Το Σπίτι μου 3: Ας γίνει πρόγραμμα αποκέντρωσης και καταπολέμησης της υπογεννητικότητας!

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Από το 2021 έχω γράψει δημόσια μπράβο σε αρκετές κυβερνητικές πρωτοβουλίες στο θέμα των ακινήτων, ενώ έχω εξηγήσει με ποιες διαφωνώ και γιατί. Υπάρχει όμως ένα θέμα που αναδεικνύω εδώ και 3 χρόνια… στην αρχή ήμουν μόνος, τώρα πλέον φαίνεται να το έχει καταλάβει η πλειοψηφία: Ο λόγος για τα προγράμματα “Το Σπίτι μου 1 και 2”, που έκαναν μεγάλο κακό στην Ελληνική κοινωνία…

Για τα προγράμματα αυτά υπάρχει τεράστια δυσαρμονία ανάμεσα σε όσα διαβάζουμε από “υπεύθυνα χείλη” και την πραγματικότητα που βιώνουν οι πολίτες. Οι πάσης φύσεως ανακοινώσεις αγνοούν εντελώς την αλήθεια της αγοράς, ενώ ελάχιστοι μπαίνουν στον κόπο να τσεκάρουν και τι έλεγαν οι… προηγούμενες ανακοινώσεις για το θέμα! Να δεχθούμε τις καλές προθέσεις που είχαν όσοι έφτιαξαν τα προγράμματα αυτά, όμως το αποτέλεσμά τους ήταν καταστροφικό για την Ελληνική αγορά ακινήτων. Την ίδια ώρα διάφοροι “που δεν κατανοούν τα ακίνητα” / “δεν ενδιαφέρονται για την πραγματικότητα” παρουσιάζουν τα προγράμματα αυτά ως “επιτυχία”!

Η στρέβλωση, της στρέβλωσης, τη στρέβλωση, ω στρέβλωση!

Ζούμε σε μία χώρα που για διάφορους λόγους έχει μειωθεί ραγδαία η διαθεσιμότητα ακινήτων προς πώληση ή ενοικίαση. Αν πχ πριν 12 χρόνια υπήρχαν 100 διαθέσιμα ακίνητα προς ενοικίαση, τώρα υπάρχουν 10 – 20 το πολύ. Τους λόγους στους έχω εξηγήσει κατ’ επανάληψη (αποποιήσεις κληρονομιών, ακίνητα που πέρασαν σε τράπεζες, funds και δημόσιο και παρέμειναν κλειστά, γραφειοκρατία, πολυιδιοκτησία, golden visa κλπ), μπορείς να τους διαβάσεις αναλυτικά εδώ.

Σε μία αγορά με ελάχιστη προσφορά ακινήτων (είτε για αγορά, είτε για ενοικίαση) τα προγράμματα “Το Σπίτι μου” έκαναν κάτι που είναι οφθαλμοφανώς λάθος και αχρείαστο…
•Αγνόησαν την έλλειψη προσφοράς
•Αγνόησαν τα σπίτια που έχουν αποσυρθεί από την αγορά
•Και πολλαπλασίασαν τη ζήτηση!

Είχαμε πχ 200 διαθέσιμα ακίνητα σε μία περιοχή και 250 ενδιαφερομένους. Οι τιμές ανέβαιναν, αλλά η κατάσταση ήταν “υπό έλεγχο”. Τα προγράμματα “Το Σπίτι μου” μας οδήγησαν σε κάτι αδιανόητο:

•Τα 200 διαθέσιμα ακίνητα παρέμειναν 200

•Από τα 200 μόλις στα 20 – 30 οι ιδιοκτήτες δέχονταν να περιμένουν να πληρωθούν μέσω δανείου, προγραμμάτων κλπ.

•Οι ενδιαφερόμενοι από 250 έγιναν… 1.000 – 1.500, με την πλειοψηφία τους να αναζητούν τα… 20 – 30 σπίτια της ειδικής υποκατηγορίας των ιδιοκτητών!

