Μεταβίβαση του Μοναδικού ή Σημαντικότερου Βεβαρημένου Ακινήτου Οφειλέτη και Ευθύνη Αποκτώντος έναντι των Δανειστών

 15/07/2024    06 : 09 : 09
ακινητα1
70 / 100

Συχνά στη συναλλακτική πρακτική συναντάται η περίπτωση ο οφειλέτης να επιχειρεί να καταστεί αφερέγγυος προς βλάβη των δανειστών του, «εξαφανίζοντας» την υφιστάμενη περιουσία του ή την επιχείρησή του, μεταβιβάζοντάς την σε τρίτο/τρίτα πρόσωπα, τα οποία ενδέχεται να τελούν σε γνώση της πρόθεσης βλάβης των δανειστών. Σε μια τέτοια περίπτωση ανακύπτει, υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 479 του Αστικού Κώδικα, ζήτημα περί ύπαρξης ή μη ευθύνης του τρίτου – αποκτώντος απέναντι στους δανειστές του μεταβιβάζοντος. Στο παρόν θα μας απασχολήσει ιδίως το ζήτημα της μεταβίβασης από τον οφειλέτη σε τρίτο πρόσωπο του μοναδικού ή σημαντικότερου περιουσιακού αντικειμένου του (λ.χ. ακινήτου), επί του οποίου, ήδη, κατά το χρόνο της μεταβίβασης υπάρχει εγγεγραμμένο βάρος (λ.χ. προσημείωση υποθήκης).

Γράφει η Άννα Τσόγια

1. Προϋποθέσεις εφαρμογής άρθρου 479 ΑΚ

Σύμφωνα με το άρθρο 479 ΑΚ: «Αν με σύμβαση μεταβιβάστηκε περιουσία ή επιχείρηση, αυτός που αποκτά ευθύνεται απέναντι στον δανειστή έως την αξία των μεταβιβαζόμενων στοιχείων για χρέη που ανήκουν στην περιουσία ή στην επιχείρηση. Η ευθύνη αυτού που μεταβιβάζει εξακολουθεί να υπάρχει». Οι προϋποθέσεις, δηλαδή, για την εφαρμογή της εν λόγω νομοθετικής διάταξης είναι οι εξής:

α) Οριστική σύμβαση μεταξύ οφειλέτη και τρίτου με αντικείμενο τη μεταβίβαση περιουσιακού αντικειμένου ή επιχείρησης. Η αιτία της μεταβίβασης είναι αδιάφορη για την ισχύ της σύμβασης, δηλαδή ενδέχεται να είναι επαχθής (λ.χ. πώληση) ή χαριστική (λ.χ. δωρεά). Ως περιουσία ορίζεται το σύνολο των δεκτικών χρηματικής αποτίμησης δικαιωμάτων (ενεργητικό περιουσίας), δηλαδή αυτό που απομένει μετά την αφαίρεση των υποχρεώσεων, ενώ ως επιχείρηση ορίζεται μία οικονομική ενότητα, οργανωμένη στη βάση περιουσιακών αγαθών, υλικών ή άυλων (λ.χ. εργασία, πελατεία, φήμη) για την ανάπτυξη δραστηριότητας προς επίτευξη οικονομικού οφέλους. Η εν λόγω μεταβίβαση μπορεί να γίνει με μία ή με περισσότερες πράξεις, είτε συγχρόνως είτε διαδοχικά. Στην τελευταία περίπτωση, θα πρέπει οι επιμέρους πράξεις να συνιστούν μία ενότητα μεταξύ τους, δηλαδή να έχουν μια στενή χρονική και οικονομική σχέση.

β) Χρέη, που να ανήκουν στην περιουσία ή την επιχείρηση (που μεταβιβάζεται), τα οποία υπήρχαν, ήδη, κατά το χρόνο μεταβίβασης. Σημειώνεται ότι τα χρέη μπορεί να είναι οποιασδήποτε φύσης (προερχόμενα από σύμβαση ή από αδικοπραξία), με εξαίρεση τα προσωποπαγή χρέη, ακόμη και χρέη υπό προθεσμία ή αίρεση, καθώς και εκείνα που προέρχονται από μεταβολή ή επέκταση της ενοχής (ΑΠ 909/1010, ΑΠ 829/2003). Αρκεί ο γενεσιουργός λόγος τους να υπήρχε κατά τη χρονική στιγμή πραγματοποίησης της μεταβίβασης. Για τη γένεση ευθύνης του αποκτώντος δεν απαιτείται να γνώριζε την ύπαρξη των εν λόγω χρεών κατά τη χρονική στιγμή της μεταβίβασης ούτε απαιτείται τα εν λόγω χρέη να είχαν μέχρι τότε αναγνωριστεί δικαστικώς σε δίκη μεταξύ του μεταβιβάζοντος οφειλέτη και του δανειστή.

