Πρόγραμμα “Άγιος Βασίλης”: Τι θα γίνει αν μοιράζαμε στεγαστικά δάνεια με 0% ίδια συμμετοχή;

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη

Είμαι πολύ τυχερός επειδή κάθε εβδομάδες δέχομαι δεκάδες μηνύματα από αναγνώστες (και πλέον ακροατές, με το podcast), για το άρθρο που έχω γράψει, την επικαιρότητα, ή ο,τιδήποτε άλλο.

Από τότε που πρώτος στην Ελλάδα εξήγησα ότι το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου” αυξάνει τη ζήτηση σε μία αγορά χωρίς προσφορά δέχομαι αρκετά μηνύματα και σχετικά με τη “μεγάλη αδικία του να σου ζητάνε ιδία συμμετοχή για να πάρεις στεγαστικό δάνειο”.

Τα επιχείρηματα για “σπίτι με δάνειο, χωρίς να βάλεις λεφτά”

Όλα ξεκινούν από μία πραγματική κατάσταση: Η μεγάλη πλειοψηφία των Ελλήνων δεν είναι bankable (όπως λέμε εμείς στην Κατερίνη αυτούς που δεν έχουν τα απαραίτητα οικονομικά στοιχεία για να τους δώσει η τράπεζα δάνειο).

Α. “Η πλειοψηφία της κοινωνίας δεν έχει οικονομική δυνατότητα”
Μετά από χρόνια οικονομικής κρίσης, υψηλών φόρων και έλλειψης μεγάλων μεταρρυθμίσεων, η πλειοψηφία των πολιτών δεν στέκεται καλά στα πόδια της:
•7 στους 10 Έλληνες έχουν λιγότερα από 1.000 Ευρώ στον τραπεζικό τους λογαριασμό.

•Σύμφωνα με τη Eurostat, η αγοραστική δύναμη των Ελλήνων είναι η χαμηλότερη στην Ευρώπη, στο 68% του Ευρωπαϊκού μέσου όρου (μαζί με τη Βουλγαρία).

•Σύμφωνα με τη Eurostat, 50,5% των Ελλήνων δηλώνουν πως δεν έχουν στην άκρη λεφτά για να αντιμετωπίσουν ένα απροσδόκητο οικονομικό έξοδο.

•Περίπου 2 στους 3 Έλληνες χρωστάνε στην Εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία, ενώ μαζί με τα δάνεια, τις τράπεζες κλπ, φτάνουμε περίπου στο 80 – 85% των πολιτών να έχουν μακροχρόνιες εκκρεμότητες, ρυθμίσεις κλπ.

•Ταυτόχρονα λόγω κρίσης, αποποίησης κληρονομιών, πωλήσεων λόγω δυσκολιών, κατασχέσεων από τράπεζες λόγω μη πληρωμής δανείων κλπ το επίσημο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα έπεσε κάτω από το 70%.

Β. Το κόστος ενοικίασης πολλαπλασιάστηκε
Τα ενοίκια αυξήθηκαν πολύ τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα μετά τα καταστροφικά προγράμματα “Το Σπίτι μου” 1, 2 και οσονούπω 3, που ανέβασαν τεχνητά τις τιμές πώλησης στα χρέπια (όχι τυχαία, μπορείς εύκολα να θυμηθείς πως όλοι άρχισαν να μιλάνε για τα υψηλά ενοίκια ΜΕΤΑ την εμφάνιση του προγράμματος “Το Σπίτι μου, 1”).

Όταν αυξάνεται η τιμή για την πώληση ενός σπιτιού, ακολουθεί και η τιμή της ενοικίασής του.

Πλέον οι πολίτες που ενοικιάζουν σπίτι δίνουν κατά μέσο όρο το 35 – 40% του εισοδήματός τους για αυτόν τον σκοπό.

