Πώς γίνονται στην πράξη οι πωλήσεις ακινήτων χωρίς φορολογική ενημερότητα

Του δικηγόρου Γιώργου Ψαράκη

Το παράδειγμα είναι γνωστό: έχεις στην ιδιοκτησία σου ένα ακίνητο και θες να το μεταβιβάσεις αλλά αδυνατείς λόγω οφειλών προς το Δημόσιο. Η πιο προφανής λύση θα ήταν η έκδοση φορολογικής ενημερότητας, όταν τα χρέη προς το Δημόσιο είναι ρυθμισμένα, υπό τον όρο παρακράτησης μέρος του τιμήματος. Άρα με απλά λόγια μεταβιβάζεις το ακίνητο, αλλά αν η οφειλή σου υπερβαίνει το τίμημα, το τελευταίο παρακρατείται, συνήθως σε ένα ποσοστό 70%, από το συμβολαιογράφο για να δοθεί στο Δημόσιο. Η άλλη λύση είναι η έκδοση βεβαίωσης οφειλής, όταν τα χρέη προς το Δημόσιο δεν είναι ρυθμισμένα. Εκεί απλώς όλο το τίμημα του συμβολαίου κατευθύνεται στην πληρωμή του χρέους.

Μάλιστα πλέον ένας διαδεδομένος τρόπος ρύθμισης των οφειλών προς Δημόσιο είναι μέσω της πλατφόρμας του εξωδικαστικού μηχανισμού του ν. 4738/2020. Αλλά ακόμα και σε αυτή την περίπτωση ο οφειλέτης μπορεί να λάβει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πάλι με την παρακράτηση του 70% του τιμήματος.

Επομένως λίγα τα κίνητρα του οφειλέτη για να προχωρήσει σε αυτή τη συναλλαγή. Μόνη διέξοδος θα ήταν γι’ αυτόν η συμφωνία με τον αγοραστή καταβολής τιμήματος εκτός συμβολαίου, που θα δινόταν εκτός τραπεζικού συστήματος, με όλους τους κινδύνους που τυχόν αυτό συνεπάγεται και για τις δύο πλευρές (δεν το προτείνουμε).

Ήρθε λοιπόν ο νομοθέτης πρόσφατα και έδωσε τη δυνατότητα να λάβει το δημόσιο μόνο το 25% της οφειλής, εφόσον όμως το ακίνητο είναι κατασχεμένο από την ΑΑΔΕ (βλ. Α.1158/2026 — μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων· όπως αναφέρει και το σχετικό από 30/7/2026 δελτίο τύπου της ΑΑΔΕ: “Μέχρι σήμερα, για να αρθεί μια κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου, απαιτούνταν, κατά κανόνα, η πλήρης εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής”). Αλλά κι αυτή η ρύθμιση, εκτός του ότι αφορά σε είσπραξη του 25% της συνολικής οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση του Δημοσίου -και όχι σε είσπραξη του 25% του τιμήματος της πώλησης-, είναι ιδιαίτερα περίπλοκη και εξαρτάται από τη βαθμολόγηση του οφειλέτη, σε κλίμακα από 0 έως 100, με βάση διάφορα κριτήρια φορολογικής συνέπειας, διάρκειας και προέλευσης οφειλής κοκ (μόνο αν λάβεις από 80 βαθμούς και πάνω δικαιούσαι του προνομίου του 25%).

Πώς γίνονται στην πράξη οι πωλήσεις ακινήτων χωρίς φορολογική ενημερότητα

Τι μένει άραγε σαν λύση που πλέον χρησιμοποιείται αρκετές φορές στις μεταβιβάσεις των ακινήτων; Η “ελεύθερη” πώληση του άρθρου 998 παρ. 6 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Βάσει της σχετικής διάταξης που ισχύει από 1/1/2026, ο οφειλέτης κατασχεμένου ακινήτου μπορεί να υποβάλει αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο και το τελευταίο να επιτρέψει την πώληση του ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο χωρίς να διεξαχθεί η διαδικασία μέσω πλειοδοσίας (μέσω της πλατφόρμας δηλ. του e-auction).

