Εξώσεις ενοικιαστών: Οι προθεσμίες για απλήρωτα ενοίκια και λήξη μισθωτηρίων
Δεκαπέντε ημέρες για την εξόφληση των οφειλών και τρίμηνη προειδοποίηση για την απόδοση ακινήτου μετά τη λήξη της μίσθωσης. Τι προβλέπει το νέο πλαίσιο για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές και πότε μπορεί να κινηθεί η διαδικασία έξωσης.
Σε ισχύ έχει τεθεί το νέο πλαίσιο για τις εξώσεις και την απόδοση μισθωμένων ακινήτων, βάσει του νόμου 5303/2026 και του άρθρου 37, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α΄ 81. Οι νέες διατάξεις αναδιαμορφώνουν τη διαδικασία έκδοσης διαταγών απόδοσης μισθίου, με στόχο την ταχύτερη διεκπεραίωση υποθέσεων που αφορούν τόσο την καθυστέρηση καταβολής ενοικίων όσο και τη λήξη των μισθωτηρίων συμβολαίων.
Κεντρική αλλαγή αποτελεί η δυνατότητα έκδοσης διαταγών απόδοσης μισθίου μέσω δικηγόρων που διαθέτουν την προβλεπόμενη εξουσιοδότηση, αντί της προηγούμενης διαδικασίας. Παράλληλα, καθορίζονται συγκεκριμένα χρονικά περιθώρια για τις ενέργειες των ιδιοκτητών, αλλά και για την εξόφληση των οφειλών από τους ενοικιαστές που καθυστερούν την πληρωμή των μισθωμάτων.
Απλήρωτα ενοίκια: Η προθεσμία των 15 ημερών
Όταν ο ενοικιαστής καθυστερεί να πληρώσει το ενοίκιο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ξεκινήσει τη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης του ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι θα προηγηθεί επίσημη έγγραφη όχληση. Η όχληση πρέπει να επιδοθεί μέσω δικαστικού επιμελητή και να παρέλθουν τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την υποβολή της αίτησης.
Εφόσον ο ενοικιαστής εξοφλήσει πλήρως τα οφειλόμενα μισθώματα μέσα σε αυτό το διάστημα και διαθέτει έγγραφη απόδειξη πληρωμής, αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης για τη συγκεκριμένη καθυστέρηση. Η πρόβλεψη αυτή δίνει τη δυνατότητα τακτοποίησης της οφειλής πριν προχωρήσει η διαδικασία έξωσης.
Διαφορετική αντιμετώπιση προβλέπεται στις περιπτώσεις επανειλημμένης καθυστέρησης πληρωμών. Όταν διαπιστώνεται κατ’ επανάληψη δυστροπία του ενοικιαστή, η εξόφληση μέσα στο δεκαπενθήμερο δεν εξασφαλίζει αυτομάτως προστασία από την έκδοση διαταγής. Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεούται να επιδίδει νέα όχληση κάθε φορά που επαναλαμβάνεται η ίδια συμπεριφορά.
Λήξη μισθωτηρίου: Τρίμηνη προειδοποίηση και οι προθεσμίες αποχώρησης
Όταν ο ιδιοκτήτης ζητά την επιστροφή του ακινήτου λόγω λήξης του μισθωτηρίου, ισχύει διαφορετική διαδικασία. Απαιτείται εξώδικη πρόσκληση προς τον ενοικιαστή τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης ορισμένου χρόνου. Εάν η μίσθωση έχει μετατραπεί σε αορίστου χρόνου, η τρίμηνη προθεσμία υπολογίζεται πριν από την υποβολή της αίτησης για την έκδοση διαταγής απόδοσης.
Για τις μισθώσεις κύριας κατοικίας εξακολουθούν να ισχύουν οι ειδικές διατάξεις που προβλέπουν ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών. Επομένως, η λήξη της αρχικής συμφωνημένης διάρκειας δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει άμεσα την αποχώρηση του ενοικιαστή, καθώς πρέπει να εξετάζονται οι όροι της μίσθωσης και οι σχετικές νομοθετικές προβλέψεις.
Πότε μπορεί να εκτελεστεί η έξωση
Ο χρόνος που απαιτείται μέχρι την απομάκρυνση του ενοικιαστή εξαρτάται από τον λόγο έκδοσης της διαταγής απόδοσης μισθίου. Για περιπτώσεις απλήρωτων ενοικίων, η αναγκαστική εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά την παρέλευση 20 ημερών από την επίδοση του σχετικού αντιγράφου με επιταγή προς εκτέλεση. Όταν η διαδικασία αφορά τη λήξη της μίσθωσης, η αντίστοιχη προθεσμία ανέρχεται σε δύο μήνες.
Παράλληλα, ο ενοικιαστής διατηρεί το δικαίωμα να αμφισβητήσει τη διαταγή, ασκώντας ανακοπή μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες από την επίδοσή της. Η άσκηση ανακοπής, ωστόσο, δεν αναστέλλει αυτομάτως την εκτέλεση της διαταγής. Για την αναστολή απαιτείται ξεχωριστή αίτηση, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες, γεγονός που καθιστά σημαντική την έγκαιρη νομική υποστήριξη.
Η έκδοση των διαταγών απόδοσης μισθίου ανατίθεται πλέον σε δικηγόρους που έχουν οριστεί σύμφωνα με το νέο πλαίσιο. Η αίτηση εξετάζεται με βάση τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις νόμιμες προϋποθέσεις, ενώ η διαταγή πρέπει να περιλαμβάνει τα στοιχεία των εμπλεκομένων, την περιγραφή του ακινήτου, τον λόγο απόδοσης και τις σχετικές προθεσμίες για την εκτέλεση και την άσκηση ανακοπής.
