Ακίνητα: Τα funds και γιατί ο Στουρνάρας προειδοποιεί

Ως Νο1, αν όχι υπαρξιακή, απειλή περιγράφεται από την Τράπεζα της Ελλάδος η κρίση στέγης στη χώρα, με την πρόβλεψη για νέα –και παρά το ράλι των τελευταίων επτά ετών– αύξηση των τιμών διαμερισμάτων να προεξοφλεί μια ζοφερή εικόνα για τα νοικοκυριά. Σε ποιους συγκεκριμένους λόγους αποδίδεται η δραματική αυτή κατάσταση

Ως Νο1, αν όχι υπαρξιακή, απειλή περιγράφεται από την Τράπεζα της Ελλάδος η κρίση στέγης στη χώρα, με την πρόβλεψη για νέα –και παρά το ράλι των τελευταίων επτά ετών– αύξηση των τιμών διαμερισμάτων να προεξοφλεί μια ζοφερή εικόνα για τα νοικοκυριά. Σε ποιους συγκεκριμένους λόγους αποδίδεται η δραματική αυτή κατάσταση

Γράφει ο Ζώης Τσώλης, protagon.gr

Ανάμεσα σε τρεις ορατούς σε όλους πια κινδύνους για την ευρωπαϊκή και την ελληνική οικονομία –της αύξησης των επιτοκίων, της διάβρωσης του διαθέσιμου εισοδήματος λόγω πληθωρισμού και την κρίση της στέγης στην Ελλάδα– η Τράπεζα της Ελλάδος θεωρεί πλέον υπ’ αριθμόν ένα απειλή την αλματώδη άνοδο των ενοικίων και των τιμών των κατοικιών.

Οπως επισημαίνει στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, παρ’ ότι ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή έχει πυροδοτήσει σειρά αρνητικών επιπτώσεων ο κίνδυνος αύξησης κόκκινων δανείων από επιχειρήσεις και νοικοκυριά δεν αυξήθηκε στη χώρα μας.

Ακόμη κι αν, όπως όλοι οι κεντρικοί τραπεζίτες προβλέπουν, τον Ιούνιο η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προχωρήσει στην πρώτη αύξηση των ευρω-επιτοκίων προκειμένου να περιορίσει (κι άλλο) τη ρευστότητα και τον πληθωρισμό, τα νοικοκυριά που είναι εκτεθειμένα σε δανεισμό αντέχουν μια αύξηση επιτοκίων κατά 0,25 μονάδες και οι τράπεζες παραμένουν σταθερές και με υψηλή μάλιστα κερδοφορία.

Ωστόσο ο μεγαλύτερος κίνδυνος σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος είναι ο «κίνδυνος τιμών κατοικιών για τα νοικοκυριά» δεδομένου ότι η αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το 2025 για έβδομη συνεχή χρονιά κι εξακολουθούν να ανεβαίνουν.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της έκθεσης που κατατέθηκε στη Βουλή, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το 2025 κατά 7,8% και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008 ενώ οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (κατασκευής έως 5 ετών) το 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4% και οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 8,1%.

Οι υψηλότερες αυξήσεις τιμών των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (9,6%) και στις άλλες μεγάλες πόλεις (9,8%). Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 6,2%.

«Φωτιά» και τα ενοίκια

Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, που ανέβηκαν 10% τον τελευταίο χρόνο αν και ο σχετικός δείκτης παραμένει ακόμη χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του (124,3 το γ΄ τρίμηνο του 2011).

Η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς. Από την πλευρά της ζήτησης, καταγράφεται ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό αποτυπώνεται στην εξέλιξη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών (2018–2025) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την περίοδο υποχώρησης των τιμών (2008–2017).

Ωστόσο, το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25%, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στις πρόσφατες τροποποιήσεις του καθεστώτος της Golden Visa.

Σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ το 2025 τα αιτήματα για αρχική χορήγηση άδειας μόνιμου επενδυτή-Golden Visa ανήλθαν σε 7.029, καταγράφοντας μείωση 25,1% σε σύγκριση με το 2024 (9.384) ενώ το α΄ τρίμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 1.236 αιτήματα.

Από την πλευρά της προσφοράς, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών αντανακλά τόσο την απόσυρση μέρους του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών από τα fund που έχουν πλέον στην κατοχή τους χιλιάδες υποθηκευμένα ακίνητα από κόκκινα δάνεια.

Ποιος φταίει για τα άδεια σπίτια

Οπως λέει «κομψά» η ΤτΕ «ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Τα ακίνητα αυτά παραμένουν εκτός της αγοράς, καθώς η αβεβαιότητα ως προς την έκβαση των σχετικών διαδικασιών περιορίζει σημαντικά τα κίνητρα των υφιστάμενων ιδιοκτητών για επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισής τους».

Η δεύτερη αιτία του προβλήματος είναι ο τεράστιος αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης ο οποίος, σύμφωνα με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, το 2024 ήταν 207.572 διαμερίσματα!

Αυξάνονται οι μονογονεϊκές οικογένειες

Παράλληλα, κι όσο λιγοστεύουν τα σπίτια έστω προς ενοικίαση στις οικογένειες και τους νέους, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από την άνοδο του αριθμού των νοικοκυριών, εξέλιξη που συνδέεται με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών.

Το πλήθος των νοικοκυριών χωρίς οικογενειακό πυρήνα αυξήθηκε κατά 26% (+319.770 νοικοκυριά) σε σύγκριση με το 2011 και το πλήθος των νοικοκυριών με έναν οικογενειακό πυρήνα (μόνος πατέρας/ μόνη μητέρα) αυξήθηκε κατά 9% (+39.349 νοικοκυριά).

Τέλος η πολυϊδιοκτησία και η γραφειοκρατία στην Ελλάδα με τα υποθηκοφυλακεία, το κτηματολόγιο που αγκομαχάει, δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά.

Θα αυξηθούν κι άλλο…

Ολα αυτά επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος και ταυτόχρονα προβλέπει ότι:

«Οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων. Η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του στεγαστικού ζητήματος και στην Ελλάδα, όπως συμβαίνει σε πολλές χώρες της ΕΕ».

«Πάρτε μέτρα»

Υπό αυτό το πρίσμα, στην τρέχουσα συγκυρία η κεντρική τράπεζα θεωρεί σκόπιμη την επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό ζήτημα.

Προτείνει να δοθούν κίνητρα για να χτιστούν κτίρια κατοικιών και να αναβαθμιστούν υποβαθμισμένα, σήμερα, οικιστικά ακίνητα και να ανοίξουν τα κλειστά διαμερίσματα.