Τα ακίνητα εξωτερικού στο τέλος της “αορατότητας”

Του Νίκου Σιακαντάρη

Για περισσότερο από μία δεκαετία, η διεθνής φορολογική συνεργασία έχει μετασχηματίσει ριζικά την έννοια της διαφάνειας, επεκτείνοντας την αυτόματη ανταλλαγή πληροφοριών από τους τραπεζικούς λογαριασμούς έως τα κρυπτονομίσματα. Ένα κρίσιμο κενό παρέμενε, ωστόσο, μέχρι πρόσφατα: η ακίνητη περιουσία στο εξωτερικό. Το κενό αυτό πλέον κλείνει.

Η νέα πολυμερής πρωτοβουλία του ΟΟΣΑ (OECD) για την ανταλλαγή πληροφοριών σχετικά με την ακίνητη περιουσία φιλοδοξεί να δημιουργήσει ένα διεθνές πλαίσιο μέσω του οποίου οι φορολογικές αρχές θα αποκτούν συστηματική πρόσβαση σε δεδομένα που αφορούν ακίνητα εκτός συνόρων.

Από τους τραπεζικούς λογαριασμούς στα ακίνητα

Η εξέλιξη αυτή δεν αποτελεί απλώς μια τεχνική προσαρμογή του υφιστάμενου συστήματος ανταλλαγής πληροφοριών. Συνιστά τη φυσική συνέχεια μιας μακράς πορείας προς την ενίσχυση της διεθνούς φορολογικής διαφάνειας.

Τα τελευταία χρόνια, οι φορολογικές αρχές έχουν αποκτήσει πρωτοφανή δυνατότητα πρόσβασης σε πληροφορίες για χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία μέσω του Κοινού Προτύπου Αναφοράς (CRS), ενώ η ίδια λογική έχει επεκταθεί σταδιακά και στα ψηφιακά περιουσιακά στοιχεία και στις πλατφόρμες. Η ακίνητη περιουσία αποτελούσε μέχρι σήμερα το τελευταίο μεγάλο “τυφλό σημείο”.

Η απουσία ενός αυτοματοποιημένου μηχανισμού ανταλλαγής πληροφοριών είχε ως αποτέλεσμα οι αρμόδιες αρχές να στηρίζονται κυρίως σε αιτήματα διοικητικής συνδρομής ή σε στοχευμένους φορολογικούς ελέγχους, διαδικασίες που εκ των πραγμάτων είναι περιορισμένου εύρους. Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να μεταβάλει αυτή την πραγματικότητα.

Τι θα αλλάξει στην πράξη

Η βασική αρχή του νέου συστήματος είναι η εξής: οι φορολογικές αρχές θα ανταλλάσσουν πληροφορίες όχι για όλα τα ακίνητα μιας χώρας, αλλά για εκείνα που συνδέονται με φορολογικούς κατοίκους άλλης δικαιοδοσίας.

Η ταυτοποίηση αυτή βασίζεται σε κρίσιμα στοιχεία, όπως η φορολογική κατοικία και ο φορολογικός αριθμός, καθώς και σε πληροφορίες για τον πραγματικό δικαιούχο της περιουσίας. Το επίκεντρο μετατοπίζεται έτσι από το ίδιο το ακίνητο στο πρόσωπο που βρίσκεται πίσω από αυτό.

Με τον τρόπο αυτό, η ακίνητη περιουσία εντάσσεται σταδιακά στο ίδιο πλαίσιο διαφάνειας που ήδη ισχύει για τους τραπεζικούς λογαριασμούς και τα λοιπά χρηματοοικονομικά προϊόντα.

Η πρόκληση της πραγματικής ιδιοκτησίας

Η μεγαλύτερη πρόκληση για το νέο σύστημα δεν αφορά τις περιπτώσεις όπου η ιδιοκτησία εμφανίζεται απευθείας στο όνομα φυσικών προσώπων. Οι περιπτώσεις αυτές είναι, κατά κανόνα, διαχειρίσιμες.