γ) Ο αποκτών να γνώριζε, κατά το χρόνο της μεταβίβασης, ότι του μεταβιβάστηκε η όλη περιουσία του οφειλέτη ως σύνολο ή το σημαντικότερο ποσοστό της. Η γνώση αυτή θεωρείται ότι υπάρχει και όταν, ενόψει των συνθηκών υπό τις οποίες έγινε η μεταβίβαση, ο αποκτών γνώριζε την εν γένει περιουσιακή κατάσταση του μεταβιβάζοντος και μπορούσε να αντιληφθεί ότι η περιουσία που του μεταβιβάστηκε αποτελούσε το σύνολο αυτής ή το σημαντικότερο ποσοστό της (ΑΠ 1151/2014). Σημειώνεται ότι σε περίπτωση που με περισσότερες πράξεις μεταβιβαστεί η περιουσία ή επιχείρηση του αρχικού οφειλέτη σε περισσότερα του ενός πρόσωπα, για να επέλθουν οι νόμιμες συνέπειες, θα πρέπει εκείνα να γνωρίζουν ότι οι συγκεκριμένες περισσότερες της μίας πράξεις μεταβίβασης συνιστούν μεταξύ τους ενότητα και αποτελούν το σύνολο ή το σημαντικότερο τμήμα της περιουσίας του μεταβιβάζοντος. Επί μεταβίβασης μεμονωμένων αντικειμένων πρέπει αυτά να αποτελούν όλο το ενεργητικό της περιουσίας ή το σημαντικότερο ποσοστό αυτής.

2. Έννομη συνέπεια

Στην περίπτωση που συντρέχουν οι ως άνω αναφερόμενες προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθ. 479 ΑΚ, καθιερώνεται αναγκαστική εκ του νόμου σωρευτική αναδοχή των χρεών με την έννοια του άρθρ. 477 ΑΚ και δημιουργείται παθητική εις ολόκληρον ενοχή μεταξύ μεταβιβάζοντος και αποκτώντος. Σύμφωνα, δε, με το άρθ. 477 ΑΚ: «Αν κάποιος με σύμβαση που συνάπτει με το δανειστή υποσχεθεί την εκπλήρωση ξένου χρέους, ο οφειλέτης δεν απαλλάσσεται αλλά παράγεται πρόσθετη ενοχή αυτού που υποσχέθηκε, εφόσον δεν προκύπτει σαφώς το αντίθετο». Συνεπώς, θα ευθύνονται αμφότεροι ο μεταβιβάζων και ο αποκτών αλλά σε διαφορετική έκταση: ο μεταβιβάζων θα ευθύνεται απεριόριστα (με το σύνολο της περιουσίας του) και ο αποκτών θα ευθύνεται περιορισμένα και συγκεκριμένα μέχρι την αξία των μεταβιβαζόμενων κατά το χρόνο της μεταβίβασης.

3. Η ειδικότερη περίπτωση της μεταβίβασης βεβαρημένου ακινήτου

Ο αποκτών την περιουσία με χρέη δικαιούται να αρνηθεί την πληρωμή των χρεών, ενιστάμενος προς τούτο για το λόγο ότι το ενεργητικό της περιουσίας δεν επαρκεί για τον σκοπό αυτό (ΑΠ 702/2003). Ειδικότερα, μπορεί να ισχυριστεί α) ότι η συγκεκριμένη απαίτηση για την ικανοποίηση της οποίας ενάγεται από τον συγκεκριμένο δανειστή είναι μεγαλύτερη από την αξία της περιουσίας που απέκτησε, κατόπιν της ως άνω μεταβίβασης ή β) ότι υπάρχουν κι απαιτήσεις και άλλων δανειστών για χρέη της ίδιας περιουσίας, εφόσον, όμως, οι σχετικές απαιτήσεις εξασφαλίζονται με εμπράγματη ασφάλεια (λ.χ. υποθήκη), δεδομένου ότι σε αντίθετη περίπτωση, εφόσον το ενεργητικό δεν επαρκεί για την ικανοποίηση όλων των δανειστών, ο αποκτών υποχρεούται σε ικανοποίηση του δανειστή που προηγήθηκε χρονικά μέχρι να καλυφθεί η αξία των στοιχείων που του μεταβιβάστηκαν.

