Ο αόρατος παράγοντας που ρίχνει την αξία των ακινήτων έως 20%
Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει την ανοδική της πορεία, με αυξημένη ζήτηση και έντονη κινητικότητα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Πίσω όμως από τις ανακαινίσεις, τα τετραγωνικά και τις ελκυστικές αγγελίες, ένας κρίσιμος παράγοντας εξακολουθεί να καθορίζει – συχνά αθόρυβα – την πραγματική εμπορική αξία ενός διαμερίσματος: η συνολική εικόνα και διαχείριση της πολυκατοικίας. Από την κατάσταση των κοινοχρήστων μέχρι τη λειτουργικότητα των βασικών υποδομών, η ποιότητα του κτιρίου αποτυπώνεται άμεσα στις τιμές.
Σύμφωνα με έρευνα της ελληνικής startup Billys, που διαχειρίζεται ψηφιακά περισσότερα από 56.000 ακίνητα, η πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί ως ένας μικρός οικονομικός οργανισμός, με κανόνες, διαδικασίες και διαφάνεια. Όταν αυτό δεν συμβαίνει, εμφανίζονται τρία επαναλαμβανόμενα προβλήματα: κακή διαχείριση ταμείου, ανεπαρκής συντήρηση και πλήρης απουσία σχεδιασμού για μελλοντικές ανάγκες. Η έλλειψη ρευστότητας οδηγεί σε απλήρωτους λογαριασμούς και καθυστερήσεις, ενώ η αμέλεια στη συντήρηση δημιουργεί ένα περιβάλλον σταδιακής απαξίωσης που επηρεάζει άμεσα την καθημερινότητα των κατοίκων.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι η κακή λειτουργία μιας πολυκατοικίας μπορεί να μειώσει την αξία ενός διαμερίσματος έως και 20%, ακόμη κι αν το ίδιο το ακίνητο είναι ανακαινισμένο και συγκρίσιμο με άλλα της αγοράς. Ο ανελκυστήρας αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα: όταν είναι παλιός, θορυβώδης ή εκτός λειτουργίας, οι τιμές ανά τετραγωνικό πέφτουν αισθητά, ειδικά στους υψηλούς ορόφους όπου το κόστος επισκευής γίνεται αντικείμενο σκληρής διαπραγμάτευσης. Αντίστοιχα, η διαχείριση της θέρμανσης και η εξωτερική εικόνα του κτιρίου λειτουργούν ως άμεσοι δείκτες μελλοντικών εξόδων για κάθε ενδιαφερόμενο αγοραστή.
Μεσίτες και εκτιμητές επιβεβαιώνουν ότι η πρώτη εικόνα των κοινοχρήστων χώρων συχνά καθορίζει την πορεία μιας διαπραγμάτευσης. Σκοτεινά κλιμακοστάσια, εγκαταλελειμμένες είσοδοι και προβληματικοί ανελκυστήρες οδηγούν σε άμεσες απαιτήσεις για έκπτωση ή ακόμη και σε αποχώρηση από τη διαδικασία. Η διαφορά στην αξία δύο παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να φτάσει το 20% όταν βρίσκονται σε κτίρια με διαφορετικό επίπεδο συντήρησης, ενώ όσο μεγαλύτερη είναι η πολυκατοικία τόσο εντονότερη γίνεται η απόκλιση.
Καθοριστικό ρόλο παίζουν επίσης η καθαριότητα, η υγιεινή και η διαφάνεια στα κοινόχρηστα. Προβλήματα όπως ελλιπής καθαριότητα, απεντόμωση ή ανεξήγητα υψηλά κοινόχρηστα μειώνουν την ελκυστικότητα ενός ακινήτου και αυξάνουν τη δυσπιστία των ενδιαφερομένων. Τα δεδομένα του Billys δείχνουν ότι τέσσερις στους δέκα ενοίκους καθυστερούν ή οφείλουν κοινόχρηστα, γεγονός που οδηγεί σε συσσωρευμένα χρέη και περιορισμένη συντήρηση, επιβαρύνοντας τελικά την αξία όλων των διαμερισμάτων.
Παρά τα προβλήματα, οι παρεμβάσεις που βελτιώνουν άμεσα την εικόνα μιας πολυκατοικίας δεν είναι απαραίτητα δαπανηρές. Η τακτική καθαριότητα, η σωστή απεντόμωση, η βασική συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων και η έγκαιρη πιστοποίηση του ανελκυστήρα αυξάνουν άμεσα την εμπορική αξία και μειώνουν τον χρόνο διάθεσης των ακινήτων στην αγορά. Όπως επισημαίνει η έρευνα, η απαξίωση δεν είναι τυχαία αλλά αποτέλεσμα συσσωρευμένης αμέλειας. Εκεί όπου υπάρχει οργάνωση και σύγχρονη διαχείριση, η αξία των διαμερισμάτων διατηρείται· όπου όχι, η υποβάθμιση είναι θέμα χρόνου.