Γ. “Αντί για ενοίκιο, θα δίνω τη δόση δανείου”
Όλοι οι πολίτες που θέλουν να αγοράσουν σπίτι με 100% δάνειο (ιδανικά και για τα έξοδα αγοράς + ανακαίνισης), έχουν το ίδιο επιχείρημα: “Αντί να πληρώνω ένα μεγάλο ενοίκιο που με δυσκολεύει, θα πληρώνω τη δόση του δανείου για το δικό μου σπίτι και θα είμαι απόλυτα συνεπής”.

“Ναι μεν δεν έχω χρήματα στην άκρη, αλλά όπως πληρώνω το ενοίκιο, έτσι θα πληρώσω και τη δόση του δανείου και θα έχω την ησυχία μου”.

Τι θα συνέβαινε αν κάποιος (άσχετος) υλοποιούσε αυτό το αίτημα;

Πριν λίγες εβδομάδες σου εξήγησα γιατί δεν είναι εύκολο να περπατήσει στην Ελλάδα άλλη μία “φαντασία” που έχουν πολλοί στο μυαλό τους, που πιστεύουν πως θα βρουν πωλητές ακινήτων που θα τους πουλήσουν ένα σπίτι και θα εισπράξουν τα χρήματα σε μηνιαίες δόσεις, σε 20 – 30 χρόνια, με το σύστημα “Rent to Buy”.

Έλα να δούμε τι θα γίνει στην πράξη, αν κάποιος άσχετος με τους μηχανισμούς της αγοράς ακινήτων προσπαθούσε να υλοποιήσει το αίτημα αυτό, “δίνοντας πρόσβαση σε τραπεζικό δάνειο χωρίς ίδια συμμετοχή σε εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά στην Ελλάδα σήμερα…

Πράξη 1η: Οι τράπεζες / το κράτος / κάποιος χριστιανός ανακοινώνει πως θα δοθούν στεγαστικά δάνεια χωρίς ίδια συμμετοχή, σε όλους όσους τα θέλουν, χωρίς αυστηρά τραπεζικά κριτήρια.
Έρχεται λοιπόν η στιγμή που οι τράπεζες, ή το κράτος, ή κάποια “νέα κρατική τράπεζα” ή κάποιος τέλος πάντων χριστιανός ανακοινώνει πως πλέον “είναι διαθέσιμα για όλους τους πολίτες στεγαστικά δάνεια χωρίς ίδια συμμετοχή”!

Στην αρχή θα πουν “για αγορά πρώτης κατοικίας”, όμως τα ΜΜΕ θα γεμίσουν γρήγορα με περιπτώσεις ανθρώπων που “είναι αδικημένοι επειδή έχουν ένα σπιτάκι τώρα στο όνομά τους και έτσι δεν μπορούν να πάρουν το πραγματικό σπίτι που χρειάζονται”
= Αν είναι να μοιράσουμε λεφτά, δεν θα κάνουμε μισές δουλειές! Στεγαστικό δάνειο για όλους, όχι μόνο για πρώτη κατοικία!

Κανονικά κάτι τέτοιο συνοδεύεται από υψηλότερο επιτόκιο, μιας και ο δανείζων αναλαμβάνει μεγαλύτερο ρίσκο, όμως στην Ελλάδα του οικονομικού αναλφαβητισμού ο κόσμος θα ζητήσει “χαμηλότοκα ή άτοκα δάνεια, χωρίς ίδια συμμετοχή”
= δεν θέλουμε απλώς ανοιχτοχέρηδες που θα δανείσουν, θέλουμε να είναι και… κιμπάρηδες.

Πάμε λοιπόν… χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια, χωρίς ίδια συμμετοχή. “Για να σε βοηθήσω να ζήσεις καλύτερα”.
(Θυμάσαι το “ανοίξαμε και σας περιμένουμε με φιλικές προσφορές; Κάτι αντίστοιχο)

Προτείνω να ονομάσουμε αυτά τα δάνεια ως “Πρόγραμμα Άγιος Βασίλης”…

Πράξη 2η: Εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά στην Ελλάδα θα ξεκινήσουν να ψάχνουν για σπίτι (σοβαροί, πονηροί και λαμόγια)
Την επόμενη της ανακοίνωσης του “Προγράμματος Άγιος Βασίλης”, το θέμα θα απασχολήσει εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά στην Ελλάδα:
•Όλους όσους θέλουν σπίτι, για να φύγουν από το ενοίκιο και ως τώρα δεν είχαν λεφτά (σοβαροί, με πραγματική ανάγκη).

