Το “τρις εξαμαρτείν” δεν θα λύσει το στεγαστικό πρόβλημα – Θα το επιδεινώσει
Του Ηλία Παπαγεωργιάδη
Ας πούμε ότι σε μία περιοχή δεν υπάρχει αρκετό φαγητό, μιας και καλλιεργούνται πχ 1.000 στρέμματα χωραφιών, ενώ παραμένουν ακαλλιέργητα περίπου άλλα 500. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να ακριβαίνουν τα τρόφιμα εκεί, λόγω μειωμένης προσφοράς προϊόντων και υψηλής ζήτησης.
Ο δήμαρχος, αντί να προσθέσει στρέμματα στην παραγωγή, δίνει επιδότηση σε 10 από τους 1.000 κατοίκους για να αγοράσουν τρόφιμα. Έτσι οι 10 βγαίνουν στην αγορά και οι 8 από αυτούς αποδέχονται μεγαλύτερη τιμή για τα τρόφιμα, λόγω επιδότησης (πες τη και δάνειο με ευνοϊκούς όρους). Τα τρόφιμα όμως εκεί δεν ακριβαίνουν μόνο για τους 8, αλλά για όλους.
Με τις τιμές των τροφίμων να ανεβαίνουν, ο δήμαρχος προχωρά σε δεύτερο πρόγραμμα επιδότησης. Στοχεύει 20 κατοίκους, τελικά επιδοτούνται οι 14. Τα τρόφιμα ακριβαίνουν ακόμη περισσότερο.
Όσοι καλλιεργούν / ξέρουν το θέμα του ζητούν με επιχειρήματα να ασχοληθεί με το πώς θα καλλιεργηθούν τα υπόλοιπα 500 στρέμματα που μένουν ακαλλιέργητα, για να αυξηθεί η παραγωγή και να ομαλοποιηθεί η κατάσταση.
Ο δήμαρχος δίνει κίνητρα για να καλλιεργηθούν τα 5-10 από τα 500 ακαλλιέργητα στρέμματα, ενώ παράλληλα ανακοινώνει πως θα επιδοτήσει κάποιους κατοίκους της περιοχής + θα φωνάξει και από άλλες περιοχές! Στόχος να βρει 18 και να τους επιδοτήσει, για να φτάσουν τους 40 όσοι θα έχουν επιδοτηθεί..
Εσύ τι λες να συμβεί με τις τιμές των τροφίμων σε εκείνη την περιοχή, μετά και την 3η επιδότηση;
Το “τρις εξαμαρτείν”
Τα προγράμματα “Το Σπίτι μου 1 και 2” εκτόξευσαν τις τιμές των ακινήτων (μαζί με τη Golden Visa) και στη συνέχεια τα ενοίκια, ως φυσικό επακόλουθο. Επίσης τα κριτήρια που έθεσαν για την επιλογή σπιτιού ανέβασαν τις τιμές στα “χρέπια” (τα παλιά διαλυμένα σπίτια, όπως τα γράφω από το 2021), οδηγώντας πολύ κόσμο στο να μην μπορέσει να βρει σπίτι, ή να αρνηθεί να πληρώσει πανάκριβα κάτι ακριβό και παμπάλαιο.
Αν θυμάσαι, αρχίσαμε να ακούμε παντού συζητήσεις για τα ενοίκια μόλις ξεκίνησε το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 1”, το 2023 (το οποίο είχε στόχο τα 10.000 δάνεια και έφτασε τις 7.800 εκταμιεύσεις, σύμφωνα με την υπουργό κ. Ζαχαράκη).
Στις 30.11.2024 στη 2η μεγάλη μου εκδήλωση “Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα επενδύσεις” είχα προβλέψει πως ο στόχος των 20.000 δανείων για το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2” θα αποτύχει. Είχα μιλήσει “για 15.000 δάνεια, το πολύ 17.000”. Το τελικό αποτέλεσμα ήταν 14.174 = το πρόγραμμα απέτυχε ακόμη και στον στόχο των 20.000 δανείων, παρά τις 100.000+ αιτήσεις (στην αρχή μας ανακοίνωναν τον αριθμό τους, μετά σταμάτησαν, κατάλαβαν ότι θα γυρίσει μπούμεραγκ).