Σε αυτή την περίπτωση ο αγοραστής αποκτά το ακίνητο καθαρό από βάρη κοκ ενώ το Δημόσιο (μαζί με τον e-ΕΦΚΑ κτλ.) εισπράττει μόνο το 25% του τιμήματος. Αυτό γιατί φορολογική ενημερότητα δεν απαιτείται σε περίπτωση μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας μέσω “ελεύθερης” πώλησης και εφαρμόζονται οι διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας για το ποιος λαμβάνει τι (και το Δημόσιο, εφόσον δεν έχει εγγράψει υποθήκη, έχει “γενικό προνόμιο” το οποίο του δίδει το δικαίωμα να εισπράξει έως το 25% του τιμήματος μαζί με όλους τους λοιπούς “γενικούς προνομιούχους” δανειστές).

Προϋπόθεση άρα είναι να εκδοθεί μια δικαστική απόφαση, που εκδίδεται σχετικά γρήγορα (εντός 1-3 μηνών συνήθως), ενώ το δικαστήριο απλώς ελέγχει το τίμημα να είναι λογικό και όχι σε βάρος των συμφερόντων των προσημειούχων δανειστών (ο νόμος προβλέπει ότι τίμημα “δεν μπορεί να είναι κατώτερο από το εβδομήντα τοις εκατό (70%) της αρχικώς ορισθείσας τιμής πρώτης προσφοράς”, η οποία τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται από τον πιστοποιημένο εκτιμητή που προσλαμβάνει κατά την κρίση του ο δικαστικός επιμελητής). Επίσης στη συζήτηση ενώπιον του δικαστηρίου καλούνται οι προσημειούχοι/ενυπόθηκοι δανειστές, ώστε να μπορούν να εκθέσουν τις απόψεις τους στο δικαστήριο περί του εύλογου του τιμήματος κοκ.

Tελικά, άρα, η “ελεύθερη” πώληση διευκολύνει τις μεταβιβάσεις των ακινήτων, αναγκάζοντας το δημόσιο να λάβει λιγότερα από όσα θα λάμβανε σε περίπτωση απόφασης άρσης κατάσχεσης, έκδοσης φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής. Μία δικλείδα ασφαλείας για το δημόσιο ώστε να μην οριστεί ιδιαίτερα χαμηλή τιμή πώλησης (και άρα μειωθεί και το 25% που θα λάβει), είναι το γεγονός ότι, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, καλούνται στο δικαστήριο οι προσημειούχοι/ενυπόθηκοι δανειστές και άρα ακούγονται και οι απόψεις των τελευταίων ώστε να το δικαστήριο να μπορεί να σχηματίσει μια πιο σφαιρική εικόνα περί της αξίας του ακινήτου.

Φυσικά δεν μπορεί να αποκλειστούν οι περιπτώσεις “εικονικών” κατασχέσεων με δήθεν δανειστές που κατάσχουν ακίνητα με χαμηλές τιμές πρώτης προσφοράς για καταστρατήγηση απλώς των συμφερόντων του Δημοσίου (κατάσταση η οποία γίνεται ακόμα πιο επικίνδυνη αν για κάποιο λόγο τα συμφέροντα των ενυπόθηκων/προσημειούχων δανειστών δεν συμβαδίζουν με αυτά του δημοσίου). Ένα πιθανό μέτρο προστασίας απέναντι σε αυτές τις τακτικές θα ήταν να καλείται υποχρεωτικά το Δημόσιο (και ο e-ΕΦΚΑ για τον οποίο ισχύει ο ίδιος προβληματισμός) στη συζήτηση της εν λόγω αίτησης της “ελεύθερης” πώλησης ώστε το δικαστήριο να λαμβάνει υπόψη και τη θέση του ως προς την τιμή της εκποίησης.