Οι τραπεζικοί πλειστηριασμοί και οι εκτιμητές

Ποιο είναι το προφίλ του πιστοποιημένου εκτιμητή του ΥΠΟΙΚ; Είναι μόνιμος υπάλληλός του; Οχι. Είναι ελεύθερος επαγγελματίας; Ναι. Και δουλεύει για όποιον γουστάρει; Ναι. Μα και για τράπεζες; Κυρίως…

Πείτε μου. Πού το έχετε δει γραμμένο ότι για την εκτίμηση της εμπορικής αξίας ενός οιουδήποτε εκπλειστηριαζόμενου από τις τράπεζες ακινήτου είναι πλέον υποχρεωτική η πρόσληψη ενός πιστοποιημένου εκτιμητή του υπουργείου Οικονομικών; Υποχρεωτική είναι μόνον όταν η αξία είναι άνω των 250.000 € (ΦΕΚ 63Β/2018). Αλλο, φυσικά, αν η ως άνω πρόσληψη έχει γίνει απαρέγκλιτη πρακτική…

Γράφει ο Γιώργος Αναματερός, πολιτικός μηχανικός του Πανεπιστημίου Λιέγης 

Παρένθεση για κάτι που κι εγώ τώρα μαθαίνω. Η τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται πλέον (ΦΕΚ95Α/2016) ως η εκτιμηθείσα εμπορική αξία του ακινήτου. Αλλο, φυσικά, αν ύστερα από τρεις άγονες προσπάθειες μπορεί να μειωθεί αυτομάτως στο 65% (βλ. άρθρο 966 ΚΠολΔ). Ναι. Ο καθ’ ου η κατάσχεση μπορεί ακόμα να αποταθεί στο Δικαστήριο για διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς. Ομως, τι συνέβαινε πριν; Καθώς την τιμή αυτή την είχε εκτιμήσει… ο δικαστικός επιμελητής, το δικαστήριο, φυσικά, δεν τη θεωρούσε και ως θέσφατο. Ιδιαιτέρως υποψιαζόταν ότι το ακίνητο μπορεί και «να έβγαινε στο σφυρί» εντελώς «σκοτωμένο», όταν το χρέος προς την τράπεζα ήταν πολύ μικρό (15.000 € π.χ.). Σήμερα, τι γίνεται που στα χέρια του δικαστηρίου έρχεται μια εκτίμηση συνταχθείσα κατά τα εκτιμητικά πρότυπα τα πλέον σεβάσμια; Διορθώνεται η τιμή το ίδιο, ας πούμε, εύκολα;

Να δούμε, ως εκ τούτου, λιγάκι το προφίλ του πιστοποιημένου εκτιμητή του ΥΠΟΙΚ; Είναι μόνιμος υπάλληλός του; Οχι. Είναι ελεύθερος επαγγελματίας; Ναι. Και δουλεύει για όποιον γουστάρει; Ναι. Μα και για τράπεζες; Κυρίως. Δηλαδή πώς μπαίνει στο μητρώο του υπουργείου;

Προϋπόθεση Α. Πρέπει, λέει, να είναι εν ενεργεία εκτιμητής, που να έχει (συγκεκριμένως) εκπονήσει, την τελευταία διετία, 10 εκτιμήσεις. Και: ομοιόμορφα κατανεμημένες! Είναι άραγε για έναν μηχανικό της πιάτσας που ασχολείται και με μελέτες στατικών, εκπόνηση τοπογραφικών, νομιμοποιήσεις, πραγματογνωμοσύνες κοκ. το ως άνω νούμερο δεδομένο; Φυσικά και όχι. Για έναν εξωτερικό συνεργάτη της τράπεζας; Φυσικά και ναι. Το περί ομοιόμορφης κατανομής, δε, εντελώς φωτογραφικό.

Προϋπόθεση Β. Πρέπει να έχει πιστοποίηση της TEGOVA ή της RICS.

1. TEGOVA. The European Group of Valuers Associations. Τις εξετάσεις τις διοργανώνει μια κάποια PeopleCert, που διοργανώνει και εξετάσεις γλωσσών ή δεν ξέρω τι άλλο. Καθώς είναι γραπτές, εγώ θα το δεχθώ ότι είναι και αδιάβλητες. Ομως, για να τις δώσει κάποιος, πρέπει να είναι μέλος του ΣΕΚΕ. Σύλλογος Εκτιμητών Ελλάδος. Ιδρύθηκε (2009) και γιγαντώθηκε στο πλαίσιο του μνημονιακού ανοίγματος των επαγγελμάτων. (Τότε που αυξηθήκαν οι πλειστηριασμοί.) Το Δ.Σ. ανέκαθεν αποτελούνταν σχεδόν κατ’ αποκλειστικότητα από μόνιμους υπαλλήλους των τεσσάρων συστημικών τραπεζών μας. Το κυρίως σώμα του συλλόγου από τι; Κυρίως από τους «πληβείους» της τραπεζικής ιεραρχίας: τους εξωτερικούς συνεργάτες των στεγαστικών. Σπεύσαν αυτοί να πάρουν την πιστοποίηση της TEGOVA, προκειμένου εν πολλοίς να μην παίρνουν δύο εκτιμήσεις του κατοστάρικου τον μήνα, αλλά τρεις.