Πριν 18 μήνες είχα εξηγήσει πολύ νωρίς γιατί το πρόγραμμα θα αποτύχει, ακόμη και στο σκέλος της προσέλκυσης δανειοληπτών (πέραν της ζημιάς στην αγορά).
Το Σάββατο στη ΔΕΘ μόνο ένα καινούριο μέτρο ανακοινώθηκε για το Στεγαστικό πρόβλημα: “Θα ξεκινήσει πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 3”.
Προς το παρόν τα πρώτα στοιχεία που μάθαμε δείχνουν πως όχι απλά δεν κατάλαβαν πως κάνουν ζημιά στην αγορά, αλλά στην προσπάθειά τους να βρουν επιτέλους αρκετούς δανειολήπτες, διευρύνουν περαιτέρω τα κριτήρια επιλογής!
= Θα φουντώσουν τη ζήτηση ακόμη περισσότερο, ενώ η αγορά δεν έχει προσφορά!
Τη Δευτέρα 07 Σεπτεμβρίου ο υπουργός Οικονομικών κ. Πιερρακάκης ανακοίνωσε πως:
Αυξάνεται το ηλικιακό όριο στα 55 έτη, από 50
Σχόλιο: Νομίζω πως οι τράπεζες σου επιτρέπουν να πληρώνεις δόσεις ως τα 75 σου = οι συγκεκριμένοι δανειολήπτες θα χρυσοπληρώσουν το χρέπι και θα πρέπει να το αποπληρώσουν σε λιγότερα χρόνια
Αυξάνεται η εμπορική αξία των ακινήτων που εντάσσονται στο πρόγραμμα από 250.000 σε 300.000 Ευρώ. Μαζί τους αυξάνεται και το μέγιστο ποσό δανείου από τα 190.000 στα 230.000 Ευρώ.
Σχόλιο: Ο στόχος εδώ είναι ξεκάθαρος: Να ανέβουν οι ζητούμενες τιμές για τα ερείπια, επιτρέποντας μεγαλύτερα δάνεια για αυτά. Θα “τσιμπήσουν” οι υποψήφιοι δανειολήπτες;
Αυξάνονται τα εισοδηματικά κριτήρια και (λίγο) τα τετραγωνικά των επιλέξιμων ακινήτων.
Σχόλιο: Ο στόχος είναι ξεκάθαρος: Περισσότεροι άνθρωποι να βγουν στην αγορά για να αναζητήσουν τα σπίτια που δεν πουλήθηκαν με μεγάλη τιμή στα πρώτα 2 προγράμματα. Κάποιοι από αυτούς θα έχουν και περισσότερα διαθέσιμα χρήματα = θα μπορούν να πληρώσουν άκόμη πιο ακριβά για τα παλιά σπίτια.
Σε απάντηση ερώτησης για το θέμα, διευκρινίστηκε πως θα συνεχίσουν να ισχύουν τα ίδια κριτήρια επιλεξιμότητας για τα παλιά σπίτια (ως το 2027), με εξαίρεση τους ανάπηρους δανειολήπτες, που θα μπορούν να επιλέξουν σπίτι που έχει άδεια κατασκευής ως το 2020.
Σχόλιο: Δεν έγινε αντιληπτό πως ο στόχος των 20.000 δανείων για το “Σπίτι μου, 2” δεν επετεύχθη (εκταμιεύθηκαν μόνο 14.174), επειδή δεν βρέθηκαν αρκετά σπίτια σε λογική τιμή;
Πάλι “λάθος”; Πάλι θα βγουν ανακοινώσεις μόλις ανοίξει το πρόγραμμα και πάλι θα μάθουμε στο τέλος την αποτυχία του;
Συνολικό σχόλιο: Κρίμα.
Αν αυτή είναι η τελική εικόνα για τα επιλέξιμα σπίτια, τότε το εξαιρετικά αποτυχημένο πρόγραμμα θα μεταβληθεί σε καταστροφικό για την Ελληνική αγορά ακινήτων. Οδηγούμαστε ολοταχώς σε αποτυχία και του “Σπίτι μου, 3”, που στο μεσοδιάστημα θα συνεχίσει να πιέζει τεχνητά τις τιμές πώλησης και ενοικίασης, μέσω πλασματικής ζήτησης.
