Ακίνητα: Ψηφιακός «Μεγάλος Αδελφός» για τιμές, ενοίκια και φόρους…
Στόχος είναι η στενότερη σύνδεση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές τιμές της αγοράς, με πιθανές επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ και στους φόρους μεταβίβασης.
Ένα νέο ψηφιακό σύστημα παρακολούθησης της αγοράς ακινήτων σχεδιάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με στόχο να αποκτήσει πληρέστερη εικόνα για τις τιμές πώλησης, τα ενοίκια και τις μεταβολές της κτηματαγοράς σε ολόκληρη τη χώρα. Πρόκειται για την Τράπεζα Αξιών Ακινήτων (ΤΑΑ), η οποία προβλέπεται στο άρθρο 354 του υπό διαβούλευση πολυνομοσχεδίου και φιλοδοξεί να αποτελέσει ένα ενιαίο ψηφιακό παρατηρητήριο της αγοράς. Μέσα από τη συγκέντρωση και την επεξεργασία δεδομένων, το οικονομικό επιτελείο θα μπορεί να παρακολουθεί συστηματικότερα την εξέλιξη των εμπορικών αξιών ανά περιοχή.
Η νέα βάση δεδομένων θα αντλεί πληροφορίες από διαφορετικές πηγές, τόσο του δημόσιου όσο και του ιδιωτικού τομέα. Στα στοιχεία που προβλέπεται να συγκεντρώνονται περιλαμβάνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, τα δηλωμένα μισθώματα και οι μεταβολές στα εμπράγματα δικαιώματα. Παράλληλα, θα υπάρχει δυνατότητα αξιοποίησης δεδομένων από τράπεζες, εκτιμητικές εταιρείες, μεσιτικά δίκτυα και άλλους επαγγελματικούς φορείς, μέσω ειδικών συμφωνιών συνεργασίας με το Δημόσιο. Η συλλογή πληροφοριών θα πραγματοποιείται με πρόβλεψη για την προστασία των προσωπικών δεδομένων, ενώ θα είναι δυνατή και η γεωγραφική αποτύπωση των συναλλαγών.
Κεντρικός στόχος της πρωτοβουλίας είναι να περιοριστεί η απόσταση ανάμεσα στις αντικειμενικές αξίες και στις πραγματικές εμπορικές τιμές των ακινήτων. Σε αρκετές περιοχές της χώρας, οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, χωρίς οι φορολογικές αξίες να έχουν ακολουθήσει στον ίδιο βαθμό. Η τελευταία γενική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών πραγματοποιήθηκε το 2021, με τις νέες τιμές να τίθενται σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022. Η συνεχής συγκέντρωση δεδομένων αναμένεται να προσφέρει μια πιο επικαιροποιημένη εικόνα της αγοράς και να αποτελέσει βασικό εργαλείο για την επόμενη αναθεώρηση των τιμών ζώνης.
Η λειτουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων δεν συνεπάγεται αυτομάτως αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες ή άμεση επιβάρυνση των ιδιοκτητών με υψηλότερο ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, εφόσον οι μελλοντικές αναπροσαρμογές οδηγήσουν σε μεγαλύτερη σύγκλιση των φορολογικών και των εμπορικών τιμών, ενδέχεται να προκύψουν αλλαγές στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν, μεταξύ άλλων, τον ΕΝΦΙΑ, τον φόρο μεταβίβασης, τους φόρους κληρονομιάς και τις γονικές παροχές. Επομένως, σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά, η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης θα μπορούσε να αυξήσει τη φορολογητέα αξία των ακινήτων, εφόσον δεν υπάρξουν αντίστοιχες αλλαγές στους φορολογικούς συντελεστές ή στα αφορολόγητα όρια.
Η διαδικασία προβλέπεται να υποστηριχθεί από το σύστημα μαζικής εκτίμησης ακινήτων CAMA, το οποίο σχεδιάζεται να συνδεθεί με την Τράπεζα Αξιών και να χρησιμοποιηθεί για τον αυτοματοποιημένο υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών. Με βάση τον σχεδιασμό που περιγράφεται στο δημοσίευμα, η λειτουργία του νέου συστήματος τοποθετείται χρονικά στα τέλη του 2027. Η τεχνολογία θα επιτρέπει την επεξεργασία μεγάλου όγκου συναλλαγών και την εξαγωγή εκτιμήσεων ανά περιοχή, περιορίζοντας την εξάρτηση από αποσπασματικά δεδομένα και περιοδικές αξιολογήσεις.
Παρά την αυτοματοποίηση, η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών δεν θα γίνεται χωρίς το προβλεπόμενο θεσμικό πλαίσιο. Η αξιοποίηση αλγορίθμων και ψηφιακών δεδομένων δεν καταργεί αυτομάτως τις αρμοδιότητες των αρμόδιων αρχών ούτε τη διαδικασία έκδοσης των αναγκαίων υπουργικών αποφάσεων. Το νέο σύστημα αποσκοπεί κυρίως στην ενίσχυση της τεκμηρίωσης των εκτιμήσεων και στη συστηματικότερη παρακολούθηση των μεταβολών της αγοράς, ώστε οι μελλοντικές αποφάσεις για τις φορολογικές αξίες να βασίζονται σε πιο ολοκληρωμένα στοιχεία.