•Όλους όσους πιστεύουν πως αν πάρουν ένα δάνειο χωρίς ίδια συμμετοχή, στη συνέχεια δεν θα πληρώσουν δόσεις, θα μείνουν μέσα στο σπίτι για 2 – 3 – 10 χρόνια και μετά θα φωνάζουν μαζί με τους πραγματικά αδικημένους, ζητώντας και αυτοί “βοήθεια”. (Ναι, στον πραγματικό κόσμο, μαζί με τους ειλικρινείς, κυκλοφορούν και τα λαμόγια)

•Όλους όσους έχουν ήδη σπίτι, όμως “δεν θα τους χάλαγε και ένα δεύτερο για να το νοικιάζουν, αφού δεν θα βάλουν λεφτά και θα έχουν και χαμηλό τόκο” (πονηροί). Αυτοί θα προσπαθήσουν να το πάρουν στο όνομά τους, ή θα αναζητήσουν λύσεις για να εμφανισθούν σύζυγοι / παιδιά / εγγόνια / πάσης φύσεως πρόσωπα ως “αιτούντες το δάνειο”.

•Όλους όσους θα δοκιμάσουν να πουλήσουν σε υψηλή τιμή ένα ακίνητό τους… στην τράπεζα (επίσης πονηροί)! Γιατί απορείς; Αν μοιράσουμε χαμηλότοκα δάνεια χωρίς ίδια συμμετοχή, ποιος θα εμποδίσει μία ενδοοικογενειακή συναλλαγή για σπίτι που ήθελαν να πουλήσουν, αλλά δεν έβρισκαν την τιμή που αναζητούσαν;

•Πάσης φύσεως πραγματικά ευπαθείς, ή “ευπαθείς”.

– “Ηλία, γιατί πάει συνέχεια ο νους σου στο κακό;” μπορεί να σκεφθείς. Επειδή ξέρουμε και οι δυο μας πως στην υπέροχη Ελλάδα μας για κάθε έναν άνθρωπο που ζητάει κάτι από πραγματική ανάγκη, άλλος ένας ή δύο το ζητάνε για “όχι πραγματική ανάγκη” (και ξέρω τι συνέβη με τον νόμο Κατσέλη, στον οποίο κατέφυγαν τόσο τα νοικοκυριά σε πραγματική αδυναμία, όσο και άλλοι, “μπαρουτοκαπνισμένοι πιστολάδες”, που βρήκαν την ευκαιρία να “πιστολιάσουν” το δάνειό τους, ελπίζοντας να μείνουν ατιμώρητοι.

Πράξη 3η: Πρώτη φάση του δράματος
Σε μία αγορά χωρίς σοβαρή προσφορά κατοικίας, εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά στην Ελλάδα θα προστεθούν σε όσους ανθρώπους ήδη ψάχνουν σπίτι και δεν βρίσκουν
Τα προγράμματα “Το Σπίτι μου” ώθησαν 200.000 – 300.000 νοικοκυριά να ψάξουν για σπίτι, σε μία αγορά με πολύ λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα. Το αποτέλεσμα ήταν: Τεράστια στρέβλωση στην αγορά πώλησης, εκτόξευση των ενοικίων και (όπως είχα προβλέψει στην εκδήλωσή μου στο Μέγαρο πριν 2 χρόνια) αδυναμία εύρεσης ακινήτων
= ούτε το “Σπίτι μου, 1” πέτυχε τον στόχο των 10.000 δανείων, ούτε το “Σπίτι μου, 2” τον στόχο των 20.000 δανείων.

Ενώ λοιπόν θα υπάρχει το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 3”, εμφανίζεται και το “Πρόγραμμα Άγιος Βασίλης”, που δίνει τη δυνατότητα στον κόσμο να πάρει στεγαστικά δάνεια χωρίς ίδια συμμετοχή.

