Φόρος μεταβίβασης ακινήτων: Ποιοι Έλληνες και ξένοι αγοραστές εξαιρούνται από τον συντελεστή 15%
Ποιους καλύπτει η νέα ρύθμιση για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, τι ισχύει για τους Έλληνες του εξωτερικού και ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Εξαιρέσεις από την επιβολή του αυξημένου φόρου μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος προβλέπεται να φτάσει στο 15% για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών από το εξωτερικό, προβλέπει το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή. Η νέα διάταξη καλύπτει όσους δικαιούνται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται Έλληνες και συγκεκριμένες κατηγορίες αλλοδαπών που διαμένουν ή προτίθενται να εγκατασταθούν μόνιμα στην Ελλάδα.
Καθοριστικό κριτήριο για την εφαρμογή του αυξημένου συντελεστή είναι η χώρα φορολογικής κατοικίας του αγοραστή και όχι η υπηκοότητά του. Έτσι, στο αρχικό πλαίσιο θα μπορούσε να υπαχθεί στον φόρο 15% ένας Έλληνας που φορολογείται στις ΗΠΑ ή ένας Γάλλος με φορολογική κατοικία στον Καναδά. Με τη νέα πρόβλεψη, ωστόσο, οι συγκεκριμένοι αγοραστές μπορούν να εξαιρεθούν, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις που προβλέπονται για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Η εξαίρεση βασίζεται στο άρθρο 42 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας και αφορά Έλληνες πολίτες, ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, πολίτες κρατών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένους πρόσφυγες, καθώς και πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα. Βασική προϋπόθεση είναι να κατοικούν μόνιμα στη χώρα ή να προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτήν.
Συνεπώς, η ρύθμιση μπορεί να καλύψει έναν Έλληνα που ζει και φορολογείται στο εξωτερικό, αλλά σχεδιάζει να επιστρέψει στην Ελλάδα, καθώς και έναν αλλοδαπό που ανήκει στις προβλεπόμενες κατηγορίες και επιθυμεί να εγκατασταθεί στη χώρα. Δεν πρόκειται, ωστόσο, για οριζόντια απαλλαγή όλων των ξένων αγοραστών. Η απλή αγορά ενός ακινήτου για εξοχική χρήση ή επενδυτικούς σκοπούς, ακόμη και στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa, δεν δημιουργεί αυτομάτως δικαίωμα εξαίρεσης.
Για όσους έχουν ήδη φορολογική κατοικία σε κράτος της ΕΕ ή του ΕΟΧ, ο ειδικός κανόνας επιβολής του 15% δεν ενεργοποιείται εξαρχής. Η νέα πρόβλεψη αφορά κυρίως αγοραστές που θα μπορούσαν να επιβαρυνθούν λόγω της φορολογικής κατοικίας τους σε χώρα εκτός των συγκεκριμένων περιοχών. Η προσθήκη της εξαίρεσης έγινε μετά τη δημόσια διαβούλευση, καθώς εννέα από τις συνολικά δεκατέσσερις παρατηρήσεις που κατατέθηκαν για το σχετικό άρθρο αφορούσαν την προστασία των Ελλήνων και των υπόλοιπων δικαιούχων απαλλαγής πρώτης κατοικίας.
Η οικονομική επιβάρυνση για όσους υπαχθούν στον νέο συντελεστή είναι σημαντική, καθώς ο κύριος φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 3% σε 15% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Συνυπολογίζοντας την πρόσθετη επιβάρυνση υπέρ των δήμων, η οποία αντιστοιχεί στο 3% του κύριου φόρου, ο συνολικός συντελεστής διαμορφώνεται σε 15,45%. Η εξαίρεση από την αύξηση, πάντως, δεν συνεπάγεται αυτομάτως πλήρη απαλλαγή από κάθε φορολογική υποχρέωση, καθώς εξακολουθούν να ισχύουν οι όροι και τα περιουσιακά κριτήρια για την πρώτη κατοικία.
Τα αφορολόγητα όρια για την αγορά πρώτης κατοικίας παραμένουν στα 200.000 ευρώ για τον άγαμο και στα 250.000 ευρώ για τον έγγαμο ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης. Τα ποσά προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο. Για την αναγνώριση του δικαιώματος εξετάζονται, μεταξύ άλλων, τα ακίνητα που διαθέτουν ο αγοραστής, ο σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά, καθώς και το κατά πόσο αυτά καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.
Ο αυξημένος φόρος προβλέπεται να εφαρμοστεί σε οριστικά συμβόλαια που θα υπογραφούν από την 1η Ιουλίου 2027. Η ρύθμιση αφορά αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα και δεν επεκτείνεται με την ίδια διάταξη στις αγορές από εταιρείες, στους επαγγελματικούς χώρους ή στα οικόπεδα. Παράλληλα, για ακίνητα που προκύπτουν από μετατροπή γραφείων, καταστημάτων ή βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες, δεν προβλέπεται ειδική εξαίρεση, καθώς το δικαίωμα απαλλαγής συνδέεται με την ιδιότητα του αγοραστή και τις προϋποθέσεις του άρθρου 42.
