Η ακτινογραφία της στεγαστικής αγοράς: Παλιά ακίνητα, υψηλές τιμές και χαμηλή απορρόφηση
Με 131.000 σπίτια προς πώληση και 45.000 προς μίσθωση, η ελληνική αγορά κατοικίας παραμένει στάσιμη, παρά τη ζήτηση και τις τιμές που καλπάζουν
Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι απλώς ένα κοινωνικό φαινόμενο — είναι μια πολυπαραγοντική εξίσωση που αποτυπώνει τις αντιφάσεις της αγοράς. Σύμφωνα με στοιχεία της Prosperty, σήμερα υπάρχουν περίπου 131.000 κατοικίες προς πώληση και 45.000 προς μίσθωση. Ωστόσο, το 85% αυτών των ακινήτων παραμένει απούλητο ή ξενοίκιαστο για διάστημα από 6 μήνες έως και 2 χρόνια.
Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης φτάνει τα 2.583 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η συνολική αξία των προς πώληση ακινήτων αγγίζει τα 40 δισ. ευρώ. Παράλληλα, στις αγγελίες περιλαμβάνονται περίπου 1.500 πολυτελείς κατοικίες με μέση τιμή τα 3,4 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, η εικόνα αυτή δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική δυναμική της αγοράς.
«Μόλις 1 στα 10 ακίνητα είναι ανακαινισμένο, ενώ το 60% είναι άνω των 30 ετών — μια πραγματικότητα που αποθαρρύνει τους αγοραστές και περιορίζει τη ρευστότητα», σημειώνεται στην ανάλυση.
Η απόσταση ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και τις τιμές μεταβίβασης είναι εντυπωσιακή. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, οι πραγματικές μεταβιβάσεις ακινήτων το 2025 ανήλθαν σε μόλις 28.700, με μέση τιμή τα 105.000 ευρώ ή 1.329 ευρώ/τ.μ. Η συνολική αξία των μεταβιβάσεων δεν ξεπέρασε τα 3 δισ. ευρώ, αποκαλύπτοντας το χάσμα ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση.
Η αγορά κατοικίας μοιάζει να κινείται σε δύο ταχύτητες: από τη μία, οι ιδιοκτήτες διατηρούν υψηλές προσδοκίες τιμών, επηρεασμένοι από την άνοδο των τελευταίων ετών· από την άλλη, οι αγοραστές εμφανίζονται επιφυλακτικοί, είτε λόγω περιορισμένης αγοραστικής δύναμης είτε λόγω της παλαιότητας και της κατάστασης των ακινήτων.
Η χαμηλή απορρόφηση της προσφοράς, σε συνδυασμό με την έλλειψη νέων κατασκευών και την απουσία κινήτρων για ανακαινίσεις, δημιουργεί ένα περιβάλλον στασιμότητας. Η αγορά κατοικίας χρειάζεται επειγόντως ανανέωση — όχι μόνο σε επίπεδο κτιριακού αποθέματος, αλλά και σε επίπεδο πολιτικής και στρατηγικής.
Η στεγαστική κρίση δεν θα λυθεί μεμονωμένα. Απαιτείται συντονισμένη παρέμβαση: φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις, ενίσχυση της προσφοράς νέων κατοικιών, και κυρίως, προσαρμογή των τιμών στις πραγματικές δυνατότητες των πολιτών. Μόνο έτσι η αγορά θα αποκτήσει ξανά ρυθμό — και οι πολίτες, πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγαση.
