Ακίνητα: Το ιδιωτικό συμφωνητικό που «καίει» τους αγοραστές
Χιλιάδες αγοραστές ακινήτων υπογράφουν άκυρα συμφωνητικά χωρίς συμβολαιογράφο, με αποτέλεσμα να χάνουν χρήματα και να μένουν χωρίς νομική προστασία.
Η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε περίοδο έντονης κινητικότητας και οι αγοραπωλησίες συχνά ξεκινούν με ένα ιδιωτικό συμφωνητικό που θεωρείται – λανθασμένα – ασφαλής τρόπος δέσμευσης. Πολλοί αγοραστές καταβάλλουν προκαταβολές και υπογράφουν ρήτρες, πιστεύοντας ότι έχουν κατοχυρώσει το ακίνητο. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, κάθε συμφωνία που αφορά ακίνητο πρέπει να έχει συμβολαιογραφικό τύπο. Αυτό σημαίνει ότι το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι νομικά άκυρο και δεν παράγει δεσμεύσεις, όσο λεπτομερές κι αν είναι.
Η πρακτική αυτή οδηγεί συχνά σε σοβαρές απώλειες. Αν η μεταβίβαση δεν προχωρήσει, ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με έναν πωλητή που αρνείται να επιστρέψει την προκαταβολή. Οι ρήτρες περί διπλάσιας επιστροφής ή απώλειας του ποσού δεν έχουν καμία ισχύ, καθώς δεν αναγνωρίζονται από τον νόμο χωρίς συμβολαιογραφική πράξη. Το μόνο που μπορεί να διεκδικήσει ο αγοραστής είναι η απλή επιστροφή της προκαταβολής, μέσω αγωγής που συχνά καταλήγει σε πολυετείς δικαστικές διαδικασίες.
Η λύση που προσφέρει πραγματική προστασία είναι το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Με αυτό, οι υποχρεώσεις των δύο πλευρών καταγράφονται επίσημα και οι ρήτρες αποκτούν ισχύ. Αν ο πωλητής αθετήσει τη συμφωνία, ο αγοραστής μπορεί να εκδώσει διαταγή πληρωμής και να προχωρήσει ακόμη και σε κατάσχεση περιουσιακών στοιχείων, χωρίς να περιμένει χρόνια στα δικαστήρια. Το μειονέκτημα είναι ο χρόνος: τα συμβολαιογραφικά προσύμφωνα απαιτούν εβδομάδες για να ολοκληρωθούν, σε μια αγορά όπου ο πωλητής έχει συχνά το «πάνω χέρι» και μπορεί να στραφεί σε άλλον αγοραστή με καλύτερη προσφορά.
Για όσους επιλέγουν – ή αναγκάζονται – να υπογράψουν ιδιωτικό συμφωνητικό, υπάρχουν ορισμένες κινήσεις που μειώνουν τον κίνδυνο. Η βεβαίωση γνησίου υπογραφής ή η ψηφιακή υπογραφή μέσω gov.gr προσδίδουν εγκυρότητα ως προς την καταβολή της προκαταβολής. Η αναγραφή συγκεκριμένης ημερομηνίας μεταβίβασης επιτρέπει στον αγοραστή να διεκδικήσει τα χρήματά του μέσω διαταγής πληρωμής, διαδικασία ταχύτερη από την κλασική αγωγή. Παρότι δεν προσφέρει πλήρη προστασία, αποτελεί μια ενδιάμεση λύση όταν ο πωλητής πιέζει για άμεση προκαταβολή.
Σε κάθε περίπτωση, η γραπτή επιβεβαίωση της προφορικής συμφωνίας – ακόμη και με ένα απλό email – μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη. Αν ο πωλητής πουλήσει τελικά σε άλλον, ο αγοραστής μπορεί να εγείρει αξιώσεις για αθέτηση των διαπραγματεύσεων, ειδικά όταν έχει ήδη προχωρήσει σε έξοδα όπως νομικό έλεγχο ή προκαταβολή αμοιβής συμβολαιογράφου.
Η αγορά ακινήτων παραμένει απαιτητική και συχνά απρόβλεπτη. Η σωστή νομική θωράκιση δεν είναι απλώς τυπική διαδικασία, αλλά απαραίτητη προϋπόθεση για να αποφευχθούν χρονοβόρες διαμάχες και οικονομικές απώλειες. Οι αγοραστές καλούνται να επιλέξουν ανάμεσα στην ταχύτητα και την ασφάλεια – και να γνωρίζουν ότι το ιδιωτικό συμφωνητικό, όσο πρακτικό κι αν φαίνεται, δεν τους προστατεύει.
