Ακίνητα: Αβεβαιότητα, «φουσκωμένες» τιμές και στενότερα περιθώρια κέρδους στα νεόδμητα
Η αγορά νεόδμητων ακινήτων εισέρχεται στο 2026 με υψηλό ρίσκο, έντονη αβεβαιότητα και τιμές που συχνά ξεπερνούν κάθε λογική, οδηγώντας πολλούς υποψήφιους αγοραστές σε στάση αναμονής. Παρά τις προσδοκίες για πιθανή διόρθωση, οι τιμές όχι μόνο δεν υποχωρούν, αλλά σε αρκετές περιπτώσεις κινούνται στα 9.000–11.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, δημιουργώντας ένα περιβάλλον όπου η ζήτηση συναντά μια υπερτιμημένη προσφορά.
Οι αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), το αυξανόμενο εργατικό κόστος και οι καθυστερήσεις στις συνδέσεις με το δίκτυο ηλεκτροδότησης επιβαρύνουν σημαντικά τους κατασκευαστές. Το κόστος κατασκευής έχει φτάσει τα 3.500 ευρώ/τ.μ., ενώ το περιθώριο κέρδους στα μικρομεσαία έργα έχει μειωθεί στο 20% από 25%, περιορίζοντας την οικοδομική δραστηριότητα, κυρίως για τους μικρότερους «παίκτες» της αγοράς.
Παράλληλα, η αγορά επιβαρύνεται από υπερβολικές απαιτήσεις σε όλα τα στάδια της κατασκευαστικής αλυσίδας, με αποτέλεσμα οι τελικές τιμές να ξεφεύγουν σημαντικά από τα πραγματικά κόστη. Όπως εξηγεί ο Γιάννης Δασκαλάκης, Managing Partner του Daskalakis Group, ακόμη και σε περιοχές όπως η Κηφισιά, όπου το κόστος γης και κατασκευής μπορεί να φτάνει συνολικά τα 7.000 ευρώ/τ.μ., οι ζητούμενες τιμές συχνά υπερβαίνουν τις 10.000 ευρώ/τ.μ., αντανακλώντας όχι μόνο το ρίσκο αλλά και μια τάση υπερβολικής αποζημίωσης λόγω ισχυρής ζήτησης.
Η οικοδομική δραστηριότητα για το 2026 αναμένεται να κινηθεί στα επίπεδα του 2025 ή ελαφρώς υψηλότερα, αν και η περσινή χρονιά επηρεάστηκε αρνητικά από την απόφαση του ΣτΕ για τα μπόνους δόμησης, που «πάγωσε» την αγορά για μήνες. Την ίδια στιγμή, η νέα προσφυγή των δήμων της Αττικής κατά των μπόνους δόμησης δημιουργεί μια ακόμη «γκρίζα ζώνη», εντείνοντας την αβεβαιότητα.
Στο επίκεντρο των αλλαγών βρίσκεται η επικείμενη αναθεώρηση του ΝΟΚ, η οποία αναμένεται μέσα στους επόμενους δύο έως τρεις μήνες. Ο νέος κανονισμός θα περιλαμβάνει λιγότερα άρθρα και πιο ξεκάθαρη ερμηνεία, διευκολύνοντας πολεοδομίες, κατασκευαστές και επενδυτές. Παράλληλα, το ΥΠΕΝ έχει ήδη παρατείνει κρίσιμες προθεσμίες για αυθαίρετα, οικοδομικές άδειες και ταυτότητες κτιρίων, σε μια προσπάθεια να μειώσει την πίεση σε μια αγορά που ήδη δοκιμάζεται.
Σε ένα περιβάλλον όπου το κόστος αυξάνεται, οι κανονισμοί αλλάζουν και η ζήτηση παραμένει ισχυρή, η αγορά νεόδμητων ακινήτων το 2026 διαμορφώνεται ως ένα πεδίο υψηλού ρίσκου — τόσο για κατασκευαστές όσο και για αγοραστές.