Η λάθος σύγκριση της Ελλάδας με την Ευρώπη
Για να καταλάβουμε το πόσο μακριά από την πραγματικότητα είναι η Ελληνική γραφειοκρατία στο θέμα του Στεγαστικού προβλήματος, αξίζει να παρατηρήσουμε και το εξής:
Κατ’ επανάληψη οι πολιτικοί μας λένε πως “σε όλη την Ευρώπη υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα, όχι μόνο στην Ελλάδα”
Αγνοούν πως στην Ευρώπη δεν υπάρχουν πολλά άδεια σπίτια + υπάρχουν πολλές κοινωνικές κατοικίες + εφαρμόζονται οι κανόνες προστασίας των ιδιοκτητών (πχ πιστοποιητικό φερεγγυότητας ενοικιαστή κλπ)
Στην Ελλάδα έχουμε 2.000.000+ (!) κλειστά σπίτια, το πρόβλημά μας είναι πώς θα ανοίξουμε αυτά, πριν μιλήσουμε για νέα έργα!
Επίσης στη χώρα μας είναι ελάχιστες οι κοινωνικές κατοικίες (και ακόμη δεν υπάρχει σιγουριά πως θα λειτουργήσουν σωστά, θα το μάθουμε όταν εμφανιστεί ο πρώτος ενοικιαστής που δεν θα πληρώσει)…
Ενώ δεν εφαρμόζεται κανένα μέτρο προστασίας του ιδιοκτήτη ακινήτου.
Η σύγκριση δεν είναι απλά λανθασμένη, αλλά προκαλεί και απορίες…
Τι ακούσαμε ακόμη για τα ακίνητα (και οι επιπτώσεις τους)
Εκτός από το “Χρέπι μου, 3″… συγνώμη το “Σπίτι μου, 3” ήθελα να γράψω, οι υπόλοιπες σημαντικές ανακοινώσεις στη ΔΕΘ αφορούσαν τα εξής θέματα:
Α. “20.000 νέες ανακαινισμένες κατοικίες”
Εδώ μάλλον γίνεται λόγος για τις κατοικίες που θα ανακαινιστούν με τα πάσης φύσεως προγράμματα επιδότησης και θα επιστρέψουν στην αγορά. Μακάρι να συμβεί αυτό, προσωπικά θα εκπλαγώ θετικά αν ολοκληρωθούν όλα αυτά τα έργα και γίνουν στην ώρα τους οι σχετικές εκταμιεύσεις.
Β. “8.500 νέες φοιτητικές κλίνες”
Μία σωστή πολιτική.
Από όσα ξέρουμε, οι 4.846 είναι υπό κατασκευή στην Κρήτη (και λογικά θα τελειώσουν τα επόμενα 2 χρόνια), οι υπόλοιπες θα προχωρήσουν “στο άμεσο μέλλον” (και δύσκολα θα είναι έτοιμες το 2029).
Γ. “2.000 σπίτια για τις ένοπλες δυνάμεις”
Μία σωστή πολιτική.
Απλά να θυμίσω πως αν λάβουμε υπόψη μας το πώς λειτουργεί το δημόσιο και τις πάσης φύσεως καθυστερήσεις που συνήθως ανακύπτουν, αν είναι έτοιμα σε 5 χρόνια, θα είναι μεγάλη επιτυχία.
Δ. “Αξιοποίηση δημόσιας και δημοτικής περιουσίας”
Μακάρι να συμβεί, όμως αφορά την επόμενη πενταετία και εδώ και 2 χρόνια μας το παρουσιάζουν ως θέμα που θα δώσει λύσεις “άμεσα”.
Συγκεκριμένο παράδειγμα:
Το 2025 διαβάζαμε για τις κοινωνικές κατοικίες πως τα πρώτα διαμερίσματα θα παραδοθούν το 2026 (!)
