Με επιτυχία ολοκληρώθηκε προ ημερών ο ανταγωνιστικός διάλογος ανάμεσα στο Υπουργείο Οικονομικών και τα τέσσερα funds που ενδιαφέρονται να επενδύσουν στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων ο οποίος αναμένεται να ξεκινήσει τη λειτουργία του το 2024.
Οι τέσσερις επενδυτές που συμμετείχαν ενεργά στη διαδικασία είναι οι Fortress, Cristofferson, Cepal-Kaican και Βain. Το πέμπτο fund, το CRC, είχε δηλώσει ενδιαφέρον τη διαδικασία, ωστόσο, δεν συμμετείχε τελικώς. Όπως αναφέρουν στο Capital.gr πηγές με γνώση των διαδικασιών, οι τέσσερις επενδυτές φαίνονται να “ενδιαφέρονται πραγματικά για την επένδυση”.
Πηγές της αγοράς αναφέρουν, μάλιστα, ότι το ενδιαφέρον αυτό “αναζωπυρώθηκε” μετά το εκλογικό αποτέλεσμα, χωρίς να αποκλείουν και την είσοδο νέων παικτών υπό τη μορφή κοινοπραξιών με τους υφιστάμενους επενδυτές.
Τι προβλέπει το χρονοδιάγραμμα
Το χρονοδιάγραμμα, ωστόσο, δεν προβλέπει σύσταση του Φορέα νωρίτερα από το 2024 -παραδοχή που περιλαμβάνεται άλλωστε και στη 2η μεταπρογραμματική έκθεση η οποία δημοσιεύτηκε από την Κομισιόν πριν λίγες ημέρες.
Στην παρούσα φάση, η Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους “τρέχει” πραγματικά σενάρια προκειμένου να διασφαλιστεί ότι ο Φορέας θα στηθεί με τέτοιον τρόπο ώστε να προσφέρει εύλογο εσωτερικό βαθμό απόδοσης (IRR) που θα δικαιολογεί την επένδυση 2 δισ. ευρώ από τον ανάδοχο του έργου.
Για να προχωρήσει η διαδικασία, θα πρέπει -μετά τον σχηματισμό της νέας κυβέρνησης- η ΕΓΔΙΧ να εισηγηθεί στην πολιτική ηγεσία του ΥΠΟΙΚ το περιεχόμενο της υπουργικής απόφασης που θα τροποποιήσει τον υφιστάμενο νόμο 4738/2020 ο οποίος διέπει τη σύσταση και λειτουργία του Φορέα. Η κατάθεση της τροπολογίας και η ψήφισή της στη Βουλή αναμένεται να πραγματοποιηθεί τον Οκτώβριο.
Κατόπιν, θα καταρτιστεί το προσχέδιο της σύμβασης παραχώρησης και επ’ αυτού θα ακολουθήσει διαβούλευση όλων των εμπλεκόμενων μερών, κατά πάσα πιθανότητα τον Νοέμβριο. Μόλις ολοκληρωθεί η διαβούλευση, θα ακολουθήσει η πλειοδοτική διαδικασία (bidding process) η οποία θα ολοκληρωθεί αναδεικνύοντας τον ανάδοχο τους πρώτους μήνες του 2024.
Σημεία σύγκλισης ΥΠΟΙΚ – επενδυτών
Κομβικό ζήτημα στις συζητήσεις των δύο πλευρών είναι η φορολογική μεταχείριση του Φορέα. Σύμφωνα με έγκυρες πηγές, οι υποψήφιοι επενδυτές δεν ζήτησαν ο Φορέας να εξαιρεθεί από τον ΕΝΦΙΑ, ωστόσο, εξετάζεται να ενταχθεί στο ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς που διέπει τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (Α.Ε.Ε.Α.Π.)