•Εκατοντάδες χιλιάδες άνθρωποι ξεχύνονται στην αγορά, αναζητώντας σπίτι.

•(Συμπτωματικά, ή και όχι, η συντριπτική τους πλειοψηφία δεν έχει επαρκείς οικονομικές γνώσεις).

•Όταν δεν βάζεις λεφτά από την τσέπη σου, το πρώτο αποτέλεσμα είναι να αναζητήσεις όχι αυτό που μπορείς να αποπληρώσεις, αλλά αυτό που ονειρεύεσαι και “θα ήθελες να αγοράσεις”. Πολλοί θα το κάνουν.

•Όταν δεν βάζεις λεφτά από την τσέπη σου και βρεις το σπίτι που σου αρέσει, δεν έχεις πρόβλημα να πλειοδοτήσεις, αν αυτό το σπίτι διεκδικούν και άλλοι 10 – 20 (που επίσης δεν θα βάλουν λεφτά από την τσέπη τους).

– “Ηλία, γιατί είσαι σίγουρος πως πολλοί άνθρωποι θα φερθούν ανεύθυνα;” είναι μία λογική ερώτηση. Επειδή νομίζω πως ξέρω λίγο την ανθρώπινη φύση, όταν μιλάμε για επενδύσεις και ακίνητα + βλέπω πόσος κόσμος παίρνει οικονομικές αποφάσεις με το μυαλό και πόσος με την καρδιά.

Αποτελέσματα πρώτης φάσης του δράματος:
•Εκτόξευση όλων των ζητούμενων τιμών ακινήτων, ίσως και πάνω από 50%.
•Εκτόξευση των ενοικίων.
•Οι ιδιοκτήτες θα νιώθουν “βασιλιάδες”, με δεκάδες ανθρώπους να τους παρακαλούν για να πάρουν “όσο όσο” το ακίνητό τους.
•Θα οργανώνονται πλειοδοτικοί διαγωνισμοί προσφορών για τα ακίνητα προς πώληση.
•Οι σοβαροί άνθρωποι που έχουν ανάγκη αυτό το δάνειο θα βρεθούν να ανταγωνίζονται με άπειρους άλλους…
•Όλοι οι επαγγελματίες του χώρου (μεσίτες, δικηγόροι, μηχανικοί, αρχιτέκτονες, κατασκευαστές, συμβολαιογράφοι κλπ) θα κατακλυστούν από άπειρα αιτήμστα ανθρώπων που θα ζητήσουν τη βοήθειά τους. Στις περισσότερες περιπτώσεις, θα τους ζητήσουν να πληρωθούν “μέσα από την αγορά του ακινήτου, με κάποιο τρόπο”.

Πράξη 4η: Δεύτερη φάση του δράματος (2 εκδοχές)
Διάλεξε το τέλος εσύ!
Για μερικούς μήνες η Ελλάδα θα ασχολείται με το θέμα από το πρωί ως το βράδυ και όντως θα ολοκληρωθούν και λίγες συναλλαγές, σε πολύ μεγάλες τιμές. Στη συνέχεια το δράμα θα ολοκληρωθεί με μία από τις παρακάτω δύο εκδοχές (διάλεξε εσύ):

1η εκδοχή: Πετυχαίνει το “Πρόγραμμα Άγιος Βασίλης”
Ακολουθεί “Το μεγάλο ξεφόρτωμα”
Με εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους να ψάχνουν σπίτι και να μη βρίσκουν, τα ΜΜΕ θα “ουρλιάζουν” πως οι τράπεζες και τα funds θα πρέπει να βγάλουν επειγόντως στην αγορά τα εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που έχουν.

Στο τέλος “θα ανταποκριθούν στα δίκαια αιτήματα της κοινωνίας” και θα πουλήσουν τα χαρτοφυλάκιά τους πχ 10% κάτω από τις υπερ-φουσκωμένες τιμές που θα έχουν φτάσει τα ακίνητα. Μαζί τους θα πουλήσουν και όσοι ιδιοκτήτες καταλάβουν πως έχουν μπροστά τους την ιδανική ευκαιρία για… “ξεφόρτωμα”.