2. RICS. Royal Institute of Chartered Surveyors. Το αγγλοσαξονικό κατασκεύασμα. Πιο «χαλαρά» τα πράγματα, θα πει κάποιος. Οι εξετάσεις είναι προφορικές. Εμένα, όμως, επιτρέψατέ μου αυτό να μη μ’ αρέσει. Ιδίως αν οι (ιερο-)εξεταστές είναι ενίοτε εκτιμητές διεθνών οίκων σαν αυτούς που προσλαμβάνει το ΤΑΙΠΕΔ για τα ακίνητα που «πωλεί»…

Δύο σημειώσεις:

α. Ο πιστοποιημένος δεν χρειάζεται να είναι μηχανικός. Μπορεί να είναι οικονομολόγος, συμβολαιογράφος ή ό,τι άλλο βάλει του καθενός η φαντασία. Θα με ενδιέφερε πολύ να μάθω αν όλοι αυτοί οι μη μηχανικοί γνωρίζουν τι εστί «ιδεατόν στερεόν» (το πιο απλό παράδειγμα), όταν πρόκειται να εκτιμήσουν την αξία ενός εντός σχεδίου οικοπέδου.

β. Για το κόστος των εξετάσεων, μπορεί ο καθείς να το ψάξει. Ας διευκρινίσω, όμως, ότι το εμπόριον του πράγματος δεν περιλαμβάνει μόνον τακτικά ανά έτος σεμινάρια, αλλά και επανεξετάσεις στα πέντε χρόνια [για να αποδειχθεί ότι δεν έχουν μπαγιατέψει οι γνώσεις σου πάνω στην (εφάμιλλη της Πυρηνικής Φυσικής) Εκτιμητική…], καθώς και… ασφάλιση, προκειμένου να είσαι κατοχυρωμένος ότι δεν θα σου ζητεί κάποιος αστικές αποζημιώσεις (π.χ. η εργοδότρια τράπεζα σε περίπτωση εσφαλμένης εκτιμήσεως).

Και φτάνουμε στη (ρητορική) ερώτηση που απευθύνει ένας παροικών την Ιερουσαλήμ της ελληνικής Εκτιμητικής στους αναγνώστες του (κυρίως τους νομικούς.) Υποχρεώνεται από το κράτος ο δικαστικός επιμελητής, όταν αρχίσει να ψάχνει στη λίστα των πιστοποιημένων εκτιμητών του ΥΠΟΙΚ, να προσλάβει κάποιον που να μην είναι εξωτερικός συνεργάτης της τράπεζας που έχει προσλάβει και τον ίδιο (για «να βγάλει στο σφυρί» το εκτιμηθέν ακίνητο); Δεν θα έπρεπε το κράτος (μια ιδέα λέγω) να αναγκάζει τον πιστοποιημένο να συντάσσει μια υπεύθυνη δήλωση περί μη συνεργασίας

ή οιασδήποτε υπαλληλικής σχέσεως με την επισπεύδουσα τράπεζα;

Ω μα υπάρχει ο Κώδιξ Δεοντολογίας Στουρνάρα (ΦΕΚ 1147Β/2013). Η Αγία Γραφή της Εκτιμητικής. Ο κάθε πιστοποιημένος έχει βάλει την παλάμη του πάνω της και έχει μετά πάσης ευλαβείας ορκισθεί να διαφυλάττει τα όσια και τα ιερά του επαγγέλματος. Η σφραγίς του έχει το αλάθητον. Να κοιμόμασθε ήσυχοι.

ΥΓ.1: Στο tvxs.gr διαβάζουμε («Οι πλειστηριασμοί επιστρέφουν στην… κανονικότητα» του Θεμιστοκλή Μπάκα, 17-10-2022) ότι τα δικαστήρια διορθώνουν τις τιμές πρώτης προσφοράς κατά 30-40% προς τα πάνω. Μπα;… (Αρκεί βεβαίως να έχει τα λεφτά ο καθ’ ου η κατάσχεση να ζητήσει την διόρθωση.)

ΥΓ.2: Το 2019 έδωσα εξετάσεις και πήρα την πιστοποίηση εκτιμητών του ΤΕΕ. Αν και ούτε το Επιμελητήριο αμφισβητεί τον κώδικα Στουρνάρα (που μια από τις εντολές του είναι να μην διαρρέει ένας πιστοποιημένος στοιχεία περί των εκτιμήσεών του…), οι εξετάσεις είναι γραπτές, με δύσκολα θέματα πολεοδομικής νομοθεσίας. Και. (Tip.) Το κόστος είναι σχεδόν μηδαμινό. Φέτος επιτέλους, ύστερα από μάχες ετών, το ΕΣΥΔ πείσθηκε να δεχθεί το ΤΕΕ σαν φορέα πιστοποιήσεων. Οπότε θα μπουν άραγε οι του ΤΕΕ στην λίστα του ΥΠΟΙΚ;

Οψόμεθα. Να σας πω όμως δυο πιθανούς λόγους να απορριφθώ εγώ; α) Αν και έχω εκπονήσει πάνω από 10 εκτιμήσεις στην τελευταία διετία, 11 από αυτές είναι, δυστυχώς, μαζεμένες σε μια και μόνον πραγματογνωμοσύνη (διαταχθείσα από το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών). Τι ανομοιομορφία! β) Εκείνες πάλι τις ανοιχτές επιστολές μου στην Εισαγγελία του ΣΔΟΕ μέσω της «Εφ.Συν.» για το ξεπούλημα του Ellinikon τι τις ήθελα; Ωιμέ!