•Οι νέοι ενδιαφερόμενοι ήταν κυρίως άνθρωποι που δεν θα αγόραζαν ακίνητο υπό κανονικές συνθήκες = όρμηξαν στην αγορά για να βρουν ό,τι μπορούν και έκαναν “θόρυβο” σα να ήταν… 10.000!

•Άρα οι ιδιοκτήτες ένιωσαν πως “όλοι θέλουν το ακίνητό τους” = ανέβηκαν τεχνητά οι τιμές, όχι με πραγματική ζήτηση.

Σε μία αγορά όπου πολλαπλασιάστηκε η ζήτηση, ενώ η προσφορά παρέμεινε ασθενική (χωρίς τολμηρά μέτρα τόνωσής της) επαναλήφθηκε το κακό που συνέβη με τη Golden Visa μετά το 2018 – 2019:

•Οι τιμές πώλησης ανέβηκαν τεχνητά

•Ακίνητα που ήταν προς ενοικίαση πήγαν προς πώληση, λόγω υψηλής τιμής

•Λιγόστεψαν τα σπίτια προς ενοικίαση

•Και (κάτι που πάσης φύσεως “ειδικοί” αρνούνται να καταλάβουν) όταν ένα ακίνητο από πχ 80.000 Ευρώ τώρα η αγορά το κοστολογεί με 160.000 Ευρώ, αντίστοιχα ο ιδιοκτήτης του θα ζητήσει διπλάσιο ενοίκιο από αυτό που ζητούσε πριν.

Η στρέβλωση, της στρέβλωσης, τη στρέβλωση, ω στρέβλωση!

– “Μα, Ηλία, 25.000+ ζευγάρια αγόρασαν σπίτι με αυτόν τον τρόπο” μπορείς να σκεφθείς. Σωστά, 25.000+ ζευγάρια αγόρασαν (στις περισσότερες περιπτώσεις) σε τιμή +50% ως +100% το σπίτι που βρήκαν, με χαμηλότερο επιτόκιο. Την ίδια ώρα εκατοντάδες χιλιάδες άλλα ζευγάρια ένιωσαν πως φτάνουν σε αδιέξοδο λόγω των ακραίων αυξήσεων που ακολούθησαν.

Να βοηθήσουμε 25.000 ζευγάρια, κάνοντας κακό σε πχ 1.000.000 πολίτες; Είναι λύση αυτό;

Πώς μπορεί “Το Σπίτι μου, 3” να μετατραπεί σε εργαλείο αποκέντρωσης και καταπολέμησης της υπογεννητικότητας;

Νομίζω πως ήμουν ο πρώτος στην Ελλάδα που πρότεινα ένα πρόγραμμα στήριξης νέων ζευγαριών για να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι. Το έγραψα τον Μάιο του 2022, 4 μήνες πριν την πρώτη ανακοίνωση για το “Σπίτι μου, 1” στη ΔΕΘ του 2022. Το πρότεινα γιατί, αν δομηθεί σωστά, ένα τέτοιο πρόγραμμα είναι και χρήσιμο και αναγκαίο!

Μπορεί τα πρώτα 2 προγράμματα να έκαναν μεγάλο κακό, όμως αν όντως ανακοινωθεί τρίτη έκδοση, θα μπορούσε αυτή να μετατραπεί σε εργαλείο που θα λύσει προβλήματα για τη χώρα μας!

Εργαλείο αποκέντρωσης

Για την αποκέντρωση σου έχω γράψει χωριστή ανάλυση και ρεαλιστικές προτάσεις, θα τις βρεις εδώ.

