Έλλειμμα κατοικιών σε όλη την Ελλάδα…
Το έλλειμμα ξεπερνά τις 250.000 κατοικίες σε όλη την Ελλάδα σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, πράγμα που πιέζει σταθερά τις τιμές προς τα πάνω. Μάλιστα, αυτό συμβαίνει σε μια στιγμή που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι μεν σε πτώση, αλλά παραμένουν σε πολύ υψηλά επίπεδα, δυσκολεύοντας ακόμα περισσότερο τους υποψήφιους αγοραστές, παρά την ύπαρξη προγραμμάτων όπως το «Σπίτι μου ΙΙ», μέσω του οποίου η κυβέρνηση επιχειρεί να δώσει λύσεις για τα ζευγάρια ηλικίας μέχρι 50 ετών. Την ίδια στιγμή, η έλλειψη προσφοράς -λόγω των χιλιάδων «κανονιών» από ενοικιαστές στα χρόνια των μνημονίων- φέρνει συνεχείς αυξήσεις στο επίπεδο των ενοικίων.
Γράφει το protothema.gr
Από το μείγμα ακινήτων που προσφέρονται στην αγορά λείπουν αυτά που δεν χτίστηκαν την περίοδο της κρίσης, όταν η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα είχε ουσιαστικά μηδενιστεί: Αν υπήρχαν, θα μπορούσαν να «ρυθμίσουν» τις τιμές πώλησης αυξάνοντας το απόθεμα, αλλά και θα ενοικιάζονταν έναντι λογικών μισθωμάτων, αφού δεν χρειάζονται επιπλέον έξοδα για ανακαίνιση, ούτε κτίστηκαν με τις τιμές-ρεκόρ οικοδομικών υλικών και εργατικών που έφερε η εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία το 2022. Ετσι, από την αγορά λείπουν τα ακίνητα «μεσαίας ηλικίας» και υπάρχουν πλέον σπίτια δύο ταχυτήτων: είτε παλιά, που πωλούνται ωστόσο ακριβά λόγω της έλλειψης προσφοράς και συνήθως απαιτούν σημαντικά έξοδα ανακαίνισης, είτε νεόκτιστα, που προσφέρονται σε αστρονομικές τιμές.
Γιατί λείπουν και δεν βγαίνουν για αγορά ή ενοικίαση 250.000 σπίτια σε Αττική και περιφέρεια
Η οικονομική αιμορραγία της προηγούμενης δεκαετίας δημιούργησε μια γενιά αδύναμη να αποταμιεύσει ή να δανειστεί για να αγοράσει σπίτι. Η ζήτηση για ακίνητα είχε εκμηδενιστεί, ενώ τα συχνά «κανόνια» από ενοικιαστές οδήγησαν ένα μέρος των ιδιοκτητών να αποφασίσουν να κλείσουν επ’ αόριστον τα διαμερίσματά τους παρά την επιβάρυνση του ΕΝΦΙΑ που πληρώνουν κάθε χρόνο. Καθώς τα χρόνια περνούν, τα παλιότερα ακίνητα που έμειναν κλειστά χρήζουν πλέον ανακαίνισης, ενώ τα καινούρια που διατίθενται έχουν τιμές που απευθύνονται αποκλειστικά σε υψηλά εισοδήματα.
Αστικά κέντρα
Στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας -και ιδιαίτερα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη- τα διαθέσιμα σπίτια είναι στην πλειονότητά τους είτε πολύ παλιά (κάποια ανακαινισμένα, αλλά όχι πάντα), είτε πολύ καινούρια σε πολύ υψηλές τιμές, που ξεκινούν από 4.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Ετσι, το στεγαστικό πρόβλημα εντείνεται συνεχώς, με το κυβερνητικό επιτελείο να «στοχεύει» τα παλιότερα ακίνητα (με την έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ για όσους ανακαινίσουν φέτος το ακίνητό τους) ώστε να διατεθούν στην αγορά κάποια από τα κλειστά διαμερίσματα.
Σε μία από τις πλέον πυκνοκατοικημένες (και προτιμώμενες) περιοχές της χώρας, τη Νέα Σμύρνη, είναι αδύνατο να βρει κανείς διαμέρισμα προς πώληση ηλικίας κάτω των πέντε ετών και εμβαδού περίπου 100 τ.μ. που να διατίθεται σε τιμή μικρότερη των 400-500.000 ευρώ, για τους πρώτους ορόφους, με τα ρετιρέ να ξεπερνούν ακόμα και το 1.000.000 ευρώ. «Είναι ο ανηλεής νόμος της αγοράς», λένε άνθρωποι της κτηματαγοράς, σχολιάζοντας ότι είναι άγραφος νόμος: όταν υπάρχει μεγάλη ζήτηση και μικρή προσφορά για μια εμπορική συναλλαγή, τότε ο μεγάλος χαμένος είναι αυτός που ζητά να αγοράσει ή να ενοικιάσει. Από την αγορά «λείπουν» σπίτια, και μάλιστα πολλά. Πόσα;
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία σχετικής μελέτης της Τράπεζας Πειραιώς, το έλλειμμα προσφοράς ακινήτων έναντι της ζήτησης από την αγορά προσδιορίζεται περίπου σε 212.000 κατοικίες. Αυτό το έλλειμμα σε σπίτια προκαλεί, συμπεραίνουν οι συντάκτες της μελέτης, συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων.
Παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν, μιλώντας στο «ΘΕΜΑ», ότι μόνο στην Αθήνα το έλλειμμα σε ακίνητα ξεπερνά τις 30.000, ενώ επισημαίνουν πως τα ακίνητα που διατίθενται προς πώληση είναι υπερπολλαπλάσια αυτών που διατίθενται για ενοικίαση.
Περίπου 1,5 εκατομμύριο αναζητήσεις γίνονται κάθε μήνα σε καθεμία από τις ιστοσελίδες ενοικιάσεων και αγοραπωλησιών ακινήτων. Ακόμα και αν υποθέσουμε ότι οι μισές από αυτές «μεταφράζονται» σε φυσικά πρόσωπα, είναι εύκολο να δούμε πόσο μεγάλο είναι το έλλειμμα σε κατοικίες, εάν το συγκρίνουμε με τις αναρτηθείσες αγγελίες στο Διαδίκτυο, όπως προκύπτουν μετά από επεξεργασία των στοιχείων για δύο από τις σημαντικότερες του κλάδου.
Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, στη μία ιστοσελίδα καταγράφονται 6.217 ακίνητα διαθέσιμα προς ενοικίαση στην ευρύτερη περιοχή του Κεντρικού Τομέα Αθηνών. Σε άλλη ιστοσελίδα, είναι εμφανής η επιλογή των ιδιοκτητών να διαθέσουν τα ακίνητά τους προς πώληση έναντι της ενοικίασης: στο κέντρο της Αθήνας διατίθενται 5.039 ακίνητα προς ενοικίαση, έναντι 32.268 προς πώληση, στα νότια προάστια 8.365 ακίνητα προς ενοικίαση, έναντι 41.567 προς πώληση, στα βόρεια προάστια 5.610 ακίνητα προς ενοικίαση, έναντι 26.526 προς πώληση. Τεράστια είναι η διαφορά και στον Πειραιά, όπου διαθέσιμα προς ενοικίαση είναι μόλις 756 ακίνητα, έναντι 5.272 προς πώληση, αλλά και στα δυτικά προάστια, όπου διατίθενται μόλις 867 ακίνητα προς ενοικίαση, έναντι 10.358 προς πώληση.
Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη τα διατιθέμενα προς πώληση ακίνητα ανέρχονται σε 39.768, ενώ ταυτόχρονα τα προς ενοικίαση διαμερίσματα δεν ξεπερνούν τις 8.893.
Γιατί λείπουν και δεν βγαίνουν για αγορά ή ενοικίαση 250.000 σπίτια σε Αττική και περιφέρεια
Εκτιμήσεις
Παράγοντες της αγοράς σχολιάζουν πως εάν ληφθεί υπόψη ότι «η ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών στην Αθήνα υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά και εάν συγκρίνουμε τον αριθμό των διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων με εκείνον των προς πώληση, μπορούμε να εκτιμήσουμε ότι το έλλειμμα αποθέματος κυμαίνεται μεταξύ 20.000 και 30.000 κατοικιών». Αυτό το έλλειμμα επιτείνουν παράγοντες όπως η στροφή πολλών ιδιοκτητών προς την πώληση των ακινήτων τους λόγω υψηλότερων αποδόσεων, η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb και η απροθυμία αρκετών ιδιοκτητών να νοικιάσουν τα ακίνητά τους λόγω ανησυχιών για καθυστερήσεις πληρωμών ή φθορές.
Με τα (τουλάχιστον) 20.000-30.000 οικιστικά ακίνητα να λείπουν από την πρωτεύουσα (όπου υπάρχει και η μεγαλύτερη ζήτηση) και δεκάδες χιλιάδες άλλα από τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, είναι ένα ερώτημα το πώς θα μπορέσουν να αποδώσουν τα μέτρα της κυβέρνησης που μειώνουν το κόστος ενοικίασης για τον μισθωτή ή δίνουν κίνητρο στον ιδιοκτήτη παλιότερου ακινήτου να το ανακαινίσει και να το μισθώσει. Μπορούν λοιπόν αυτά τα μέτρα να εξομαλύνουν την αγορά, όχι όμως να αποτελέσουν μια μόνιμη λύση του στεγαστικού προβλήματος που αντιμετωπίζει η χώρα.
