Νέος νόμος για Airbnb, αντιπαροχή και συνιδιοκτησίες: Με 51% θα λαμβάνονται όλες οι αποφάσεις στις πολυκατοικίες
Το σχέδιο Φλωρίδη–Μπούγα αλλάζει το πλαίσιο για βραχυχρόνιες μισθώσεις, αντιπαροχή, εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες και λειτουργία πολυκατοικιών
Το υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται για πρώτη φορά ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο που θα ρυθμίζει τη χρήση διαμερισμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, την αντιπαροχή σε ακίνητα με συγκυριότητα και τις εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίες. Η βασική αρχή του νέου νομοθετήματος είναι ότι το 51% των ιδιοκτησιών μιας πολυκατοικίας θα μπορεί να αποφασίζει για όλα τα κρίσιμα ζητήματα, ώστε να μην μπλοκάρεται η βούληση της πλειοψηφίας από μειοψηφικές αντιδράσεις. Την κωδικοποίηση των σχετικών διατάξεων έχει αναλάβει 13μελής επιτροπή, η οποία εξετάζει 1.030 νομοθετήματα που καθορίζουν εδώ και έναν αιώνα τα περιουσιακά των Ελλήνων, με στόχο την ψήφιση του νέου νόμου στις αρχές του 2027.
Στο πεδίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το νομοσχέδιο εισάγει για πρώτη φορά περιορισμούς που αφορούν τις πολυκατοικίες, όπου καταγράφεται η συντριπτική πλειονότητα των Airbnb καταλυμάτων. Στην Αθήνα, από τα 16.500 ενεργά ακίνητα, πάνω από το 95% είναι διαμερίσματα, ενώ αντίστοιχα ποσοστά εμφανίζονται και στη Θεσσαλονίκη. Οι διαμάχες μεταξύ ιδιοκτητών που δεν επιθυμούν τη βραχυχρόνια μίσθωση και όσων την ασκούν έχουν οδηγήσει πολλές υποθέσεις στα δικαστήρια. Με το νέο πλαίσιο, η μίσθωση θα επιτρέπεται μόνο εφόσον συμφωνεί τουλάχιστον το 51% των ιδιοκτησιών, ενώ σε κορεσμένες περιοχές του κέντρου θα ισχύουν πρόσθετοι περιορισμοί. Παράλληλα, δεν προβλέπεται οριζόντια απαγόρευση, καθώς κάτι τέτοιο θα έθιγε την οικονομική ελευθερία των ιδιοκτητών.
Σημαντικές αλλαγές έρχονται και στην αντιπαροχή. Σήμερα απαιτείται πλειοψηφία 65% για να προχωρήσει μια συμφωνία με εργολάβο, κάτι που συχνά μπλοκάρεται από μειοψηφούντες συνιδιοκτήτες. Με το νέο νομοσχέδιο, ο κανόνας του 51% θα ισχύει και εδώ, ώστε να αποφεύγονται καθυστερήσεις και πιέσεις που οδηγούν σε αδιέξοδα. Η ρύθμιση στοχεύει να διευκολύνει την αξιοποίηση ακινήτων που παραμένουν ανενεργά λόγω διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών.
Για τις εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίες, όπου η διαδικασία διανομής είναι σήμερα χρονοβόρα και δαπανηρή, θεσπίζεται εξωδικαστικός μηχανισμός μέσω δικαστικής διαμεσολάβησης. Ο μεσολαβητής θα καλεί τους συνιδιοκτήτες και θα εξετάζει τη δυνατότητα συμφωνίας για εξαγορά μεριδίων πριν οδηγηθεί η υπόθεση σε αγωγή διανομής και πλειστηριασμό. Η νέα διαδικασία αναμένεται να μειώσει σημαντικά τον χρόνο και το κόστος επίλυσης τέτοιων υποθέσεων, που συχνά αφήνουν ακίνητα εγκαταλελειμμένα για χρόνια.
Το νομοσχέδιο προβλέπει επίσης νέες διαδικασίες για την είσπραξη κοινοχρήστων, με δυνατότητα έκδοσης διαταγής πληρωμής, υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού και ασφάλιση του κτιρίου. Οι διαχειριστές θα έχουν αυξημένες αρμοδιότητες και ευθύνες, ενώ οι αποφάσεις για επισκευές, συντηρήσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις θα λαμβάνονται πλέον με πλειοψηφία 51%, αντί για το σημερινό 65%, ώστε να μην καθυστερούν απαραίτητα έργα λόγω μειοψηφικών αντιρρήσεων.
Τέλος, εισάγεται η δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης οροφοδιαμερισμάτων, ανεξάρτητα από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Με αυτόν τον τρόπο μεγάλα διαμερίσματα, όπως ένα οροφοδιαμέρισμα 250 τ.μ., θα μπορούν να χωρίζονται σε δύο μικρότερα, ώστε να αξιοποιούνται καλύτερα και να συμβάλλουν στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στις μεγάλες πόλεις. Ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να κατοικεί στο ένα και να ενοικιάζει ή να πωλεί το άλλο, κάτι που σήμερα δεν επιτρέπεται.