Έτσι μεγάλο τμήμα του κόσμου θα βρει το σπίτι που έψαχνε. Όποιος δώσει τα χαμηλότοκα δάνεια χωρίς ίδια συμμετοχή, θα συγκροτήσει ένα χαρτοφυλάκιο δανείων που θα έχουν δοθεί σε φουσκωμένες, υπερβολικές τιμές και θα έχει πελάτες ανθρώπους με αποδεδειγμένη δυσκολία αποπληρωμής τους.

Το όφελος του χαμηλού τόκου θα έχει “εξουδετερωθεί” από την υψηλότατη τιμή του ακινήτου (συνέβη και με τα προγράμματα “Το Σπίτι μου”, όπου οι δικαιούχοι τις περισσότερες φορές αγόρασαν “χρέπια” σε τιμή 50 – 70% πιο ακριβή, αλλά “με χαμηλό επιτόκιο”).

– “Ηλία, όλα αυτά σε μικρογραφία συνέβησαν τη δεκαετία του 2000. Στο τέλος οι οικονομικά αδύναμοι δανειολήπτες έχασαν τα σπίτια τους και ταλαιπωρήθηκαν ψυχικά / διαλύθηκαν οικονομικά, ενώ οι τράπεζες χρειάστηκαν 3 ανακεφαλαιοποιήσεις για να μη χρεωκοπήσουν, με το σύνολο της κοινωνίας να χρεώνεται δεκάδες δις Ευρώ” μπορεί να σκεφθείς.

Σωστά, αυτό συνέβη όταν οι τράπεζες πριν 20 χρόνια έδιναν στεγαστικό δάνειο “στο 120% της τιμής του ακινήτου” (έβαζαν και το κόστος ανακαίνισης, τα έπιπλα και ένα… ταξιδάκι). Πήρε κόσμος δάνειο, χωρίς να είναι έτοιμος να το πληρώσει. Ήρθε η κρίση, μειώθηκαν τα εισοδήματα και “έμπλεξε”.

Μάντεψε τι θα γίνει αν το “Πρόγραμμα Άγιος Βασίλης” πετύχει…

ΥΓ. … και σκέψου ποιοι θα αγοράσουν μετά “κοψοχρονιά” τα ακίνητα σε μία αγορά που θα μπει σε ύφεση.

2η εκδοχή: Αποτυγχάνει το “Πρόγραμμα Άγιος Βασίλης”
Τα ενοίκια μένουν ψηλά, η κοινωνία είναι σε κατάθλιψη
Ακόμη και όσοι καταφέρουν να κλείσουν συμφωνία για να αγοράσουν ένα σπίτι με στεγαστικό δάνειο, θα διαπιστώσουν γρήγορα πως τα προβλήματα είναι πολύ περισσότερα από όσα περίμεναν:

•Λίγα είναι τα ακίνητα προς πώληση με έτοιμη την ηλεκτρονική τους ταυτότητα.

•Σε καταστάσεις ακραίας έλλειψης ακινήτων και ακραίας ζήτησής τους, θα είναι συνηθισμένο φαινόμενο να ακυρώνονται συμφωνίες λόγω μεγαλύτερης προσφερόμενης τιμής.

•Αν οι εκτιμητές των τραπεζών κάνουν τη δουλειά τους, τα περισσότερα σπίτια θα κριθούν υπετιμημένα και θα ζητηθεί από τους αιτούντες δάνειο “να τσοντάρουν και αυτοί”.

•Αν στο μεταξύ συμβεί οποιαδήποτε αναταραχή διεθνώς κλπ, μία τυχόν οικονομική κρίση θα μπλοκάρει τα πάντα και θα μειώσει τα (ήδη πενιχρά) διαθέσιμα εισοδήματα.

Σε αυτή την περίπτωση το “Πρόγραμμα Άγιος Βασίλης” θα καταρρεύσει και δεν θα πετύχει τον στόχο του, άλλωστε δεν θα βρουν σπίτια όλοι οι υποψήφιοι αγοραστές (όπως έγινε και με τα προγράμματα “Το Σπίτι μου).

