Έλεγχος τραπεζικών λογαριασμών στις μεταβιβάσεις ακινήτων!
Η Εφορία εντείνει τους ελέγχους στις αγοραπωλησίες ακινήτων, με στόχο να εντοπίζει περιπτώσεις όπου το πραγματικό τίμημα υπερβαίνει την αντικειμενική αξία που δηλώνεται στα συμβόλαια. Η πρακτική αυτή αποκαλύφθηκε μέσα από πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο έκρινε ότι η φορολογική αρχή δεν δεσμεύεται από το αναγραφόμενο ποσό στο συμβόλαιο, ακόμη κι αν αυτό ταυτίζεται με την αντικειμενική αξία.
Η υπόθεση που άνοιξε τον δρόμο
Μια εταιρεία είχε αγοράσει ακίνητο δηλώνοντας τίμημα ίσο με την αντικειμενική αξία, περίπου 383.800 ευρώ. Ωστόσο, από τον έλεγχο των τραπεζικών λογαριασμών προέκυψε ότι καταβλήθηκε επιπλέον ποσό 266.000 ευρώ, ανεβάζοντας το πραγματικό τίμημα στις 650.000 ευρώ. Η ΔΟΥ επανυπολόγισε τον φόρο μεταβίβασης και επέβαλε πρόστιμο, με την εταιρεία να προσφεύγει σε όλα τα στάδια της δικαιοσύνης χωρίς επιτυχία.
Η απόφαση του ΣτΕ
Με την υπ’ αριθμ. 848/2025 απόφαση, το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι το συμβόλαιο αποτελεί φορολογικό στοιχείο, αλλά μπορεί να αμφισβητηθεί όταν υπάρχουν αποδείξεις – άμεσες ή έμμεσες – ότι το τίμημα είναι υψηλότερο. Τέτοιες αποδείξεις θεωρούνται τα τραπεζικά εμβάσματα που κατατίθενται κοντά στον χρόνο της μεταβίβασης.
Η νέα πραγματικότητα
Η ΑΑΔΕ έχει δώσει εντολή για ελέγχους σε βάθος, καθώς η διαφορά μεταξύ αντικειμενικών και αγοραίων τιμών έχει ξεπεράσει το 50% από το 2021. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της τιμής του συμβολαίου, η οποία δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική. Αν όμως αποδειχθεί ότι το πραγματικό τίμημα είναι μεγαλύτερο, ο φόρος επανυπολογίζεται.
Το «παράθυρο» των μετρητών
Θεωρητικά, αν το υπερβάλλον ποσό καταβληθεί με μετρητά και δεν εμφανιστεί στο συμβόλαιο, είναι δύσκολο να εντοπιστεί. Ωστόσο, η χρήση μετρητών απαγορεύεται ρητά από τον νόμο στις μεταβιβάσεις ακινήτων και επισύρει αυστηρές κυρώσεις.
Η εξέλιξη αυτή σηματοδοτεί μια νέα εποχή στις αγοραπωλησίες ακινήτων, όπου οι τραπεζικοί λογαριασμοί πωλητών και αγοραστών θα βρίσκονται στο μικροσκόπιο της Εφορίας. Η πρακτική των «διπλών τιμών» φαίνεται να περιορίζεται, καθώς οι φορολογικές αρχές αποκτούν πλέον ισχυρά εργαλεία για να εντοπίζουν αποκλίσεις και να επιβάλλουν πρόσθετους φόρους και πρόστιμα.
