Μεταβίβαση ακινήτων σε παιδιά: Τι αλλάζει στη φορολόγηση ψιλής κυριότητας και επικαρπίας
Η νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει υποχρεώσεις, φόρους και ειδικές περιπτώσεις στις οικογενειακές μεταβιβάσεις
Η μεταβίβαση ακινήτων από γονείς σε παιδιά μέσω διαχωρισμού ψιλής κυριότητας και επικαρπίας αποτελεί μια από τις πιο συνηθισμένες πρακτικές στις ελληνικές οικογένειες. Με νέα εγκύκλιο, η ΑΑΔΕ αποσαφηνίζει πλήρως το πώς φορολογούνται αυτές οι πράξεις, πότε γεννάται φορολογική υποχρέωση και ποιος θεωρείται υπόχρεος σε κάθε περίπτωση .
Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο, ο φόρος επιβάλλεται στον δικαιούχο που αποκτά το δικαίωμα: στις κληρονομιές ο χρόνος φορολογίας είναι ο θάνατος του κληρονομουμένου, ενώ σε δωρεές και γονικές παροχές ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου. Αντίθετα, στις αγοραπωλησίες ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή. Η επικαρπία φορολογείται αυτοτελώς κάθε φορά που μεταβιβάζεται, με υπόχρεο τον επικαρπωτή. Αν εκείνος δεν υποβάλει δήλωση και αποβιώσει, την υποχρέωση αναλαμβάνουν οι κληρονόμοι του, όχι ο ψιλός κύριος .
Η αξία της ισόβιας επικαρπίας υπολογίζεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Τα ποσοστά κυμαίνονται από 8/10 για ηλικίες έως 20 ετών έως 1/10 για άνω των 80. Σε επικαρπία ορισμένου χρόνου, η αξία υπολογίζεται σε 1/20 της πλήρους κυριότητας ανά έτος, με ανώτατο όριο τα 8/10. Η εγκύκλιος περιγράφει επίσης ειδικές περιπτώσεις, όπως διαδοχική επικαρπία, επικαρπία σε περισσότερα πρόσωπα ή επικαρπία που εξαρτάται από τη ζωή τρίτου προσώπου, με τον υπολογισμό να προσαρμόζεται ανάλογα με το σενάριο .
Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόβλεψη για περιπτώσεις όπου η επικαρπία λήγει νωρίτερα από το αναμενόμενο, όπως σε θάνατο επικαρπωτή. Τότε γίνεται επαναϋπολογισμός της αξίας και ο φόρος μειώνεται ή επιστρέφεται. Παράλληλα, η ψιλή κυριότητα που αποκτάται από κληρονομιά συνήθως δεν φορολογείται άμεσα· η φορολόγηση μετατίθεται μέχρι την ένωση με την επικαρπία. Ωστόσο, υπάρχουν εξαιρέσεις όπου η ψιλή κυριότητα φορολογείται άμεσα, όπως σε αποποίηση, μεταβίβαση με αντάλλαγμα ή όταν το ζητήσει ο ίδιος ο ψιλός κύριος .
Η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ επιχειρεί να βάλει τέλος στις ασάφειες που συχνά δημιουργούσαν σύγχυση σε συμβολαιογράφους και φορολογούμενους. Με σαφείς κανόνες για κάθε πιθανό σενάριο, οι οικογενειακές μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονται πλέον πιο προβλέψιμες και φορολογικά διαφανείς.