Το πραγματικό ενδιαφέρον εντοπίζεται στις σύνθετες δομές κατοχής, όπου η κυριότητα του ακινήτου εμφανίζεται να ανήκει σε εταιρείες, εταιρείες ειδικού σκοπού, trust ή άλλες νομικές οντότητες.

Η διεθνής τάση των τελευταίων ετών είναι σαφής: οι φορολογικές αρχές επιδιώκουν να υπερβούν τα τυπικά επίπεδα ιδιοκτησίας και να εντοπίσουν τον πραγματικό δικαιούχο. Η ίδια φιλοσοφία διαπερνά και το νέο πλαίσιο, γεγονός που καθιστά την έννοια της “ανώνυμης” κατοχής ολοένα και πιο δυσχερή.

Τι σημαίνει για τους φορολογούμενους

Από πρακτικής πλευράς, η εξέλιξη αυτή δεν συνεπάγεται κατ’ ανάγκη τη δημιουργία νέων φορολογικών υποχρεώσεων. Αντίθετα, σηματοδοτεί την ενίσχυση της δυνατότητας των φορολογικών αρχών να διασταυρώνουν πληροφορίες που ήδη υφίστανται.

Οι φορολογούμενοι που διαθέτουν ακίνητα στο εξωτερικό καλούνται, συνεπώς, να επανεξετάσουν τη φορολογική τους συμμόρφωση όχι μόνο ως προς τη δήλωση των σχετικών εισοδημάτων, αλλά και ως προς τη διαφάνεια της δομής κατοχής.

Η σταδιακή ενσωμάτωση της ακίνητης περιουσίας στα διεθνή συστήματα ανταλλαγής πληροφοριών αναμένεται να περιορίσει σημαντικά τα περιθώρια αναντιστοιχιών μεταξύ δηλωθέντων και πραγματικών στοιχείων, ενισχύοντας τη στοχευμένη διενέργεια ελέγχων.

Μια εξέλιξη με ευρύτερες προεκτάσεις

Η εφαρμογή του νέου πλαισίου δεν αναμένεται να είναι άμεση. Η πολυμερής συμφωνία αποτελεί το πρώτο βήμα για τη δημιουργία ενός διεθνούς μηχανισμού ανταλλαγής πληροφοριών σχετικά με την ακίνητη περιουσία και προϋποθέτει την υπογραφή της από τις ενδιαφερόμενες χώρες, την ενσωμάτωσή της στα εθνικά τους συστήματα και την ανάπτυξη των απαραίτητων τεχνικών υποδομών.

Με βάση τον σχεδιασμό του ΟΟΣΑ, οι πρώτες ανταλλαγές πληροφοριών αναμένεται να ξεκινήσουν το 2029 και να αφορούν δεδομένα που θα συλλεχθούν τα προηγούμενα έτη. Η χρονική αυτή απόσταση υποδηλώνει ότι πρόκειται για μια σταδιακή μετάβαση και όχι για μια άμεση αλλαγή που θα επηρεάσει τους φορολογικούς ελέγχους του επόμενου έτους.

Παρά τις τεχνικές προκλήσεις, η κατεύθυνση είναι πλέον σαφής. Η διεθνής φορολογική διαφάνεια επεκτείνεται σταδιακά σε κάθε κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.

Η εξέλιξη αυτή δεν αφορά μόνο την ενίσχυση των φορολογικών ελέγχων. Εντάσσεται σε μια ευρύτερη μετατόπιση, όπου η διαφάνεια καθίσταται βασική παράμετρος του οικονομικού περιβάλλοντος. Στο πλαίσιο αυτό, η πλήρης χαρτογράφηση της διασυνοριακής περιουσιακής κατάστασης των φορολογουμένων παύει να αποτελεί μελλοντική προοπτική και μετατρέπεται σε λειτουργική πραγματικότητα.

Ο Νίκος Σιακαντάρης είναι Managing Partner στην Andersen Tax Greece.