Funds και αναξιοποίητα
Στη γενικότερη έλλειψη ακινήτων φυσικά παίζει και τον ρόλο του ο παράγοντας της «μπερδεμένης» ιδιοκτησίας. Υπάρχουν, για παράδειγμα, περισσότερα από 25.000 οικιστικά ακίνητα σε ολόκληρη τη χώρα που βρίσκονται στα χέρια funds που κατέχουν κόκκινα δάνεια και παραμένουν μπλοκαρισμένα. Από αυτά, τακτοποιημένα σε ό,τι αφορά ημιυπαίθριους και άλλες υπερβάσεις δόμησης είναι μόλις τα 500, ενώ υπάρχουν 10.000 ακίνητα που μπορούν να τεθούν αμέσως προς πώληση, αν και έχουν εκκρεμότητες οι οποίες θα τεθούν υπόψη των ενδιαφερομένων μαζί με τις προτεινόμενες λύσεις. Η κατανομή των ακινήτων ανά κατηγορία είναι χαρακτηριστική: περισσότερο από το 55% είναι οικιστικά, το 30%-35% εμπορικά και το υπόλοιπο 10% αφορά οικόπεδα και αγροτεμάχια. Το 60% αυτών βρίσκεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το 20% σε άλλες μεγάλες αστικές περιοχές και το υπόλοιπο 20% στην περιφέρεια.
Το πιο μεγάλο απόθεμα σε ακίνητα που μένουν εκτός αγοράς αφορά σε σπίτια που είναι κλειστά. Η Ελλάδα έχει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών σε ολόκληρη την Ευρώπη. Κυβερνητικές πηγές εκτιμούν ότι τα κλειστά οικιστικά ακίνητα δεν ξεπερνούν τις 200.000 και έμειναν έτσι μετά από τη δεκαετή κρίση.
Σύμφωνα με παλιότερη έρευνα του Ινστιτούτου Eteron, τουλάχιστον το ένα στα τέσσερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας βγήκε εκτός αγοράς και ένα μεγάλο ποσοστό τους παραμένει έως σήμερα κενό, με περισσότερα από 1 εκατομμύριο ακίνητα να παραμένουν κλειστά και αναξιοποίητα σήμερα, σε σύνολο 6,5 εκατομμυρίων οικιστικής χρήσης ακίνητα σε ολόκληρη τη χώρα.
Από αυτά, τα περισσότερα, περίπου 550.000, βρίσκονται στην Αττική, ενώ περισσότερα από 120.000 κλειστά σπίτια βρίσκονται στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με στοιχεία παραγόντων της κτηματομεσιτικής αγοράς.
Περισσότερα από 450.000 ακίνητα παραμένουν κλειστά και αναξιοποίητα για κληρονομικούς λόγους. Πρόκειται, στην πλειονότητά τους, για σπίτια των οποίων οι ιδιοκτήτες έφυγαν από τη ζωή και οι κληρονόμοι τους έκαναν αποποίηση λόγω φορολογικών και άλλων βαρών. Ενα άλλο μεγάλο ποσοστό αφορά ακίνητα που έχουν «εκκρεμότητες», δηλαδή διεκδικούνται από περισσότερους από έναν κληρονόμους ή έχουν κληρονομηθεί, αλλά οι νέοι ιδιοκτήτες διαφωνούν σε ό,τι αφορά τη χρήση τους.
Οι κατοικίες που ανήκουν σε ιδιώτες και χρήζουν ανακαίνισης αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών – υπολογίζεται ότι ξεπερνούν το 70%-80%, δηλαδή πάνω από 170.000 κατοικίες. Ομως από την αγορά λείπουν χιλιάδες ακίνητα, τα οποία ανήκουν σε ιδρύματα (συχνά καταλήγουν εκεί ως κληροδοτήματα) ή σε δημόσιους φορείς. Αυτά συνήθως παραμένουν αναξιοποίητα λόγω των δαιδαλωδών διαδικασιών, καθώς απαιτείται σειρά αποφάσεων από επιτροπές και φορείς για να συντηρηθούν και να διατεθούν προς αξιοποίηση. Εκτιμάται ότι αυτά τα ακίνητα μπορεί να αγγίζουν ή να ξεπερνούν τα 100.000.
Από τα εναπομείναντα κενά σπίτια, εάν αφαιρέσουμε τις παραπάνω κατηγορίες και για τα οποία οι ιδιοκτήτες αναμένεται να κληθούν να επιλέξουν εάν θα τα διαθέσουν για μίσθωση ή θα πληρώσουν αυξημένο ΕΝΦΙΑ, είναι αυτά που μένουν κλειστά, καθώς οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν ή αδυνατούν να τα ενοικιάσουν ή να τα χρησιμοποιήσουν ως κατοικία.
Στη δεύτερη κατηγορία, πρόκειται για ακίνητα που έμειναν κλειστά για πολλά χρόνια, με αποτέλεσμα να μην έχουν δεχτεί καμία απολύτως ανακαίνιση τις τελευταίες δεκαετίες. Στην πράξη αυτό καθιστά αδύνατο να διατεθούν στην αγορά ως κατοικήσιμα, είτε εάν διατεθούν δεν θα επιλεγούν ποτέ, είτε για αγορά, είτε για ενοικίαση, λόγω της κατάστασής τους.