Σχεδόν σε καμία από τις πρωτεύουσες νομού ανά την Ελλάδα δεν θα βρούμε πολλά διαθέσιμα σπίτια. Αν όμως θέλουμε να δώσουμε ώθηση στην αποκέντρωση και να υποστηρίξουμε όσους θέλουν να φύγουν από την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, τότε έχει νόημα να δώσουμε κλιμακωτά κίνητρα, προκειμένου:

Α. Να πάρουν πολλά μόρια / ίσως και άτοκο δάνειο / τους καλύτερους δυνατούς όρους αυτοί που θα επιλέξουν σπίτι εκτός των 2 μεγάλων πολεοδομικών συγκροτημάτων, σε περιοχές με λιγότερους από 15.000 κατοίκους.

Β. Να έχουν επίσης πολλά πλεονεκτήματα (αλλά λιγότερα από τους πρώτους) όσοι θελήσουν να αγοράσουν σπίτι σε μεγαλύτερες πόλεις, εκτός Αττικής, Θεσσαλονίκης, Αλεξανδρούπολης, Λάρισας, Ιωαννίνων, Πάτρας, Ηρακλείου και Χανίων (θα μπορούσε η λίστα να ανανεώνεται κάθε 2 χρόνια, ανάλογα με το πόσο κορεσμένη είναι μία περιοχή).

Δηλαδή να δώσουμε πλεονέκτημα σε όσες και όσους θελήσουν να κάνουν πράξη την αποκέντρωση! Τι νόημα έχει να συνεχίσουμε να δίνουμε χαμηλότοκα δάνεια σε κάποιους που θέλουν να μείνουν στην Αττική, μεγαλώνοντας τεχνητά τη ζήτηση σε αυτή την περιοχή, όταν η προσφορά σπιτιών είναι πολύ μικρή; Αν θέλουν να αγοράσουν εκεί, να προχωρήσουν με βάση τους κανόνες της αγοράς.

– “Μα, Ηλία, γιατί να με αναγκάσει το κράτος να φύγω από εκεί που ζω;” μπορεί να σκεφθείς. Κανείς δεν θα σε αναγκάσει, απλά δεν θα σε επιδοτήσει. Καταλαβαίνεις τη διαφορά;

Τα λεφτά του κράτους ( = τα λεφτά μας, το κράτος έχει λεφτά από τους φόρους μας) είναι καλό να κατευθυνθούν σε αυτούς που θα θελήσουν να βγουν εκτός των μεγαλουπόλεων. Χρειαζόμαστε αποκέντρωση και το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου” μπορεί να υπηρετήσει αυτόν τον σκοπό, αν το θελήσουν οι αρμόδιοι.

(Μεταξύ μας, αν πχ η Αττική είναι μη επιλέξιμη, μπορεί σταδιακά η αποκλιμάκωση της ζήτησης να μειώσει τις τιμές εκεί που υπάρχει στρέβλωση και να πάρεις το ίδιο σπίτι, με καλύτερη τιμή).

ΥΓ. Δες παρακάτω την προτεινόμενη εξαίρεση!

Εργαλείο καταπολέμησης της υπογεννητικότητας

Για το θέμα της υπογεννητικότητας έγραψα 2 άρθρα φέτος, εδώ και εδώ (και άλλα στο παρελθόν). Αυτό που με εντυπωσιάζει στις κριτικές που δέχθηκα είναι ότι:

1. Οι περισσότεροι απλά βρίζουν και κλείνουν τα μάτια στην πραγματικότητα.

2. Κάποιοι κάνουν προτάσεις που δεν αντιλαμβάνονται πόσο κοστίζουν.

•Πχ αν δώσουμε 1.000 Ευρώ τον μήνα / παιδί για 18 χρόνια και φτάσουμε ξανά τις 100.000 γεννήσεις τον χρόνο…

•Θα δώσουμε τον πρώτο χρόνο 1,2 δις Ευρώ.

•Τον δεύτερο χρόνο θα δώσουμε 1,2 + 1,2 = 2,4 δις.

•Τον δέκατο χρόνο θα δώσουμε 12 δις και σταδιακά θα φτάσουμε τα 21,4 δις Ευρώ κάθε χρόνο + αναπροσαρμογές κλπ.

