Όταν μιλάμε για μια πώληση ακινήτου, έχουμε στο μυαλό μας μια τυπική συναλλαγή, κατά την οποία ο αγοραστής εξοφλεί το ακίνητο προκαταβολικά. Εάν χρειαστεί να ζητήσει δάνειο από την τράπεζα, τότε το συμβόλαιο υπογράφεται μετά την δανειακή έγκριση. Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που τα συμβαλλόμενα μέλη δεν θέλουν να εμπλακούν καθόλου με την τράπεζα; Τότε μιλάμε για πώληση ακινήτου με δόσεις μέσω της χρηματοδότησης του ίδιου του πωλητή.
Στην Ελλάδα της κρίσης, ο αριθμός των χορηγούμενων στεγαστικών δανείων έχει συρρικνωθεί σημαντικά. Με βάση τα στοιχεία που δημοσιεύθηκαν από την Delfi Partners, το 2018 χορηγήθηκαν μόλις 200 εκατομμύρια ευρώ σε στεγαστικά δάνεια σε σχέση με τα 15,6 δισεκατομμύρια του 2006. Αν υποθέσουμε πως το ύψος κάθε δανείου έφτανε τις 100.000€ τότε συμπεραίνουμε πως αγοράστηκαν μόνο 2.000 ακίνητα. Αυτό δείχνει πως η γκάμα του αγοραστικού κοινού είναι ιδιαίτερα περιορισμένη.
Ως εκ τούτου, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που έχουν αναλάβει το ρόλο του τραπεζίτη. Σε μια προσπάθεια προσέλκυσης ενδιαφέροντος, προσπαθούν να διευκολύνουν τους αγοραστές παρέχοντας τη λύση των γραμμάτιων (υποσχετικών). Ουσιαστικά, ζητούν από τους αγοραστές την προκαταβολή ενός ποσού και ύστερα την πληρωμή του υπολοίπου σε πολλαπλές άτοκες δόσεις.
Αυτή η κίνηση διευκολύνει σημαντικά τους αγοραστές καθώς επωφελούνται από λιγότερο αυστηρές προϋποθέσεις προκαταβολής και καταβολής των δόσεων, πιο ευέλικτα επιτόκια και καλύτερους όρους. Δεν είναι λίγοι εξάλλου οι υπέρμαχοι της άποψης «Καλύτερα να πληρώσω δόσεις και στο τέλος να μου μείνει, παρά ενοίκιο».
Το λεγόμενο seller financing, δηλαδή η πώληση ακινήτου με δόσεις χωρίς την εμπλοκή τράπεζας, αν και είναι αρκετά διαδεδομένο στο εξωτερικό, δεν αντιπροσωπεύει μεγάλο ποσοστό της αγοράς. Αυτό οφείλεται κυρίως στους κινδύνους που κρύβονται πίσω από την απουσία της τραπεζικής συναλλαγής. Ωστόσο, αν ο πωλητής λάβει τις κατάλληλες προφυλάξεις και τη σωστή επαγγελματική καθοδήγηση, οι κίνδυνοι μειώνονται σημαντικά.
Τι προβλέπει ο νόμος
Ως προς την πώληση ακινήτου με δόσεις, χωρίς την εμπλοκή τράπεζας, ο ελληνικός νόμος προβλέπει δύο βασικούς τρόπους συναλλαγής: την πώληση με Αναβλητική Αίρεση και την πώληση με Διαλυτική Αίρεση.
Συμβόλαιο με Αναβλητική Αίρεση