Το σπίτι από άσυλο έγινε κερδοσκοπικό «χαρτί»

Του Αργύρη Παπαστάθη, protagon.gr

Η Ράνια Φουρόχαρ έγραψε πριν από λίγο καιρό στους Financial Times ότι «η στέγαση είναι καταφύγιο, αλλά ταυτόχρονα και μια κατηγορία περιουσιακού στοιχείου». Η διακεκριμένη αρθρογράφος της εφημερίδας εξήγησε πώς τα funds αποκόμισαν στις ΗΠΑ τεράστια κέρδη μετά τη μεγάλη χρηματοπιστωτική κρίση από την αγορά ακινήτων «αγοράζοντας σπίτια σε χαμηλές τιμές από δημοπρασίες, κάτι που θα ήταν αδύνατο για τους μεμονωμένους αγοραστές ακινήτων».

Κάτι αντίστοιχο συνέβη και στη χώρα μας από την είσοδο στα μνημόνια το 2010 (700.000 κατοικίες πέρασαν σε ειδικά επενδυτικά σχήματα και σε εταιρείες διαχείρισης δανείων σύμφωνα με τη διαΝΕΟσις) και με τα λάθη που έγιναν μετά το 2019: το σπίτι, από άσυλο και προϋπόθεση εκκίνησης για τους νέους μετατράπηκε σε σημαντικό βαθμό σε «χαρτί» για την κερδοσκοπία των funds.

Για οποία funds όμως μιλάμε; Πριν πάρουμε την επενδυτική βαθμίδα στο τέλος του 2023 (όταν τα ομόλογά μας παρέμεναν δηλαδή στην κατηγορία junk) αυτοί που προσέγγισαν την Ελλάδα δεν ήταν και ό,τι καλύτερο κυκλοφορεί στη διεθνή χρηματοοικονομική πιάτσα. Οπως συμβαίνει σε αυτές οι περιπτώσεις πρόκειται για τις δυνάμεις τις αγοράς που πλησιάζουν όποιον έχει ανάγκη, που παίρνουν το ρίσκο και στοχεύουν σε υψηλά και γρήγορα κέρδη ως ανταμοιβή.

Η κυβέρνηση, νομίζοντας ότι εξυπηρετεί τους «νοικοκυραίους ιδιοκτήτες» και την εκλογική της βάση άνοιξε τον δρόμο σε πρόσωπα από το εξωτερικό και κερδοσκοπικές δυνάμεις μέσω του Airbnb και της Golden Visa. Με απλά λόγια, χάθηκε η μέριμνα για να το «σπίτι ως άσυλο» και επικράτησε η λογική «σπίτι για κερδοσκοπία», ως asset δηλαδή (περιουσιακό στοιχείο) για την αποκόμιση κερδών από μικρούς, μεσαίους και πολύ μεγάλους παίκτες της αγοράς.

H προειδοποίηση Σημίτη

Ο πρώην πρωθυπουργός Κώστας Σημίτης προειδοποίησε για αυτά τα φαινόμενα με συνέντευξή του στην «Οικονομική Επιθεώρηση» τον Μάρτιο του 2023:

«Στις περισσότερες περιπτώσεις κυριαρχούν οι επενδύσεις στο real estate και τα deals κερδοσκοπικών funds, τα οποία μάλιστα συχνά χρηματοδοτούνται με δάνεια από τις ελληνικές τράπεζες! Δηλαδή, με τα εθνικά μας κεφάλαια οι ξένοι αποκτούν τον έλεγχο της οικονομίας μας.

»Αυτό δεν λέγεται ξένη επένδυση, αλλά κερδοσκοπικός οπορτουνισμός. Οι ξένοι επενδυτές είναι ευπρόσδεκτοι αν φέρνουν δικά τους κεφάλαια, ανεβάζουν την εθνική ανταγωνιστικότητα και δημιουργούν θέσεις απασχόλησης».

Οι 40.000 της Golden Visa

Ηδη, σύμφωνα με την «Καθημερινή» της Τετάρτης (21.01), ξένοι πολίτες έχουν αποκτήσει στη χώρα μας 40.000 σπίτια μέσω Χρυσής Βίζας. Τα στοιχεία της εφημερίδας αναφέρουν ότι το 50% (!) των αιτήσεων «καταγράφεται τη διετία 2023-2024, όταν χιλιάδες πολίτες τρίτων χωρών έσπευσαν να προλάβουν την αύξηση του ελαχίστου ορίου επένδυσης από 250.000 σε 800.000 ευρώ που εξήγγειλε η κυβέρνηση σε δημοφιλείς περιοχές. Ετσι, στο 11μηνο του 2025 εγκρίθηκαν 7.875 νέες άδειες αρχικού επενδυτή, 95% περισσότερες σε σύγκριση με το 2024. Τη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ 2024-25 καταγράφουν οι αιτήσεις Τούρκων (158%) και ακολουθούν οι Ισραηλινοί (85%). Οι Κινέζοι παραμένουν πρώτοι στο σύνολο των αδειών έχοντας λάβει το 48%».