•Το έλλειμμα του συνταξιοδοτικού είναι σήμερα 15 δις Ευρώ.

3. Και εννοείται πως πάρα πολλοί μένουν στα ευχολόγια, κατά το γνωστό “και να υπάρξει παγκόσμια ειρήνη, να είμαστε όλοι καλοί άνθρωποι και να αγαπάμε αλλήλους” (ενώ άλλοι απλώς δεν νοιάζονται για κάτι άλλο πέρα από την πάρτη τους, σήμερα).

Η δικιά μου πρόταση ήταν: 15.000 Ευρώ εφάπαξ για κάθε δεύτερο παιδί ενός ζευγαριού, 25.000 για το τρίτο και κάθε επόμενο, με κριτήριο να έχουν και οι 2 γονείς ένσημα, πχ για 5 χρόνια.

Κοντά σε αυτή την πρόταση, μπορεί να προστεθεί και άλλη μία: Να χρησιμοποιηθεί το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου” για να τονώσουμε τις γεννήσεις:

Α. Οι έχοντες 3 ή περισσότερα παιδιά να εξαιρούνται από την απαγόρευση για τις μεγάλες πόλεις.

Β. Οι έχοντες 2 ή περισσότερα παιδιά να έχουν “προτεραιότητα”, αν πχ υπάρχει θέμα προϋπολογισμού και περιορισμού κονδυλίων.

Γ. Το επιτόκιο να μειώνεται ανάλογα με τον αριθμό των τέκνων ενός ζευγαριού και στα 4 να μηδενίζεται.

Δ. Και (γιατί όχι) να δούμε και το μοντέλο της Ουγγαρίας, με εφάπαξ πληρωμή από το κράτος τμήματος του στεγαστικού δανείου με βάση τον αριθμό των παιδιών: Πχ 25.000 για κάθε παιδί από το 2ο και μετά!

(“Ηλία, στην Ουγγαρία η πρόταση αυτή δεν απέδωσε” μπορεί να σκεφθείς, αγνοώντας πως συνέπεσε με την περίοδο μεγάλης οικονομικής κρίσης που έπληξε τη χώρα).

Στόχος θα πρέπει να είναι να μετεξελιχθεί το πρόγραμμα αυτό σε ένα εργαλείο που πραγματικά θα βοηθήσει όσους θέλουν να μεγαλώσουν την οικογένειά τους, στηρίζοντας έμπρακτα την αύξηση των γεννήσεων στη χώρα μας.

ΥΓ. Για τους πάσης φύσεως “αρνητές” που λένε πως “άλλοι είναι οι λόγοι που δεν κάνει ο κόσμος παιδιά” και πετάνε τη μπάλα στην εξέδρα: Ας ξεκινήσουμε με το οικονομικό, που είναι το βασικότερο όλων και με χαρά να δούμε μετά και τους άλλους λόγους. Όχι όμως να χάσουμε και άλλα χρόνια με θεωρίες και αμπελοφιλοσοφίες, όταν οι γεννήσεις στη χώρα μας είναι λιγότερες από μισές σε σχέση με τους θανάτους!

Οι αναγκαίες παρεμβάσεις για να γίνει το πρόγραμμα πιο λειτουργικό

(Και να σταματήσει η κυβέρνηση να κάνει κακό με αυτό, ενώ προσπαθεί να κάνει καλό)
Είτε αποφασιστεί να χρησιμοποιηθεί το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 3” για να ξεκινήσει η αποκέντρωση στη χώρα και να στηριχθούν οι γεννήσεις (όπως προτείνω), είτε τελικά οι ίδιοι άνθρωποι συνεχίσουν στον ίδιο δρόμο, υπάρχουν αρκετές διορθωτικές κινήσεις που μπορούν να μας βοηθήσουν να αποφύγουμε νέα, χειρότερη στρέβλωση της αγοράς.