Περαιτέρω, γίνεται δεκτή η ανυπαρξία ευθύνης του αποκτώντος, όπως ορίστηκε ανωτέρω, (δηλ. τη μη εφαρμογή της διάταξης του άρθ. 479 ΑΚ) στην περίπτωση που μεταβιβασθέν ακίνητο, παρά το γεγονός ότι αποτελεί το σημαντικότερο ή και το μόνο στοιχείο της περιουσίας του οφειλέτη, εντούτοις είναι βεβαρημένο για ποσό υπέρτερο της αξίας του. Δικαιολογητικό, δε, λόγο αποτελεί το γεγονός ότι η αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται επηρεάζεται από το τυχόν εγγεγραμμένο βάρος επ’ αυτού. Πράγματι, σε περίπτωση που υφίσταται λ.χ. προσημείωση υποθήκης επί ενός ακινήτου η εμπορική αξία αυτού απομειώνεται κατά το ποσό για το οποίο έχει εγγραφεί το εν λόγω βάρος. Τούτο, διότι ο αποκτών αναλαμβάνει με την αγορά του εν λόγω ακινήτου τον κίνδυνο να επωμιστεί τις συνέπειες της τυχόν αφερεγγυότητας του οφειλέτη – μεταβιβάζοντος, δηλαδή τον κίνδυνο κατάσχεσης και πλειστηριασμού του εν λόγω ακινήτου από τον δανειστή που έχει εγγράψει το σχετικό βάρος προς ικανοποίηση της απαίτησής του. Οι, δε, λοιποί δανειστές, που δεν εξασφαλίζονται με την εν λόγω προσημείωση που βαραίνει το συγκεκριμένο ακίνητο, δεν μπορούν να προσδοκούν ότι θα ικανοποιηθούν έστω και μερικώς από τον πλειστηριασμό που τυχόν θα διενεργηθεί και τη διανομή του σχετικού πλειστηριάσματος, καθότι από αυτό θα ικανοποιηθεί κατά προτεραιότητα ο δανειστής που έχει εγγράψει την προσημείωση υποθήκης και μάλιστα, για ποσό υπέρτερο της αξίας του ακινήτου. Συνεπώς, για τους λοιπούς δανειστές, το εν λόγω ακίνητο είναι σα να μην υπάγεται, στην πράξη, στην περιουσία του οφειλέτη.

Στο πλαίσιο των ανωτέρω, ως προς τον υπολογισμό της αξίας της περιουσίας κατ’ άρθ. 479 ΑΚ δεν υπολογίζεται η αξία των βαρών που τυχόν υφίστανται. Σημειώνεται, δε, ότι σε περίπτωση που κατά τον κρίσιμο χρόνο της μεταβίβασης υφίσταται μεν εγγραφείσα προσημείωση επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, η οφειλή, όμως, προς εξασφάλιση της οποίας έχει τεθεί, έχει εξοφληθεί μερικώς, τότε για τον υπολογισμό της αξίας του εμπραγμάτου βάρους θα υπολογιστεί μόνο το κατά τον κρίσιμο χρόνο της μεταβίβασης ανεξόφλητο μέρος της.