Στο κρίσιμο θέμα του στεγαστικού παρεμβαίνει νέα μελέτη της διαΝΕΟσις, η οποία πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ. Με συντονιστή τον Γενικό Διευθυντή του ΙΟΒΕ και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νίκο Βέττα, η μελέτη επιχειρεί να χαρτογραφήσει με λεπτομέρεια το οξύ αυτό πρόβλημα και να προτείνει κατευθύνσεις πολιτικής.

Το σπίτι απορροφά τον μισθό

Οπως όλοι γνωρίζουν, τα τελευταία χρόνια η στέγαση απορροφά υπερβολικά μεγάλο μέρος του εισοδήματος πολλών νοικοκυριών, περιορίζοντας τη δυνατότητά τους να καλύψουν άλλες βασικές ανάγκες. Το πρόβλημα δεν είναι συγκυριακό. Συνδέεται με την οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, τις αλλαγές στην αγορά ακινήτων, την άνοδο του τουρισμού, τις ξένες επενδύσεις και το διαχρονικά αδύναμο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής. Η ενεργειακή κρίση και το αυξημένο κόστος κατασκευών επιδείνωσαν περαιτέρω την κατάσταση, σύμφωνα με την έρευνα.

Η κρίση μετά το 2008 προκάλεσε κατάρρευση της ζήτησης και πτώση των τιμών κατοικίας άνω του 30% στις αρχές της δεκαετίας του 2010. Η ανεργία εκτοξεύθηκε, οι τράπεζες περιόρισαν δραστικά τα στεγαστικά δάνεια και τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια αυξήθηκαν απότομα. Σύμφωνα με ανεπίσημες εκτιμήσεις, περίπου 700.000 κατοικίες πέρασαν σε ειδικά επενδυτικά σχήματα και εταιρείες διαχείρισης δανείων (τα γνωστά μας funds), ενώ η οικοδομική δραστηριότητα υποχώρησε σημαντικά.

Οπως αναφέρουν διαΝΕΟσις και ΙΟΒΕ, από το 2017 και μετά, η οικονομική ανάκαμψη συνέπεσε με την ισχυρή άνοδο του τουρισμού και την αύξηση της εξωτερικής ζήτησης. Οι χαμηλές τιμές της κρίσης προσέλκυσαν επενδύσεις, μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb κλπ.) της Χρυσής Βίζας και άλλων μορφών αξιοποίησης. Οι τιμές κατοικιών άρχισαν να αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, πορεία που δεν ανέκοψε ούτε η πανδημία.

Παρά την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας μετά το 2019, η προσφορά κατοικιών δεν καλύπτει πια τη ζήτηση. Η ενεργειακή κρίση μετά το 2022 αύξησε περαιτέρω το κόστος διαβίωσης και κατασκευής, επαναφέροντας με έντονο τρόπο στο προσκήνιο τη συζήτηση για τη στεγαστική πολιτική. Η Ελλάδα, σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, στερείται διαχρονικά ισχυρών θεσμών στέγασης, ενώ το 2012 έκλεισε και ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας.

Ενας στους τρείς δίνει πάνω από 40% όσων βγάζει

Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα παραμένει σταθερά υψηλότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το 2024, τα νοικοκυριά δαπάνησαν το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, έναντι 19,2% στην ΕΕ. Από το 2019 έως το 2024, η προσιτότητα της στέγασης μειώθηκε, αντίθετα με ό,τι συνέβη στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες.

Στις πόλεις, περίπου 29% των νοικοκυριών δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, ενώ στην ύπαιθρο το ποσοστό φτάνει το 27,7%. Το 2024, το 42,8% των ατόμων ζούσε σε νοικοκυριά με οφειλές, έναντι 9,2% στην ΕΕ, ενώ περίπου 1 στα 10 νοικοκυριά είχε καθυστερήσεις σε ενοίκια ή στεγαστικά δάνεια. Η ποιότητα στέγασης παραμένει επίσης προβληματική, με υψηλά ποσοστά υπερπλήρους κατοικίας, ιδιαίτερα για τα φτωχότερα στρώματα.