Ενδεικτικά κάποιες από τις προτάσεις:

1. Να καταργηθεί ο περιορισμός στα τετραγωνικά μέτρα
Τι νοιάζει το κράτος αν κάποιος βρει ευκαιρία να αγοράσει σπίτι άνω των 120 τετραγωνικών σε προσιτή τιμή; Γιατί βάζει όριο για το πρόγραμμα τα 120 τετραγωνικά, ενώ πχ σε επαρχιακές περιοχές (χωριά κλπ) μπορείς να βρεις μεγαλύτερα σπίτια με τιμή κάτω των 100.000 Ευρώ;

Πώς θα επωφεληθεί ο πολύτεκνος αν τον πιέσεις να χωρέσει σε 120 τετραγωνικά, ενώ πχ έχει 6 παιδιά;

ΥΓ. Για το συγκεκριμένο θέμα έχω δεχθεί δεκάδες επιστολές από ανθρώπους που μου περιγράφουν καταστάσεις “απείρου κάλλους” με σπίτια που δεν ήταν επιλέξιμα για το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2” λόγω λίγων τετραγωνικών…

Αποτέλεσμα πρότασης: Αύξηση επιλέξιμων ακινήτων, μείωση “εκβιασμού” που υφίστανται οι υποψήφιοι δανειολήπτες, αποκλιμάκωση της πίεσης για ακίνητα με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά + μεγάλα ακίνητα στην επαρχία θα γίνουν ελκυστικά.

2. Να είναι επιλέξιμα ΟΛΑ τα σπίτια, νέα, παλιά, τα πάντα!
Σε πολλές περιοχές της Ελλάδας το κόστος πώλησης νεόδμητων ακινήτων είναι κάτω ή περίπου στα 2.000 Ευρώ / τετραγωνικό μέτρο. Αναγκάζοντας τον κόσμο να αγοράσει μόνο παλιά σπίτια συχνά φτάσαμε στο γελοίο αποτέλεσμα ένα παλιό σπίτι που θα ανακαινιστεί να κοστίζει περίπου το ίδιο με ένα νεόδμητο! (Στο τέλος του προγράμματος φέτος τροποποιήθηκε αυτό το λάθος, αλλά ήταν αργά).

Ας διαλέξουν όλοι ό,τι θέλουν! Και ναι, δεν μας ενοχλεί να αγοραστούν νεόδμητα σπίτια στην επαρχία, αντί για “χρέπια” που θα πουληθούν “σαν καινούρια”.

Αποτέλεσμα πρότασης: Πολλαπλασιασμός επιλέξιμων ακινήτων, μείωση “εκβιασμού” που υφίστανται οι υποψήφιοι δανειολήπτες, αποκλιμάκωση της πίεσης για ακίνητα με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά + οι ιδιοκτήτες θα νιώσουν πως πλέον οι αγοραστές έχουν επιλογές = θα αλλάξει όλη η ψυχολογία της αγοράς!

3. Να μπορεί να δοθεί δάνειο για ημιτελή σπίτια, ακόμη και για σπίτια που θα κτισθούν από το μηδέν σε οικόπεδο που ήδη κατέχει ο υποψήφιος δανειολήπτης
Ας ανοίξει η αγορά για κάθε κατηγορία σπιτιού, που σήμερα πρακτικά είναι έξω από την αγορά! Είναι σημαντικό να προσθέσουμε ακίνητα στη σημερινή “φτωχή” προσφορά, όχι απλά να βάζουμε τον κόσμο να μαλώνει για τα λίγα διαθέσιμα που υπάρχουν τώρα. Έτσι, προτείνω να μπορεί να δοθεί δάνειο για:

•Αγορά ημιτελούς σπιτιού και ολοκλήρωσή του.

•Ολοκλήρωση ημιτελούς σπιτιού που ανήκει ήδη στον υποψήφιο δανειολήπτη.

