες μισθώσεις, με λειτουργικά έξοδα 5.000 ευρώ, αφήνει 10.000 ευρώ πριν από τον φόρο εισοδήματος. Η σύγκριση δείχνει ότι οι υψηλότερες ακαθάριστες εισπράξεις δεν εξασφαλίζουν απαραίτητα και μεγαλύτερο καθαρό κέρδος.
Πρόσθετες επιβαρύνσεις προκύπτουν από τις προδιαγραφές που ισχύουν για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως οι απαιτήσεις για χώρους κύριας χρήσης, φυσικό φωτισμό, αερισμό, κλιματισμό, ασφάλιση αστικής ευθύνης και μέτρα ασφάλειας και υγιεινής. Παράλληλα, για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική και εφαρμόζεται ΦΠΑ 13% στο σύνολο των σχετικών ακινήτων. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβαρύνει τον επισκέπτη και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ, επομένως δεν υπολογίζεται ως λειτουργικό έξοδο του ιδιοκτήτη με τον ίδιο τρόπο.
Πριν από οποιαδήποτε αλλαγή, οι ιδιοκτήτες πρέπει να ελέγχουν αν επιτρέπεται η νέα εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Περιορισμοί στις πρώτες εγγραφές ισχύουν στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, με την επέκτασή τους για το 2027 να έχει ανακοινωθεί. Στις συγκεκριμένες περιοχές, ακίνητα που μεταβιβάζονται εν ζωή διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να επανεγγραφούν όσο διαρκεί η αναστολή. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τον Μάρτιο του 2026 καταγράφονταν 203.122 καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο, έναντι 207.572 το 2024, δηλαδή 4.450 λιγότερα.