Στις 15 Απριλίου 2025 είχα εξηγήσει με ανάλυσή μου πως το νωρίτερο που θα μπορούσαν να παραδοθούν τέτοια ακίνητα θα ήταν το τέλος του 2028 ή η αρχή του 2029, αν όλα ξεκινούσαν τον Ιούνιο του 2025.
Σήμερα μπήκαμε στο τελευταίο τετράμηνο του 2026. Ως τώρα δεν έχει ωριμάσει κάτι, οι διαγωνισμοί “θα γίνουν το 2027” και σου λέω με σιγουριά πως αν παραδοθούν κοινωνικές κατοικίες σε δικαιούχους το 2030, θα είναι πρωτοφανής επιτυχία! (Πιο πιθανό το 2031 ή το 2032).
Για τους δήμους κλπ, μακάρι να προχωρήσουν οι δράσεις τους για ακίνητα που ανακαινίζονται και δίνονται με χαμηλό ενοίκιο σε συμπολίτες μας που έχουν ανάγκη, αλλά νομίζω πως πρέπει να συνδυάσουμε δύο στοιχεία:
Καλές οι μετατροπές υπαρχόντων κτιρίων, που φέρνουν πιο άμεσο αποτέλεσμα…
…αλλά χρειαζόμαστε και να ξεκινήσουν ΣΔΙΤ ή δημοτικά έργα ανέγερσης νέων κατοικιών, για να αυξηθεί η “δύναμη πυρός” μετά από 5 – 6 χρόνια.
Ε. Φόρος 15% στις αγορές ακινήτων από πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης
Για τις επιπτώσεις αυτού του σωστού μέτρου στην αγορά ακινήτων θα σου γράψω την επόμενη εβδομάδα. Ενώ η στόχευση είναι ξεκάθαρα εισπρακτικού χαρακτήρα, είναι ένα μεγάλο βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση για τον εξορθολογισμό της Golden Visa.
ΣΤ. Επιστροφή ενοικίου / διπλό ενοίκιο κλπ
Υπενθυμίζω και το μέτρο της επιστροφής ενοικίου που θα δοθεί φέτος για δεύτερη χρονιά. Προσωπικά θεωρώ δεδομένο πως το μέτρο αυτό απλά θα ανεβάσει τα ενοίκια, μιας και όλοι οι ενοικιαστές που θα αναζητήσουν τώρα νέο σπίτι θα αντιμετωπίσουν:
- Την τραγική έλλειψη προσφοράς και καλών επιλογών
- Ιδιοκτήτες που ξέρουν πως ο ενοικιαστής τους θα πάρει πίσω ένα ενοίκιο
Σε ακραίες καταστάσεις έλλειψης προσφοράς, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα ζητήσουν μεγαλύτερο ενοίκιο, εκμεταλλευόμενοι την κατάσταση (όπως πριν 10 χρόνια σε ακραία έλλειψη ζήτησης οι περισσότεροι ενοικιαστές πέτυχαν εξευτελιστικά χαμηλά ενοίκια).
Τι ΔΕΝ ακούσαμε στη ΔΕΘ
Δεν ακούσαμε τον πρωθυπουργό να μας λέει από τη ΔΕΘ κάτι συγκεκριμένο για:
- Το αν θα παραταθεί η αναστολή επιβολής ΦΠΑ στα νεόδμητα (ελπίζω πως θα ξεκαθαρίσει το θέμα σύντομα).
- Τι θα γίνει με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (προσωπικά προβλέπω κλάματα και δράματα μετά τις εκλογές, όταν και θα ανακοινωθεί τι έγινε με αυτά. Εύχομαι να διαψευστώ).
- Τι θα γίνει με την εκτός σχεδίου δόμηση
- Και πολλά άλλα μεγάλα θέματα του κλάδου των ακινήτων
- Τα μέτρα που χρειαζόμαστε για τη Στεγαστική κρίση, αλλά μάλλον πάλι δεν θα προχωρήσουν
Τα περισσότερα από τα παραπάνω είναι τμήμα της Εθνικής Στρατηγικής για το Στεγαστικό πρόβλημα. Οι προθέσεις σε αυτή τη στρατηγική είναι καλές, όμως στην πράξη όλα αυτά τα μέτρα δεν θα μας δώσουν αυτό που χρειαζόμαστε: Δεκάδες χιλιάδες / εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια στην αγορά, ΤΩΡΑ, άμεσα!
