Οδηγός επιβίωσης απέναντι σε «κρυφές βόμβες» που απειλούν τη μεταβίβαση ακινήτου
Η αγορά ενός ακινήτου θεωρείται από πολλούς μια πράξη οριστική, όμως η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη. Ακόμη και μετά την υπογραφή συμβολαίου και τη μεταγραφή στο Κτηματολόγιο, μπορεί να εμφανιστούν λόγοι ακύρωσης που δεν σχετίζονται με τον αγοραστή και να ανατρέψουν πλήρως τη μεταβίβαση. Το συμβόλαιο δεν είναι πάντα το τέλος της διαδικασίας, αλλά μπορεί να αποτελέσει την αρχή μιας δικαστικής διαμάχης, εάν αποδειχθεί ότι πάσχει νομικά.
Στο αστικό δίκαιο, ένα συμβόλαιο μπορεί να είναι άκυρο ή ακυρώσιμο όταν δεν πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις ουσίας και τύπου. Η ακυρότητα μπορεί να οφείλεται σε παραβίαση αναγκαστικού δικαίου, σε έλλειψη συμβολαιογραφικού τύπου ή στο ότι ο πωλητής δεν είχε δικαίωμα διάθεσης του ακινήτου. Συχνές είναι οι περιπτώσεις όπου κληρονόμος εμφανίζεται ως αποκλειστικός κύριος χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί οι νόμιμες διαδικασίες ή χωρίς συναίνεση συγκληρονόμων. Άλλες φορές, το πρόβλημα κρύβεται βαθύτερα, σε μια «σπασμένη αλυσίδα τίτλων», όπου μια παλιά άκυρη ή εικονική πράξη μεταφέρει το ελάττωμα σε όλες τις επόμενες μεταβιβάσεις.
Ιδιαίτερα κρίσιμες είναι και οι περιπτώσεις όπου αμφισβητείται η δικαιοπρακτική ικανότητα του πωλητή. Συμβόλαια που υπογράφονται από ηλικιωμένους με άνοια ή σοβαρή γνωστική έκπτωση μπορούν να ακυρωθούν χρόνια αργότερα, όταν οι κληρονόμοι προσκομίσουν ιατρικά στοιχεία που αποδεικνύουν ότι δεν είχαν συνείδηση των πράξεών τους. Αν το δικαστήριο το δεχθεί, η μεταβίβαση θεωρείται σαν να μην έγινε ποτέ και ο αγοραστής κινδυνεύει να χάσει το ακίνητο.
Η ανατροπή μιας μεταβίβασης μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε έξωση του αγοραστή, εφόσον ακυρωθούν τα συμβόλαια και η μεταγραφή τους. Η μόνη του δυνατότητα τότε είναι να στραφεί κατά του πωλητή για αποζημίωση ή επιστροφή τιμήματος, κάτι που συχνά είναι αβέβαιο και δύσκολα υλοποιήσιμο.
Η προστασία του αγοραστή εξαρτάται από τα βήματα που θα προηγηθούν της υπογραφής. Απαραίτητος είναι ο πλήρης νομικός έλεγχος τίτλων τουλάχιστον 20ετίας, ώστε να εντοπιστούν κενά, εικονικές πράξεις ή προβληματικές κληρονομικές μεταβιβάσεις. Εξίσου σημαντικός είναι ο έλεγχος στο Κτηματολόγιο και στα Υποθηκοφυλακεία για βάρη, κατασχέσεις, αγωγές ή δηλώσεις τρίτων που μπορεί να αμφισβητούν την κυριότητα. Σε ακίνητα από κληρονομιά απαιτείται επιβεβαίωση ότι ο πωλητής είναι πράγματι αποκλειστικός κύριος, με έλεγχο αποδοχής, μη αποποίησης και συναίνεσης συγκληρονόμων.
Σε περιπτώσεις ηλικιωμένων πωλητών χρειάζεται διερεύνηση της πραγματικής κατάστασης υγείας, ώστε να μην υπάρξουν μελλοντικές αμφισβητήσεις δικαιοπρακτικής ικανότητας. Παράλληλα, ο τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος από μηχανικό είναι κρίσιμος για τον εντοπισμό αυθαιρεσιών ή αποκλίσεων που μπορεί να δημιουργήσουν νομικά προβλήματα. Τέλος, στο συμβόλαιο πρέπει να περιλαμβάνονται σαφείς δηλώσεις και εγγυήσεις ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών και διεκδικήσεων, με πρόβλεψη ευθύνης σε περίπτωση ανακρίβειας.