Το συμπέρασμα των μελετητών είναι ότι η επιβάρυνση δεν κατανέμεται ισότιμα και ότι οι ενοικιαστές πλήττονται περισσότερο: 6 στους 10 δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Περίπου τα μισά νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο βρίσκονται επίσης πάνω από αυτό το όριο. Οι νεότερες ηλικίες, τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά αντιμετωπίζουν δυσανάλογα μεγάλες πιέσεις.

Η εξωτερική ζήτηση εκτίναξε τις τιμές

Η εξωτερική ζήτηση αύξησε τις τιμές και αποτελεί βασικό παράγοντα πίεσης. Το 2024, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στο real estate έφτασαν περίπου τα 2 δισ. ευρώ. Το πρόγραμμα της Golden Visa ενίσχυσε σημαντικά τη ζήτηση, με ελάχιστα όρια επένδυσης που φτάνουν τις 800.000 ευρώ σε περιοχές όπως η Αττική και η Θεσσαλονίκη, δημιουργώντας και φαινόμενα τεχνητών ανατιμήσεων. Παράλληλα, η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων απέσυρε κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά, αυξάνοντας τα ενοίκια.

Στον τομέα της χρηματοδότησης, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων παραμένουν πολύ χαμηλότερες από τα προ κρίσης επίπεδα (1,4 δισ. ευρώ το 2024 έναντι 15,5 δισ. το 2006), ενώ τα αυξημένα επιτόκια επιβάρυναν περαιτέρω τον δανεισμό. Η Ελλάδα διαθέτει 2,28 εκατ. κενές κατοικίες (35% του συνόλου), αν και πολλές δεν είναι άμεσα αξιοποιήσιμες. Η ένταξη περισσότερων από αυτές στη μακροχρόνια μίσθωση θα μπορούσε να συμβάλει στη μείωση του κόστους, τονίζουν διαΝΕΟσις και ΙΟΒΕ.

Παράλληλα, ωστόσο, η μείωση του μεγέθους των νοικοκυριών αυξάνει τη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες, εντείνοντας τις πιέσεις σε αυτό το τμήμα της αγοράς. Ενώ το ενεργειακό κόστος επιβαρύνει τόσο τα νοικοκυριά όσο και την οικοδομή και οι απαιτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης αυξάνουν το κόστος ανακαίνισης και κατασκευής.

Τα μέτρα της κυβέρνησης

ΔιαΝΕΟσις και ΙΟΒΕ σημειώνουν ότι τα τελευταία χρόνια διαμορφώνεται ένα πιο συνεκτικό πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής, με κεντρικό ρόλο από το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας. Εφαρμόζονται μέτρα για την αξιοποίηση κενών κατοικιών, όπως η αύξηση του ΕΝΦΙΑ για κενά ακίνητα τραπεζών και funds, φοροελαφρύνσεις για επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις, καθώς και προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω».

Επίσης έχουν τεθεί περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση και προβλέπονται νέοι μηχανισμοί, όπως το Μητρώο Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους και προγράμματα κοινωνικής αντιπαροχής. Λειτουργούν ακόμη επιδόματα στέγασης και προγράμματα επιδότησης στεγαστικών δανείων («Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ»). Η μελέτη εξετάζει και διεθνή παραδείγματα επισημαίνοντας όμως ότι χώρες με μακρά παράδοση κοινωνικής στέγασης δύσκολα προσφέρουν μοντέλα που θα μπορούσαν να μεταφερθούν άμεσα την Ελλάδα.

Οι ερευνητές καταλήγουν και σε προτάσεις προσαρμοσμένες στο ελληνικό πλαίσιο. Κάποιες από αυτές είναι η δημιουργία κεντρικού φορέα με ευθύνη του κράτους για την εφαρμογή μιας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στέγαση, η καλύτερη στόχευση των επιδομάτων, η ενίσχυση της αξιοποίησης των κενών κατοικιών, οι στοχευμένοι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση και στη Χρυσή Βίζα και, βεβαίως, η μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.

Ολα δείχνουν ωστόσο ότι έχουμε ακόμα δρόμο για την αντιμετώπιση του προβλήματος και κυρίως ότι απαιτείται συνεκτικό σχέδιο και πολιτική βούληση.