Στεγαστική κρίση: Τα ενοίκια απορροφούν σχεδόν έναν ολόκληρο μισθό
Σε ιδιαίτερα πιεστική κατάσταση βρίσκεται η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, καθώς εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά, ενώ τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται και να επιβαρύνουν σημαντικά τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάζονται σε έρευνα της Alpha Bank, οι κενές κατοικίες στη χώρα υπολογίζονται σε 794.000, εκ των οποίων περισσότερες από 117.000 βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων. Η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση, εντείνει τον ανταγωνισμό μεταξύ των υποψήφιων ενοικιαστών και δυσκολεύει ιδιαίτερα τους εργαζομένους, τις οικογένειες και τους φοιτητές.
Η επιβάρυνση αποτυπώνεται χαρακτηριστικά στις τιμές της αθηναϊκής αγοράς. Σύμφωνα με στοιχεία από αγγελίες ακινήτων, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για κατοικίες έως 80 τετραγωνικά μέτρα στην Αθήνα έχει διαμορφωθεί στα 12,70 ευρώ ανά τετραγωνικό. Με βάση αυτή την τιμή, ένα διαμέρισμα 60 τετραγωνικών κοστίζει περίπου 762 ευρώ τον μήνα, ποσό που προσεγγίζει τον καθαρό κατώτατο μισθό των 772 ευρώ. Η σύγκριση γίνεται ακόμη πιο ενδεικτική εάν συνυπολογιστούν τα κοινόχρηστα, οι λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, η θέρμανση και οι υπόλοιπες καθημερινές ανάγκες. Το 2019, σε περιοχές όπως η Κυψέλη και τα Πατήσια, οι αντίστοιχες ζητούμενες τιμές ξεκινούσαν από 6 έως 6,5 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Ακόμη και οι μικρότερες κατοικίες διατίθενται σε τιμές που επιβαρύνουν δυσανάλογα τα εισοδήματα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί διαμέρισμα μόλις 12 τετραγωνικών μέτρων στην Κυψέλη, με ζητούμενο μίσθωμα 280 ευρώ τον μήνα. Η τιμή αντιστοιχεί σε 23,33 ευρώ ανά τετραγωνικό και απορροφά περίπου το 36% του καθαρού κατώτατου μισθού. Σε άλλη περίπτωση, διαμέρισμα 40 τετραγωνικών μέτρων στην πλατεία Αμερικής προσφερόταν προς 650 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο 84% του ίδιου μισθού. Παράλληλα, αρκετά ακίνητα που διατίθενται στην αγορά εμφανίζουν σημαντικές ελλείψεις, όπως απουσία θέρμανσης, ανεπαρκή μόνωση, παλιά κουφώματα και προβλήματα υγρασίας.
Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στο ύψος του μηνιαίου μισθώματος. Σε αρκετές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες ζητούν προκαταβολές τριών έως πέντε ενοικίων, ενώ προστίθεται και η αμοιβή του μεσίτη, η οποία συχνά αντιστοιχεί σε ένα επιπλέον μηνιαίο μίσθωμα. Έτσι, ένας υποψήφιος ενοικιαστής μπορεί να χρειαστεί να διαθέσει από την αρχή ποσό που αντιστοιχεί σε μισθούς αρκετών μηνών. Παράλληλα, καταγράφονται περιορισμοί από ιδιοκτήτες που δεν επιθυμούν να νοικιάσουν τα ακίνητά τους σε οικογένειες με παιδιά, σε καπνιστές ή σε όσους έχουν κατοικίδια. Ιδιαίτερα δύσκολη είναι η κατάσταση για τους φοιτητές, καθώς το κόστος στέγασης σε Αθήνα και Ζωγράφου μπορεί να φτάσει τα 420-440 ευρώ για ένα στούντιο 35 τετραγωνικών μέτρων, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις η αδυναμία εύρεσης προσιτής κατοικίας οδηγεί ακόμη και στην αναβολή ή εγκατάλειψη σπουδών.