Θα καταρρεύσει μεν, αλλά θα αφήσει πίσω του συντρίμια…

•Οι τιμές θα παραμείνουν μεγάλες για ένα διάστημα και θα αρχίσουν να ξεφουσκώνουν αργά, με πολλούς ιδιοκτήτες να περιμένουν κάποια άλλη λανθασμένη παρέμβαση του κράτους για τεχνητή ζήτηση.

•Τα ενοίκια θα αυξηθούν τεχνητά (λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης) και επίσης θα πέσουν αργά στα προηγούμενα (υψηλά) τους επίπεδα.

•Οι άνθρωποι που ήθελαν στεγαστικό δάνειο χωρίς ίδια συμμετοχή λόγω υψηλού ενοικίου θα είναι απελπισμένοι, σε κατάθλιψη: Και σπίτι δεν θα πάρουν και το ενοίκιό τους μάλλον θα αυξηθεί.

Οι εξώσεις για μη πληρωμή ενοικίων θα πολλαπλασιαστούν.

Το Στεγαστικό πρόβλημα θα λυθεί μόνο με ρεαλιστικές και σοβαρές λύσεις

– “Είμαι πολύτεκνος με 4 παιδιά. Δουλεύουμε με τη γυναίκα μου και αν μπορούσαμε να πάρουμε ένα δάνειο χωρίς ίδια συμμετοχή στην αρχή, θα το αποπληρώναμε χωρίς πρόβλημα” μου έγραψε ένας κύριος πριν λίγους μήνες. Όταν του εξήγησα πως αυτό δεν είναι εφικτό, μου έκανε επίθεση. Δεν τον κατηγορώ, ένας άνθρωπος χωρίς οικονομικές γνώσεις, όταν έχει ένα σοβαρό πρόβλημα στέγασεις, απαιτεί λύση, δεν τον ενδιαφέρει αν αυτή είναι εφικτή, ή όχι. Άλλωστε κάθε μέρα πάσης φύσεως άσχετοι / “πονηροί” του υπόσχονται “μαγικές λύσεις”.

Στην πράξη όμως το τεράστιο Στεγαστικό πρόβλημα που έχει πλέον η χώρα μας θα επιλυθεί μόνο με ρεαλιστικές και σοβαρές λύσεις:
•Ραγδαία αύξηση της προσφοράς ακινήτων
•Προστασία των ιδιοκτητών (που έχουν τα κλειστά σπίτια)
•Μαζική είσοδο στην αγορά ακινήτων του κράτους, των τραπεζών και funds, της •Εκκλησίας, των συλλόγων και ιδρυμάτων κλπ.
•(Πχ καταλαβαίνω πως προχωράει νομοθετικά η εξής πρότασή μου: Σε δεκάδες χιλιάδες ακίνητα όπου το κράτος έχει ένα ποσοστό μαζί με ιδιώτες, να μπορεί ο ιδιώτης να εξαγοράσει το ποσοστό του κράτους, με μία σωστή διαδικασία, για να μπορεί να αξιοποιήσει το ακίνητο. Μπράβο τους, αν το υλοποιήσουν).

Δεν θα σε ζαλίσω με λεπτομέρειες, έχω γράψει τις προτάσεις μου αρκετές φορές, μπορείς να τις βρεις συγκεντρωμένες εδώ.

Δυστυχώς στον κλάδο των ακινήτων είναι εύκολο να θέλεις να κάνεις καλό και τελικά να κάνεις κακό… για αυτό και ένα υποτιθέμενο “Πρόγραμμα Άγιος Βασίλης” θα είχε τραγικά αποτελέσματα.

Από το 2023 επιμένω πως “το Στεγαστικό πρόβλημα θα είναι ένα από τα σημαντικότερα θέματα των επόμενων εκλογών”. Αν δεν ληφθούν σοβαρά, ριζοσπαστικά και επείγοντα μέτρα για να το λύσουμε, στις εκλογές του 2027 θα είναι το πρώτο ή δεύτερο ζήτημα.

Εσύ τι γνώμη έχεις;