ΚΕΦΙΜ: Η μεγάλη ψαλίδα προσφοράς και ζήτησης εκτοξεύει το κόστος κατοικίας και τα ενοίκια
ΚΕΦΙΜ: Η κατάρρευση της οικοδομής «γέννησε» τη στεγαστική κρίση – Γιατί τα ενοίκια και οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν
Η συζήτηση για το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα συχνά επικεντρώνεται σε παράγοντες όπως η Airbnb, η «Χρυσή Βίζα» και οι ξένοι επενδυτές. Ωστόσο, νέα μελέτη του ΚΕΦΙΜ αναδεικνύει ότι η πραγματική αιτία της κρίσης βρίσκεται αλλού: στη βαθιά ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών. Όπως επισημαίνεται, τα νοικοκυριά που αναζητούν σπίτι αυξάνονται πολύ ταχύτερα από τα διαθέσιμα ακίνητα, δημιουργώντας ένα διαρκές έλλειμμα που πιέζει ανοδικά τις τιμές.
Η ρίζα του προβλήματος εντοπίζεται στην περίοδο της οικονομικής κρίσης, όταν η οικοδομική δραστηριότητα σχεδόν μηδενίστηκε. Οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν κατά 95% μεταξύ 2007 και 2017, ενώ οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 84%. Η αγορά σταμάτησε να παράγει νέα σπίτια και το κενό που δημιουργήθηκε τότε δεν έχει καλυφθεί, παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών στον κλάδο των ακινήτων.
Την ίδια στιγμή, η ζήτηση επέστρεψε δυναμικά. Η βελτίωση της οικονομίας, η επανεκκίνηση της στεγαστικής πίστης, η άνοδος του επενδυτικού ενδιαφέροντος και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ενίσχυσαν την πίεση στην αγορά. Σε αυτά προστίθεται και η αύξηση των νοικοκυριών, παρότι ο συνολικός πληθυσμός δεν αυξάνεται. Περισσότεροι άνθρωποι ζουν μόνοι τους, περισσότερα ζευγάρια αναζητούν δικό τους χώρο και περισσότερες οικογένειες χρειάζονται ξεχωριστή κατοικία, με αποτέλεσμα η ζήτηση να ενισχύεται ακόμη και σε συνθήκες δημογραφικής στασιμότητας.
Η μελέτη αμφισβητεί την άποψη ότι η Airbnb και η «Χρυσή Βίζα» ευθύνονται αποκλειστικά για την άνοδο των τιμών. Αναγνωρίζει ότι επηρεάζουν συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, κυρίως τουριστικές ζώνες και δημοφιλείς αστικές γειτονιές, αλλά δεν μπορούν να εξηγήσουν τη συνολική εικόνα σε εθνικό επίπεδο. Παράλληλα, επισημαίνεται ότι το μεγάλο απόθεμα κενών κατοικιών δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο: πολλά ακίνητα είναι παλαιά, χρειάζονται εκτεταμένες ανακαινίσεις ή έχουν νομικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες, ενώ άλλα βρίσκονται σε περιοχές χαμηλής ζήτησης.
Η αγορά, σύμφωνα με το ΚΕΦΙΜ, κινδυνεύει να εγκλωβιστεί σε έναν φαύλο κύκλο. Όσο η προσφορά δεν αυξάνεται, οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, περιορίζοντας την αποτελεσματικότητα ακόμη και καλά σχεδιασμένων πολιτικών στέγασης. Η ενίσχυση της στεγαστικής πίστης ή τα προγράμματα στήριξης νέων αγοραστών μπορούν να προσφέρουν ανακούφιση, αλλά δεν αρκούν χωρίς παράλληλη αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών.
Η μελέτη καταλήγει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί μια ολοκληρωμένη στρατηγική που θα ενισχύσει την παραγωγή νέων κατοικιών και θα διευκολύνει την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος. Η Ελλάδα, όπως δείχνουν τα στοιχεία, εξακολουθεί να διαθέτει λιγότερα σπίτια από όσα χρειάζεται, και αυτή η ανισορροπία είναι ο βασικός λόγος πίσω από τα υψηλά ενοίκια και τις αυξημένες τιμές πώλησης.