4. Ενδεικτική Περιπτωσιολογία – Σχετική Νομολογία

ΑΠ1228/2014: Εταιρεία είχε συνάψει σύμβαση πίστωσης με ανοικτό αλληλόχρεο λογαριασμό, η οποία καταγγέλθηκε από τη δανείστρια τράπεζα, εμφανίζοντας χρεωστικό κατάλοιπο 400.117,76 ευρώ. Πριν την καταγγελία, κι ενώ υπήρχε, ήδη, χρεωστικό υπόλοιπο του ως άνω αλληλόχρεου, η εταιρεία μεταβίβαση σε τρίτο πρόσωπο δύο ακίνητα συνολικής αξίας 43.091,76 ευρώ, με μερική εξόφληση του τιμήματος από πλευράς του αγοραστή. Τα, δε, μεταβιβασθέντα ακίνητα κατά το χρόνο της μεταβίβασης ήταν βεβαρημένα με προσημειώσεις υποθήκης υπέρ δανείστριας Τράπεζας για ποσό πλέον των 500.000 ευρώ συνολικά, που υπερκάλυπτε την αξία τους. Ο Άρειος Πάγος, παραθέτοντας τις σχετικές κρίσεις του εφετείου, δέχθηκε τα εξής: «[…] Ακόμη τα μεταβιβασθέντα ακίνητα, που είχαν βάρη υπέρτερα της αξίας τους, δεν αποτελούσαν περιουσία κατά την έννοια του άρθ. 479 ΑΚ και συνεπώς ο αποκτών εναγόμενος δεν ευθύνεται έναντι της ενάγουσας μέχρι της αξίας των ακινήτων που αυτή του μεταβίβασε […] Η πλεοναστική παραδοχή δεν επηρεάζει, ωστόσο, την ορθότητα του διατακτικού της προβαλλόμενης απόφασης του Εφετείου και συνεπώς είναι αβάσιμος… Κατά την ίδια έννοια είναι πλεοναστική και η περαιτέρω παραδοχή της εφετειακής απόφασης ότι ο δεύτερος των αναιρεσιβλήτων απέκτησε τα παραπάνω ακίνητα βεβαρημένα με υπέρτερες της αξίας τους προσημειώσεις υποθήκης υπέρ της Εμπορικής Τράπεζας προς εξασφάλιση αντίστοιχων απαιτήσεών της, αφού ναι μεν η παραδοχή αυτή, στην οποία το Εφετείο κατέληξε εκτιμώντας όλα τα αποδεικτικά στοιχεία που προσκόμισαν με επίκληση οι διάδικοι, εκμηδενίζει την αξία των ακινήτων που αυτός απέκτησε και αποκλείει αντίστοιχα την ευθύνη του από το άρθ. 479 ΑΚ, όμως η όποια σχετική ευθύνη του αποκλείεται ήδη από την έλλειψη γνώσης του, κατά τα προεκτεθέντα, ότι τα ακίνητα αυτά αποτελούσαν κατά το χρόνο της προς αυτόν μεταβίβασης το σύνολο ή το πλέον σημαντικό μέρος της περιουσίας της πρώτης αναιρεσίβλητης».

261/2015 ΤρΕφΠειρ: Εταιρεία κατασκευής ηλεκτρονικών μηχανών και αντλητικών συστημάτων εξέδωσε διαταγή πληρωμής κατά έτερης εταιρείας για οφειλή ποσού 88.820 ευρώ από συναφθείσα μεταξύ τους σύμβαση προμήθειας. Δυνάμει της εν λόγω διαταγής πληρωμής επιχείρησε να εγγράψει προσημείωση υποθήκης επί του μοναδικού ακινήτου της οφειλέτριας και διαπίστωσε ότι αυτό είχε, ήδη, μεταβιβαστεί λόγω πώλησης στη σύζυγο του νομίμου εκπροσώπου της εταιρείας έναντι τιμήματος 42.686,28 ευρώ, που αντιστοιχούσε στην αντικειμενική αξία του. Το εν λόγω ακίνητο, εμπορικής αξίας 100.000 ευρώ, ήταν, κατά τη χρονική στιγμή της μεταβίβασης, βεβαρημένο με προσημείωση υποθήκης ύψους 100.000 ευρώ προς εξασφάλιση απαίτησης της Τράπεζας της Ελλάδος. Στο σημείο αυτό το Εφετείο διαλαμβάνει την εξής κρίση: «[…] Κατόπιν αυτών, αφού, όπως αποδείχθηκε, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης στη δεύτερη εναγόμενη του ανωτέρω ακινήτου, το οποίο ήταν το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο της αγοράστριας εταιρείας […], το επ’ αυτού βάρος ήταν ισάξιο της εμπορικής (πραγματικής) αξίας του, δεν μπορεί να γίνει λόγος για μεταβίβαση περιουσίας κατά την έννοια του άρθρου 479 ΑΚ, δεδομένου ότι, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στη νομική σκέψη στην παράγραφο ΙΙΙ της παρούσας, ως περιουσία, κατά την έννοια της ανωτέρω διάταξης, νοείται μόνο το ενεργητικό της, δηλαδή εκείνο που απομένει μετά την αφαίρεση των υποχρεώσεων. Συνεπώς, η ως άνω αγωγή, κατά την πρώτη επικουρική βάση της εκ του άρθρου 479 ΑΚ που αφορά την δεύτερη εναγόμενη, είναι ουσιαστικά αβάσιμη […]».

