Ανείσπρακτα ενοίκια: Πώς να μην πληρώσουν φόρο οι ιδιοκτήτες
Η μη καταβολή ενοικίων από μισθωτές εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα πιο επίμονα προβλήματα της αγοράς ακινήτων, επηρεάζοντας άμεσα τη διαθεσιμότητα κατοικιών προς μίσθωση. Για την προστασία των ιδιοκτητών, η φορολογική νομοθεσία προβλέπει ειδική διαδικασία που επιτρέπει την αναβολή φορολόγησης για τα ανείσπρακτα μισθώματα. Σύμφωνα με το άρθρο 11 του Ν. 4346/2015, τα συγκεκριμένα εισοδήματα φορολογούνται μόνο όταν και εφόσον εισπραχθούν, αφού δηλωθούν στον ειδικό κωδικό του Ε2 και μεταφερθούν στο Ε1.
Κρίσιμη προϋπόθεση για την εφαρμογή της ρύθμισης είναι η απόδειξη της μη είσπραξης έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης. Η απόδειξη αυτή πρέπει να βασίζεται σε συγκεκριμένα δικαστικά έγγραφα, διαφορετικά τα ποσά θεωρούνται εισπραχθέντα και φορολογούνται κανονικά. Μεταξύ των δικαιολογητικών που γίνονται δεκτά περιλαμβάνονται διαταγές πληρωμής, αποφάσεις απόδοσης μισθίου, δικαστικές αποφάσεις αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, καθώς και αγωγές συνοδευόμενες από αποδεικτικό επίδοσης.
Η διαδικασία για την αναγνώριση των ανείσπρακτων μισθωμάτων είναι πλήρως ψηφιοποιημένη. Ο ιδιοκτήτης πρέπει πρώτα να εξασφαλίσει το κατάλληλο δικαστικό έγγραφο και στη συνέχεια να υποβάλει ηλεκτρονικά τη δήλωση Ε411 μέσω της εφαρμογής «Αιτήματα» της ΑΑΔΕ. Τα δικαιολογητικά κατατίθενται επίσης ηλεκτρονικά στη ΔΟΥ, ενώ τα ποσά καταχωρίζονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε2 και μεταφέρονται στο Ε1, ώστε να μην υπολογιστεί φόρος για το τρέχον έτος.
Ωστόσο, η Εφορία δεν αναγνωρίζει όλες τις περιπτώσεις ως ανείσπρακτα μισθώματα. Δεν καλύπτονται ποσά που αφορούν αποζημίωση χρήσης μετά τη λύση της μίσθωσης, ούτε εισοδήματα από επιχειρηματική δραστηριότητα, όπως τουριστική εκμετάλλευση ή διοργάνωση εκδηλώσεων. Επιπλέον, η ρύθμιση αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα, ενώ η εκπρόθεσμη κατάθεση δικαιολογητικών οδηγεί σε νέα εκκαθάριση και φορολόγηση όλων των ποσών.
Οι κληρονόμοι έχουν επίσης τη δυνατότητα να δηλώσουν ανείσπρακτα μισθώματα, προσκομίζοντας τα απαιτούμενα δικαιολογητικά μαζί με τα έγγραφα που αποδεικνύουν το κληρονομικό τους δικαίωμα. Σε περιπτώσεις συγκυριότητας, τα ίδια δικαιολογητικά ισχύουν για όλα τα μέλη, εφόσον τα στοιχεία της μίσθωσης συμφωνούν με τα έντυπα Ε1, Ε2 και το μισθωτήριο.
Για τους ιδιοκτήτες, η ρύθμιση αποτελεί σημαντικό εργαλείο, καθώς αποτρέπει τη φορολόγηση για εισόδημα που δεν έχει εισπραχθεί και προστατεύει το φορολογικό τους προφίλ ενόψει πιθανών δικαστικών ενεργειών. Παρ’ όλα αυτά, παραμένει ένα ουσιαστικό κενό: η αποζημίωση χρήσης όταν ο μισθωτής παραμένει στο ακίνητο μετά τη λύση της μίσθωσης δεν καλύπτεται από το ισχύον πλαίσιο, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες εκτεθειμένους σε πρόσθετες επιβαρύνσεις.
