Νέα διαδικασία για τον ΦΠΑ σε ακίνητα μικτής χρήσης: Τι αλλάζει με απόφαση
Η ΑΑΔΕ θεσπίζει ειδικό μηχανισμό επιμερισμού του εκπιπτόμενου ΦΠΑ βάσει πραγματικής χρήσης ακινήτων, με υποχρεωτική αίτηση, τεκμηρίωση και αυστηρές λογιστικές απαιτήσεις για επιχειρήσεις και επαγγελματίες.
Η απόφαση Α.1046/2026 της ΑΑΔΕ εισάγει μια νέα διοικητική διαδικασία για επιχειρήσεις και επαγγελματίες που χρησιμοποιούν ακίνητα ή σχετικές υπηρεσίες τόσο για δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ όσο και για απαλλασσόμενες δραστηριότητες χωρίς δικαίωμα έκπτωσης. Μέχρι σήμερα, ο επιμερισμός γινόταν με τον γενικό αναλογικό κανόνα. Πλέον, δίνεται η δυνατότητα ο υπολογισμός του εκπιπτόμενου φόρου να βασίζεται στην πραγματική χρήση του ακινήτου, κάτι που οδηγεί σε ακριβέστερη και δικαιότερη αποτύπωση.
Η ΑΑΔΕ επισημαίνει ότι η ρύθμιση αφορά κυρίως περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο ή τμήματά του χρησιμοποιούνται παράλληλα για διαφορετικού τύπου πράξεις, καθιστώντας τον κλασικό αναλογικό κανόνα ανεπαρκή.
Πώς θα γίνεται ο επιμερισμός του ΦΠΑ
Ο νέος τρόπος υπολογισμού στηρίζεται σε δύο βασικά κριτήρια:
- Τα τετραγωνικά μέτρα κάθε τμήματος του ακινήτου που χρησιμοποιείται για φορολογητέες ή απαλλασσόμενες δραστηριότητες.
- Τον ετήσιο κύκλο εργασιών, όταν ο χώρος είναι ενιαίος και δεν μπορεί να γίνει επιμερισμός βάσει επιφάνειας.
Με αυτόν τον τρόπο, ο εκπιπτόμενος ΦΠΑ θα αντανακλά την πραγματική χρήση του ακινήτου και όχι έναν γενικό μέσο όρο.
Η διαδικασία υπαγωγής στη ρύθμιση
Για να ενταχθεί μια επιχείρηση στη νέα διαδικασία, απαιτείται:
- Αίτηση – γνωστοποίηση μέσω της πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ.
- Υποβολή δικαιολογητικών, όπως οικοδομικές άδειες, συμβόλαια ή άλλα δημόσια έγγραφα που αποτυπώνουν τα τετραγωνικά μέτρα.
- Έγκριση από τη φορολογική διοίκηση εντός 10 ημερών, εφόσον τα στοιχεία είναι ορθά.
Η απόφαση προβλέπει επίσης αυστηρές υποχρεώσεις για τους φορολογούμενους:
- τήρηση διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά βιβλία
- άμεση γνωστοποίηση κάθε μεταβολής στη χρήση του ακινήτου
- διακανονισμό ΦΠΑ σε περίπτωση αλλαγών, σύμφωνα με τον Κώδικα ΦΠΑ
Πώς εφαρμόζεται στην πράξη – Παραδείγματα
Παράδειγμα 1: Επιμερισμός βάσει τετραγωνικών
Μια εταιρεία διαθέτει κτίριο 1.000 τ.μ.
- 700 τ.μ. χρησιμοποιούνται για φορολογητέες δραστηριότητες
- 300 τ.μ. για απαλλασσόμενη δραστηριότητα
Με το νέο σύστημα, η επιχείρηση θα εκπέσει το 70% του ΦΠΑ που επιβάρυνε την κατασκευή ή αγορά του ακινήτου, καθώς αυτό αντανακλά την πραγματική χρήση.
Παράδειγμα 2: Επιμερισμός βάσει κύκλου εργασιών
Ένας επαγγελματίας έχει κατάστημα 200 τ.μ. όπου:
- πραγματοποιεί λιανικές πωλήσεις με ΦΠΑ
- παρέχει υπηρεσίες απαλλασσόμενες από ΦΠΑ
Αν το 60% των εσόδων προέρχεται από φορολογητέες πράξεις, τότε μπορεί να εκπέσει το 60% του ΦΠΑ που επιβάρυνε το ακίνητο ή τις σχετικές υπηρεσίες, υπό την προϋπόθεση ότι τηρεί διακριτούς λογαριασμούς.
Η νέα διαδικασία αλλάζει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο οι επιχειρήσεις χειρίζονται τον ΦΠΑ σε ακίνητα μικτής χρήσης, δίνοντας μεγαλύτερη ακρίβεια αλλά και αυξημένες υποχρεώσεις.
