Λέανδρος Ρακιντζής: Το Εθνικό Κτηματολόγιο δεν εξασφαλίζει πλήρως την ιδιοκτησία
Στο Κτηματολόγιο έχουν δηλωθεί 3,45 εκατομμύρια δικαιώματα άγνωστης ιδιοκτησίας, αριθμός που επιτρέπει στους οικοπεδοφάγους να καταπατούν ακίνητα χωρίς αντίσταση
Με την ολοκλήρωση κατά 99% του Εθνικού Κτηματολογίου προέκυψε ότι διάφοροι επιτήδειοι (επιεικώς) με τη συνδρομή κάποιων συμβολαιογράφων και τοπογράφων, γνωστών στην πιάτσα για αναθεωρητισμό, κατάρτησαν συμβόλαια αγοραπωλησιών στα οποία περιλαμβάνουν καταπατημένες εκτάσεις, που στη συνέχεια δήλωσαν στο Κτηματολόγιο ή έχουν καταπατήσει εκτάσεις για τις οποίες δήλωσαν στο Κτηματολόγιο, ότι έγιναν κύριοι με έκτακτη χρησικτησία και έτσι εμφανίζονται ως κύριοι σε ξένα ακίνητα, που στη συνέχεια μεταπωλούν και χάνονται τα ίχνη της απάτης.
Συνήθως οι οικοπεδοφάγοι καταπατούν τα ακίνητα, που φαίνονται αδέσποτα, γιατί οι ιδιοκτήτες τους λόγω αστυφιλίας ή μετανάστευσης ιδιαίτερα σε μακρινές χώρες απουσιάζουν για μεγάλα χρονικά διαστήματα ή είναι άγνωστης ιδιοκτησίας. Οι πραγματικοί ιδιοκτήτες, όταν κάποτε επιστρέψουν στο χωριό τους, βρίσκουν ότι έχουν χάσει την περιουσία τους με νομιμοφανή τρόπο. Φυσικά μπορεί να τη διεκδικήσουν δικαστικά, που συνήθως αποφεύγουν, γιατί απαιτούνται μακροχρόνιοι και πολυδάπανοι δικαστικοί αγώνες με αμφίβολο αποτέλεσμα, γιατί στερούνται αποδεικτικά μέσα κυρίως ντόπιους μάρτυρες για να αποκρούσουν τη χρησικτησία του καταπατητή, που είναι με το μέρος του ντόπιου οικοπεδοφάγου.
Το ζήτημα είναι πολύ σοβαρό, που ακόμα και το Ελεγκτικό Συνέδριο με πρόσφατο (Απρίλιος 2026) πόρισμα το επισημαίνει: Στο Κτηματολόγιο έχουν δηλωθεί 3,45 εκατομμύρια δικαιώματα άγνωστης ιδιοκτησίας, αριθμός που αναιρεί την πλήρη απεικόνιση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της χώρας και επιτρέπει στους οικοπεδοφάγους να καταπατούν ακίνητα χωρίς αντίσταση. Το Ελεγκτικό Συνέδριο προειδοποιεί για ουσιώδη κίνδυνο καταπάτησης και υφαρπαγής ακίνητης περιουσίας με τη μέθοδο κτήσης της κυριότητας δια χρησικτησίας, που υπονομεύει την ασφάλεια των συναλλαγών και μπορεί να προκαλέσει έκρηξη δικαστικών διενέξεων για τα επόμενα χρόνια δηλαδή διεκδικητικές αγωγές, μηνύσεις για απάτη, πλαστογραφίες και ψευδορκίες και πειθαρχικές διώξεις.
Αυτό είναι ένα μήνυμα του Ελεγκτικού Συνεδρίου προς την Πολιτεία για να λάβει προληπτικά και κατασταλτικά μέτρα για την επίλυση του σοβαρού αυτού προβλήματος χωρίς όμως καμία ανταπόκριση από την κυβέρνηση και τις επιτόπιες δικαστικές αρχές μέχρι τώρα, παρά τις σωρείες των καταγγελιών και δημοσιευμάτων για δυσλειτουργίες στο Κτηματολόγιο. Φαίνεται ότι υπάρχει σπουδή για την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου που χρηματοδοτείται με κοινοτικά κονδύλια και απαιτήθηκαν 40 χρόνια για τη παράδοσή του με ατέλειες, που οι συνέπειές τους θα φανούν τα επόμενα χρόνια.
Πριν την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου η απεικόνιση της ακίνητης περιουσίας, η διασφάλισή της και η ασφάλεια των συναλλαγών βασίζονταν στο σύστημα των Υποθηκοφυλακείων με αναφορά στις μερίδες των φυσικών και νομικών προσώπων και όχι στο ίδιο το ακίνητο. Η ασφάλεια και η προστασία της ακίνητης ιδιοκτησίας γίνονταν με εγγραφή στο βιβλίο μετεγγραφών του οικείου για το ακίνητο Υποθηκοφυλακείου των μεταβιβαστικών ή αναγνωριστικών της κυριότητας δημοσίων εγγράφων και δικαστικών αποφάσεων. Η έρευνα των τίτλων ιδιοκτησίας απαιτούσε επίμονη έρευνα από δικηγόρο στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου μέχρι να προσδιοριστεί ο πρωτότυπος τρόπος κτήσεως της κυριότητας επί του ακινήτου, που λόγω της δυσκολίας του αποκαλείτο probatio diabolica.
Πλέον με την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου και τη κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων με συγχώνευση στα κτηματολογικά γραφεία χωρίς τα αρχεία των Υποθηκοφυλακείων να έχουν ψηφιοποιηθεί ώστε να υπάρχει πρόσβαση σε αυτά για έρευνα , η κυριότητα ενός ακινήτου βρίσκεται βάσει του ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) ή στο όνομα του φερόμενου ιδιοκτήτη χωρίς αναφορά στο πρωτότυπο τρόπο κτήσεως της κυριότητας σε αυτό. Έτσι ο οικοπεδοφάγος, εφόσον πρόλαβε και πήρε ΚΑΕΚ στο όνομά του, γίνεται με την άδεια της Πολιτείας κύριος του ακινήτου και άσε τον πραγματικό ιδιοκτήτη να τρέχει στα δικαστήρια.
Οι καταπατήσεις γίνονται σε δημόσια και ιδιωτικά ακίνητα με τη διαφορά ότι κανείς δεν μπορεί να γίνει κύριος δημοσίου ακινήτου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία. Είναι όμως γεγονός ότι το Δημόσιο δεν έχει καταγράψει το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του στην οποία καθημερινά προστίθενται και άλλα ακίνητα. Το Δημόσιο από τα καταπατημένα ακίνητά του έχει προσδιορίσει ποια μπορεί να εξαγοραστούν με συγκεκριμένο τίμημα που καταβάλλεται σε μηνιαίες δόσεις. Από τα 90.000 καταπατημένα ακίνητα έχουν υποβληθεί μόνο 12.000 αιτήσεις εξαγοράς. Κατόπιν τούτου το Δημόσιο παράτεινε για ένα χρόνο τη προθεσμία για την υποβολή των αιτήσεων εξαγοράς.
Για τη διατήρηση της ιστορικής νομικής μνήμης θα μπορούσαμε να χαρακτηρίσουμε τις πράξεις των οικοπεδοφάγων ως το αδίκημα του αντιβαδιασμού με σύγχρονα μέσα. Αντιβαδιασμός ήταν ιδιώνυμο αδίκημα του Βυζαντιρωμαϊκού δικαίου, όταν κάποιος πωλούσε ή υποθήκευε ακίνητο που δεν ήταν της ιδιοκτησίας του.