Συμπληρωματικά, αξιοσημείωτη είναι και η σχετική νύξη στο σκεπτικό της υπ’ αριθμ. 1287/2017 απόφασης του ΤρΕφΘεσ, η οποία στο πλαίσιο αιτιολόγησης της μη απόδειξης γνώσης των αποκτώντων ακινήτων που αποτελούσαν το σύνολο της περιουσίας του μεταβιβάζοντος και ως εκ τούτου, της μη συνδρομής περίπτωση εφαρμογής του άρθ. 479 ΑΚ, προβαίνει παρεμπιπτόντως σε αναφορά περί της διαμόρφωσης της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου από το ποσό της εγγεγραμμένης επ’ αυτού προσημείωσης υποθήκης (βάρος). Ειδικότερα αναφέρει: «[…] Επί του πρώτου ακινήτου (Α2) υφίστατο κατά το χρόνο μεταβίβασης του εγγεγραμμένη βάσει της 224/2008 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κω, προσημείωση υποθήκης ύψους 186.000 ευρώ υπέρ της Εμπορικής Τράπεζας […] Το ποσό της προσημείωσης αυτής, η οποία βάρυνε το παραπάνω ακίνητο, συνυπολογίσθηκε για τον προσδιορισμό του πράγματι καταβλητέου εκ μέρους των δεύτερου και τρίτης των εφεσίβλητων σε μετρητά τιμήματος, από το οποίο και αφαιρέθηκε, αφού η προσημείωση συνέχιζε να υφίσταται κατά τον χρόνο της πώλησης και ο πωλητής δεν είχε εξοφλήσει τις εξασφαλιζόμενες δι’ αυτής, οφειλές του. Η ανωτέρω προσημείωση εξαλείφθηκε μετά τη μεταβίβαση του οικοπέδου […]». Η αξία, όμως, του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, καθορίζει και το εύρος ευθύνης του αποκτώντος για χρέη της περιουσίας ή επιχείρησης, που του μεταβιβάστηκε.

5. Αντί επιλόγου

Συνοψίζοντας, σε περίπτωση που ο οφειλέτης μεταβιβάσει σε τρίτο πρόσωπο το μοναδικό (ή το σημαντικότερο) ακίνητό του, επί του οποίου, ήδη, κατά τη χρονική στιγμή της μεταβίβασης υπάρχει εγγεγραμμένο βάρος, που υπερβαίνει την αγοραία αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, δεν μπορεί να γίνει λόγος για μεταβίβαση περιουσίας, κατ’ άρθ. 479 ΑΚ και συνεπώς, ο αποκτών δεν ευθύνεται με την περιουσία του για τα χρέη του μεταβιβάζοντος.

div#stuning-header .dfd-stuning-header-bg-container {background-color: #5dacee;background-size: initial;background-position: top center;background-attachment: initial;background-repeat: initial;}#stuning-header div.page-title-inner {min-height: 450px;}#main-content .dfd-content-wrap {margin: 0px;} #main-content .dfd-content-wrap > article {padding: 0px;}@media only screen and (min-width: 1101px) {#layout.dfd-portfolio-loop > .row.full-width > .blog-section.no-sidebars,#layout.dfd-gallery-loop > .row.full-width > .blog-section.no-sidebars {padding: 0 0px;}#layout.dfd-portfolio-loop > .row.full-width > .blog-section.no-sidebars > #main-content > .dfd-content-wrap:first-child,#layout.dfd-gallery-loop > .row.full-width > .blog-section.no-sidebars > #main-content > .dfd-content-wrap:first-child {border-top: 0px solid transparent; border-bottom: 0px solid transparent;}#layout.dfd-portfolio-loop > .row.full-width #right-sidebar,#layout.dfd-gallery-loop > .row.full-width #right-sidebar {padding-top: 0px;padding-bottom: 0px;}#layout.dfd-portfolio-loop > .row.full-width > .blog-section.no-sidebars .sort-panel,#layout.dfd-gallery-loop > .row.full-width > .blog-section.no-sidebars .sort-panel {margin-left: -0px;margin-right: -0px;}}#layout .dfd-content-wrap.layout-side-image,#layout > .row.full-width .dfd-content-wrap.layout-side-image {margin-left: 0;margin-right: 0;}