Ένα άλλο καίριο ζήτημα είναι η τιμή αγοράς του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη. Ο υφιστάμενος νόμος προβλέπει ότι αυτή ισούται με την τιμή πρώτης προσφοράς στον πλειστηριασμό. Ωστόσο, τα funds υποστηρίζουν ότι συνήθως οι πλειστηριασμοί βγαίνουν άγονοι με αποτέλεσμα η τελική συναλλαγή να πραγματοποιείται σε τιμή αρκετά χαμηλότερη από την αρχική. Στο πλαίσιο αυτό, ζητούν discount επί της αρχικής τιμής προσφοράς της τάξεως του 20-25% -μια πρόταση η οποία εξετάζεται από το ΥΠΟΙΚ.
Όσον αφορά στην τιμή επαναπώλησης του ακινήτου -στην οποία υποχρεούται να προβεί ο Φορέας μετά από 12 έτη εφόσον ο οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να το επαναγοράσει- εξετάζεται το ενδεχόμενο κάποιας έκπτωσης. Ο λόγος είναι η ισχυρή πιθανότητα η τρέχουσα εμπορική τιμή του ακινήτου να είναι σημαντικά υψηλότερη από την τιμή αγοράς του από τον Φορέα, δεδομένης της ανάπτυξης που παρατηρείται στο εγχώριο real estate. Η παροχή discount υπέρ του δανειολήπτη -σε περίπτωση σημαντικής ανατίμησης- εξετάζεται από το επιτελείο του ΥΠΟΙΚ ως ένα εύλογο και δίκαιο μέτρο υπέρ των συνεπών οφειλετών.
Μια άλλη παράμετρος που εξετάζεται να ενταχθεί στο νομοθετικό πλαίσιο είναι να δοθεί στον Φορέα η δυνατότητα να διευρύνει την περίμετρο των ακινήτων που θα αγοράζει από πλειστηριασμούς με προοπτική επαναπώλησης στους αρχικούς ιδιοκτήτες. Ουσιαστικά, δηλαδή, να λειτουργεί ελεύθερα στην αγορά ως προσωρινός μεταπωλητής των ακινήτων που βγαίνουν στο “σφυρί” με προοπτική να συνεχίζουν να διαμένουν σε αυτό οι αρχικοί ιδιοκτήτες και εν τέλει να το επαναγοράζουν.
Διευκρινίζεται, τέλος, από τις ίδιες πηγές ότι δεν εξετάζεται η αύξηση της επιδότησης του ενοικίου που προβλέπεται για τους ευάλωτους δανειολήπτες, καθώς πρόκειται για ένα μέτρο που διέπει μια σειρά από ευνοϊκές διατάξεις (πλατφόρμες κ.λπ.) υπέρ της πρώτης κατοικίας και δεν νοείται ευνοϊκή μεταχείριση ειδικά στην περίπτωση του Φορέα.
Ένα τελευταίο σημείο όπου εκτυλίσσεται ισχυρό “μπρα ντε φερ” μεταξύ ΥΠΟΙΚ και επενδυτών είναι η παροχή εγγυήσεων εκ μέρους του Δημοσίου για έναν ελάχιστο αριθμό ακινήτων που θα μεταβιβαστούν στον Φορέα ώστε να διασφαλιστεί η βιωσιμότητα του. Το
ΥΠΟΙΚ δεν φαίνεται διατεθειμένο να παρέχει εγγυήσεις του Δημοσίου, ενώ πηγές της αγοράς κάνουν λόγο για ενδεχόμενες “εναλλακτικές” οι οποίες θα μπορούσαν ίσως να εξεταστούν εφόσον δεν προκύψει σύγκλιση στο συγκεκριμένο ζήτημα.
“Είναι σημαντικό να δοθεί κάποια εξασφάλιση στον επενδυτή ότι θα καλύψει τα κόστη της επένδυσης, θα πρέπει δηλαδή να υπάρχουν κάποιοι ελάχιστοι εγγυημένοι όγκοι ή έσοδα που θα διασφαλίσουν τη βιωσιμότητα της επένδυσης”, εξηγεί στο Capital.gr πηγή υποψήφιου επενδυτή.
