Αγορά ακινήτων: Επενδυτικό κενό 140 δισ. ευρώ στις κατοικίες…
Η υποεπένδυση από το 2009 έως το 2025, το γερασμένο οικιστικό απόθεμα και η αυξημένη ζήτηση για μικρά διαμερίσματα επιδεινώνουν το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα, σύμφωνα με τη νέα μελέτη της PwC.
Επενδυτικό κενό ύψους περίπου 140 δισ. ευρώ καταγράφεται στην ελληνική αγορά κατοικίας κατά την περίοδο από το 2009 έως το 2025, σύμφωνα με μελέτη της PwC Ελλάδας. Η σωρευτική υστέρηση των επενδύσεων αποτυπώνει τη μακροχρόνια υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία εξακολουθεί να επηρεάζει την προσφορά κατοικιών, την πορεία των τιμών και τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτήσουν προσιτή στέγη.
Όπως προκύπτει από την ανάλυση, η μέση ετήσια υστέρηση των επενδύσεων υπολογίζεται σε 8,8 δισ. ευρώ. Παρά την ανάκαμψη που καταγράφεται από το 2018, η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει σημαντικά χαμηλότερη από τα ιστορικά επίπεδα. Το 2025, οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες αντιστοιχούσαν στο 3,1% του ελληνικού ΑΕΠ, έναντι ιστορικού μέσου όρου 9,8% και ευρωπαϊκού μέσου όρου 6,3%, γεγονός που αναδεικνύει το εύρος της απόστασης που εξακολουθεί να χωρίζει την ελληνική αγορά από τις προηγούμενες επιδόσεις της.
Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών αποτελεί έναν από τους βασικούς παράγοντες πίσω από την αύξηση των τιμών και τη δυσκολία πρόσβασης στη στέγαση. Από το 2018 έως το 2025, η αξία των συναλλαγών κατοικιών ενισχύθηκε κατά σχεδόν 70%, επιβαρύνοντας περαιτέρω τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Την ίδια στιγμή, το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα, ενώ το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα χαρακτηρίζεται από παλαιότητα και περιορισμένες ανακαινίσεις.
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν και οι δημογραφικές αλλαγές. Η αύξηση του ποσοστού των ηλικιωμένων και η συρρίκνωση του νεότερου πληθυσμού περιορίζουν την κινητικότητα στην αγορά, καθώς περισσότεροι άνθρωποι παραμένουν για μεγαλύτερο διάστημα στην ίδια κατοικία. Η εξέλιξη αυτή μειώνει τη διαθεσιμότητα ακινήτων που θα μπορούσαν να καλύψουν τις ανάγκες νέων νοικοκυριών, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η στεγαστική πίεση είναι εντονότερη.
Παράλληλα, αυξάνεται η ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα, κυρίως κάτω των 75 τετραγωνικών μέτρων, τα οποία θεωρούνται οικονομικά προσιτότερη επιλογή. Η τάση αφορά τόσο νέους που δυσκολεύονται να αγοράσουν μεγαλύτερη κατοικία όσο και ηλικιωμένους που επιδιώκουν να περιορίσουν τα λειτουργικά έξοδα και να μετακινηθούν σε πιο πρακτικούς χώρους. Ωστόσο, η αυξημένη ζήτηση για μικρά ακίνητα δεν αναιρεί το ευρύτερο πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς.
Η δυσκολία απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας στρέφει ολοένα και περισσότερους πολίτες στην ενοικίαση, ενισχύοντας το φαινόμενο της «Generation Rent», δηλαδή μιας γενιάς που παραμένει στην αγορά μισθώσεων λόγω περιορισμένων οικονομικών δυνατοτήτων και δυσκολίας πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση. Την ίδια στιγμή, ενισχύεται η τάση του «Build to Rent», με κατασκευαστές και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων να προσανατολίζονται στη δημιουργία οικιστικών συγκροτημάτων που προορίζονται αποκλειστικά για εκμίσθωση.
Σύμφωνα με την PwC, η αγορά κατοικίας αναμένεται να διατηρήσει την ανοδική της πορεία τα επόμενα χρόνια, υποστηριζόμενη από τη βελτίωση των οικονομικών συνθηκών. Ωστόσο, η διαρθρωτικά περιορισμένη προσφορά εκτιμάται ότι θα εξακολουθήσει να στηρίζει τις τιμές σε υψηλά επίπεδα, αν και με πιο συγκρατημένους ρυθμούς αύξησης. Παράλληλα, ο δείκτης Real Estate Performance Index (REPI), που παρουσίασε η εταιρεία για την αξιολόγηση της αγοράς ακινήτων, καταγράφει βελτίωση στον τομέα της κατοικίας, χωρίς να έχει ακόμη επιστρέψει στα επίπεδα του 2012, καθώς υπολείπεται κατά περίπου 30%.
Στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, η μελέτη καταγράφει επίσης σημαντικές μεταβολές. Στα γραφεία, η ζήτηση στρέφεται σε σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, με την ποιότητα των εγκαταστάσεων να αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία. Η Αθήνα παραμένει ο βασικός πόλος ενδιαφέροντος, ενώ η περιορισμένη προσφορά χώρων υψηλών προδιαγραφών διατηρεί χαμηλά τα ποσοστά κενών γραφείων αυτής της κατηγορίας. Στο λιανεμπόριο, η αγορά προσανατολίζεται σε καταστήματα με εύκολη πρόσβαση και σε εμπορικά κέντρα που συνδυάζουν αγορές, εστίαση και ψυχαγωγία, ενώ το ηλεκτρονικό εμπόριο λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα φυσικά καταστήματα.