•Σπίτι που θα κτισθεί σε οικόπεδο που ήδη ανήκει σε κάποιον που θέλει τέτοιο δάνειο

Αποτέλεσμα πρότασης: Και στις 3 περιπτώσεις θα προστεθούν στην αγορά χιλιάδες νέες κατοικίες που σήμερα είναι εκτός. Γιατί είναι κακό να τις κάνουμε επιλέξιμες;

4. Να πληρώσει το πρόγραμμα και κάποιον εκτιμητή, για λογαριασμό του δανειολήπτη
Είναι επιτέλους η ώρα να αρχίσει ο Έλληνας να εκπαιδεύεται στην ιδέα ότι επενδύει έχοντας στο πλευρό του και κάποιους ειδικούς, πόσο μάλλον σε μία από τις πιο σημαντικές επενδύσεις που θα κάνει στη ζωή του. Ναι, ξέρω ότι οι περισσότεροι “τα ξέρουν όλα”, αλλά ας μπει στο πρόγραμμα η πρόβλεψη ότι κάθε δανειολήπτης θα έχει στη διάθεσή του ένα μικρό ποσό που θα πρέπει να δαπανήσει για να φέρει εκτιμητή και να διαπιστώσει την αξία και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου που σκοπεύει να αγοράσει με δάνειο για πολλές δεκαετίες!

Είναι ανάγκη ο μέσος πολίτης να αρχίσει να κατανοεί πως σε θέματα επενδύσεων δεν είναι καλό να ενεργεί με την καρδιά και την άγνοια, υπό συνθήκες πανικού, αλλά με το μυαλό και κάποιον σύμβουλο στο πλευρό του + να κατανοήσει και ο ιδιοκτήτης ότι δεν θα μπορεί να κοροϊδέψει τον υποψήφιο αγοραστή.

Αποτέλεσμα πρότασης: Περισσότεροι προστατευμένοι αγοραστές, λιγότεροι “εκβιασμοί”, περισσότερο ορθολογικές επενδύσεις = μικρότερο κόστος αποπληρωμής στο μέλλον = καλύτερη ζωή!

Χρειαζόμαστε αύξηση της προσφοράς ακινήτων, όχι άλλη τεχνητή ζήτηση!

Τα αποτελέσματα από το “Σπίτι μου, 1” και το “Σπίτι μου, 2” δεν έφτασαν τους στόχους που είχαν πανηγυρικά ανακοινωθεί (και είχα πει/γράψει πως δεν είναι εφικτοί). Όχι τυχαία, σταδιακά η μεγάλη πλειοψηφία των 100.000+ αιτούντων απέρριψε το πρόγραμμα, μιας και κατάλαβε πως δεν ήταν αυτό που περίμενε.

Η ζημιά που έγινε στην κοινωνία και την αγορά ακινήτων ήταν μεγάλη και σε συνδυασμό με το στρεβλό μοντέλο της Golden Visa ως και το 2025 έγινε πολύ μεγαλύτερη.

Σήμερα χρειαζόμαστε αύξηση της προσφοράς ακινήτων, όχι άλλη τεχνητή ζήτηση!

Επίσης, ένα τέτοιο κρατικό πρόγραμμα μπορεί να είναι η πρώτη απτή, πρακτική απόδειξη πως το κράτος μας θα στηρίξει με σοβαρά κίνητρα την αποκέντρωση στην Ελλάδα, αλλά και τα ζευγάρια που θέλουν να κάνουν περισσότερα παιδιά (πάνω από ένα).

Αν ακολουθήσουμε “περίπου τα ίδια με τις προηγούμενες φορές” στο θέμα των κριτηρίων, το αποτέλεσμα θα είναι το ίδιο κακό για την πλειοψηφία…

Όταν παίρνεις φόρα και τρέχεις προς έναν τοίχο, πάντα πέφτεις πάνω του και κτυπάς.

Ίσως είναι η ώρα να κάνεις τον γύρο και να περάσεις από το πλάι του τοίχου. Έτσι θα φτάσεις στον στόχο σου…

Εσύ τι γνώμη έχεις;