Η γεωγραφική κατανομή των κενών κατοικιών αποκαλύπτει το μέγεθος του διαθέσιμου αλλά αναξιοποίητου στεγαστικού αποθέματος. Στην Αττική καταγράφονται συνολικά 255.298 κενές κατοικίες, περίπου το ένα τρίτο του πανελλαδικού αριθμού. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, στον Δήμο Αθηναίων υπήρχαν 117.137 κενές κατοικίες, ποσοστό 26,8% του συνολικού αποθέματος. Στον Ζωγράφου καταγράφηκαν 9.706 κενά σπίτια, στον Πειραιά 21.712, στο Περιστέρι 13.212 και στην Καλλιθέα 13.093. Αντίθετα, χαμηλότερα ποσοστά εμφανίζονται στα Βριλήσσια, με 9%, και στην Αγία Παρασκευή, με 10,2%. Σημειώνεται ότι οι κενές κατοικίες δεν ταυτίζονται με τις εξοχικές ή τις δευτερεύουσες κατοικίες, καθώς δεν είναι όλες διαθέσιμες για μακροχρόνια μίσθωση.
Ένας από τους βασικούς λόγους για τους οποίους τα ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς είναι η οικονομική επιβάρυνση που απαιτείται για την ανακαίνισή τους. Σύμφωνα με την έρευνα της Alpha Bank, το 42% των ιδιοκτητών κενών κατοικιών επικαλείται το υψηλό κόστος επισκευών και αναβάθμισης. Η παλαιότητα του ελληνικού στεγαστικού αποθέματος επιδεινώνει το πρόβλημα, καθώς το 64% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν από το 1990, ενώ μόλις το 2,6% έχει ανεγερθεί από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και μετά. Πολλά ακίνητα χρειάζονται εκτεταμένες εργασίες σε ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, κουφώματα, μπάνια και κουζίνες, καθώς και ενεργειακή αναβάθμιση. Παράλληλα, παλαιότερη εκτίμηση της Εθνικής Τράπεζας υπολογίζει σε περίπου 250.000 τις κατοικίες που έχουν υποβαθμιστεί σε τέτοιο βαθμό ώστε να μην μπορούν να κατοικηθούν χωρίς σημαντικές παρεμβάσεις.
Σημαντικό εμπόδιο αποτελούν επίσης οι ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, τις οποίες επικαλείται το 21% των ιδιοκτητών. Πολλά ακίνητα παραμένουν κλειστά εξαιτίας διαφωνιών μεταξύ συνιδιοκτητών ή κληρονόμων, οι οποίοι αδυνατούν να συμφωνήσουν για την αξιοποίησή τους. Άλλοι ιδιοκτήτες διατηρούν τις κατοικίες για μελλοντική προσωπική χρήση, ενώ ένα ποσοστό θεωρεί ότι δεν υπάρχει επαρκής ζήτηση ή ότι τα προσφερόμενα ενοίκια δεν ανταποκρίνονται στην αξία του ακινήτου. Στους ανασταλτικούς παράγοντες περιλαμβάνεται και ο φόβος για ενοικιαστές που ενδέχεται να μην καταβάλλουν τα μισθώματα ή να προκαλέσουν ζημιές. Επιπλέον, τα αναξιοποίητα ακίνητα δεν ανήκουν αποκλειστικά σε ιδιώτες, καθώς σημαντικό απόθεμα διαθέτουν και δημόσιοι φορείς, ιδρύματα, τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.
Στο πλαίσιο αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης, η κυβέρνηση έχει θεσπίσει κίνητρα για την επιστροφή κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Ωστόσο, η ανταπόκριση παραμένει περιορισμένη. Ενδεικτικά, στο πρόγραμμα «Ανακαινίζω 2026», από περισσότερες από 41.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας που είχαν εκδοθεί έως τα μέσα Ιουλίου, μόλις 1.500 αφορούσαν κλειστές κατοικίες, ποσοστό 3,6%. Η μελέτη της Alpha Bank προτείνει τη συστηματική καταγραφή και χαρτογράφηση των κενών ακινήτων με αξιοποίηση στοιχείων από το Κτηματολόγιο και την ΑΑΔΕ, ώστε οι παρεμβάσεις να προσαρμόζονται στις ανάγκες κάθε περιοχής. Παράλληλα, εισηγείται τη δημιουργία μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς, με στόχο τον περιορισμό του κινδύνου που αντιλαμβάνονται οι ιδιοκτήτες κατά την εκμίσθωση των ακινήτων τους.