Όπως είχα εξηγήσει στην ανάλυσή μου για αυτή τη στρατηγική, προσπαθεί να αντιμετωπίσει τον “ελέφαντα” του στεγαστικού προβλήματος στέλνοντας στη μάχη 20… μεγαλόσωμα μυρμήγκια = δεν αρκεί, δεν θα δώσει λύσεις.
Λύσεις για να ανοίξουν γρήγορα πολλά σπίτια θα ήταν:
Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για να δοθεί 3ετής φοροαπαλλαγή για ΟΛΑ τα σπίτια που θα μπουν στη μακροχρόνια μίσθωση (τώρα ισχύει για όσα ήταν κλειστά για 3 χρόνια)
Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ να εφαρμοστεί και στην Ελλάδα επιτέλους το πιστοποιητικό φερεγγυότητας ενοικιαστή. Αυτό θα μειώσει τα ενοίκια και θα ανταμείψει όσους δεν είναι “στρατηγικοί κακοπληρωτές”, μιας και οι ιδιοκτήτες θα προτιμήσουν λιγότερα από κάποιον που έχει καλό σκορ. Σήμερα δεν ξέρουν για κανέναν τίποτε. (Αυτό το μέτρο σε διάφορες εκδοχές εφαρμόζεται σε όλον τον πολιτισμένο κόσμο).
Οι πολλές προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ και του υποφαινόμενου για να επιλυθούν θέματα στις οικοδομές την πολυιδιοκτησία και την αντιπαροχή κλπ. Το υπουργείο Δικαιοσύνης έχει ανακοινώσει πως θα προωθήσει τη συνολική επίλυση του θέματος το επόμενο εξάμηνο. Μακάρι να το κάνει, προς το παρόν θα είναι το μόνο σοβαρό μέτρο αύξησης της προσφοράς ακινήτων, αν ολοκληρωθεί η διαδικασία.
Να επιταχυνθούν πραγματικά οι διαδικασίες εισόδου στην αγορά ακινήτων από τα funds.
Και πολλές ακόμη προτάσεις από την ΠΟΜΙΔΑ, πολλούς άλλους φορείς κλπ.
Η πρότασή μου να μπορεί ο αγοραστής να φτιάξει τα χαρτιά του ακινήτου (με αυστηρά πλαίσια και προϋποθέσεις), για να ξεμπλοκάρουν εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα σε πολυιδιοκτήσια, παρατημένα ακίνητα του δημοσίου, ποσοστά του δημοσίου σε ακίνητα, ακίνητα συλλόγων, σωματείων, της εκκλησίας κλπ.
Η πρότασή μου να δοθεί δεύτερη ευκαιρία σε κάποιον που έκανε αποποίηση κληρονομιάς στο παρελθόν (και αν αποποιήθηκε ακίνητο, αυτό απλά έμεινε κλειστό) να μπορεί να πάρει ξανά την κληρονομιά, να πουλήσει το ακίνητο σε μία καλή τιμή, να αποπληρώσει τα χρέη και να του μείνουν τα υπόλοιπα. Εκατοντάδες χιλιάδες οι αποποιήσεις την προηγούμενη δεκαετία, σε πολλές από αυτές υπάρχουν και ακίνητα που δόθηκαν στο κράτος.
(Δεν βάζω μέσα τη μείωση του φόρου ενοικίων, λέω εδώ και χρόνια πως αυτό δεν θα γίνει, παρά το ότι θα έπρεπε. Τα λεφτά θα συνεχίσουν να πηγαίνουν σε επιδόματα για άλλες κοινωνικές ομάδες).
Χρειαζόμαστε ένα “σοκ προσφοράς” για να ομαλοποιηθεί η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα.
Στη ΔΕΘ ουσιαστικά ακούσαμε πως θα συνεχίσουμε να αυξάνουμε τη ζήτηση σήμερα, ενώ δόθηκαν υποσχέσεις πως ίσως η προσφορά ακινήτων αυξηθεί λίγο στο μέλλον.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
