Πότε το Δημόσιο σταματά να κυνηγά…ακίνητα πολιτών!
Ποιους αφορά και τι αλλάζει σε μεταβιβάσεις, τίτλους και κατασχέσεις
Ο νέος νόμος 5293/2026 δημιουργεί ένα πιο φιλικό πλαίσιο για τους πολίτες που βρίσκονται αντιμέτωποι με διεκδικήσεις του Δημοσίου στο Κτηματολόγιο. Χιλιάδες ιδιοκτήτες που επί χρόνια ταλαιπωρούνταν με αμφισβητήσεις κυριότητας αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να σταματήσουν δικαστικές εμπλοκές, αρκεί να πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Παράλληλα, το κράτος οφείλει να απέχει από νέες αγωγές όταν διαπιστώνεται ότι ο πολίτης καλύπτεται από τις νέες ρυθμίσεις.
Οι αλλαγές αφορούν τέσσερις βασικές κατηγορίες ιδιοκτητών: όσους διαθέτουν παλιούς τίτλους που μεταγράφηκαν έως το 1993 ή το 1975, όσους έχουν προσωρινά παραχωρητήρια ή ακίνητα από αγροτικές διανομές, όσους κατέχουν εκτάσεις που διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και όσους εγκαταστάθηκαν σε ακίνητα κατόπιν υπόδειξης δημόσιας αρχής. Για όλες αυτές τις περιπτώσεις, ο νόμος προβλέπει διαδικασίες που μπορούν να οδηγήσουν σε άμεση διόρθωση των εγγραφών στο Κτηματολόγιο χωρίς προσφυγή στη Δικαιοσύνη.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόβλεψη για αναγνώριση κυριότητας όταν ο ιδιώτης νέμεται καλόπιστα το ακίνητο επί τουλάχιστον 40 χρόνια πριν το 2003, χωρίς το Δημόσιο να έχει ασκήσει πράξεις νομής. Η διάταξη αυτή αφορά πολλές οικογένειες που κατέχουν ακίνητα επί δεκαετίες αλλά αντιμετωπίζουν προβλήματα εγγραφής ή μεταβίβασης. Ωστόσο, απαιτείται αποδεικτικό υλικό για τη νομή και τη συνέχεια από δικαιοπάροχο σε διάδοχο.
Το νέο πλαίσιο επηρεάζει και υποθέσεις που βρίσκονται ήδη στα δικαστήρια. Αν διαπιστωθεί ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις, η δίκη καταργείται και ακολουθείται διαδικασία διόρθωσης μέσω διαμεσολάβησης ή του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και εκκρεμείς υποθέσεις μπορούν να λυθούν χωρίς πολυετείς δικαστικές διαμάχες.
Σημαντικές αλλαγές έρχονται και στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει πλέον ρόλο «ενιαίας υπηρεσίας», συγκεντρώνοντας όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά μέσω διαλειτουργικότητας και υποβάλλοντας ηλεκτρονικά το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο. Παράλληλα, σε περιοχές με κυρωμένη πράξη εφαρμογής δεν απαιτείται τοπογραφικό, εφόσον δεν αλλάζουν τα όρια του ακινήτου.
Ο νόμος προβλέπει επίσης διαδικασία άρσης κατάσχεσης από την Εφορία για ακίνητα που ανήκουν στις τέσσερις κατηγορίες, ώστε να μπορούν να μεταβιβαστούν. Το τίμημα πρέπει να ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία και μέρος του παρακρατείται υπέρ της Φορολογικής Διοίκησης. Η ρύθμιση αυτή διευκολύνει ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν αλλά εμποδίζονται από παλιές κατασχέσεις.
Παρά τις ευνοϊκές προβλέψεις, υπάρχουν σαφείς εξαιρέσεις: δασικές εκτάσεις, αιγιαλός, παραλία, υδατορέματα, αρχαιολογικοί χώροι και ακίνητα ειδικής προστασίας δεν υπάγονται στο νέο πλαίσιο. Γι’ αυτό, κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει προσεκτικά τον φάκελο του ακινήτου του, τους τίτλους, τις μεταγραφές και τυχόν ενέργειες του Δημοσίου.
Το νέο σύστημα υπόσχεται να λύσει χρόνιες εκκρεμότητες, αλλά δεν λειτουργεί αυτόματα. Η ουσία βρίσκεται στο αν το συγκεκριμένο ακίνητο και η ιστορία του πληρούν τις προϋποθέσεις του νόμου, ώστε ο πολίτης να απαλλαγεί οριστικά από τις διεκδικήσεις του Δημοσίου.
