Ζητείται λύση: Γιατί θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν τα ενοίκια

Αν η άνοδος των τιμών αγοράς των διαμερισμάτων απασχολεί πολύ κόσμο, η άνοδος των ενοικίων απασχολεί κυριολεκτικά τους πάντες, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Πλούσιοι, μεσαίοι, «μικρομεσαίοι» ή φτωχοί, όλοι έχουν στο μυαλό τους την κούρσα που έχει λάβει χώρα τα τελευταία χρόνια και συνήθως την προσεγγίζουν με απολύτως υποκειμενικά στοιχεία.

Από το iliaspapageorgiadis.com

• Οι πλούσιοι κατά βάθος νιώθουν ευχαριστημένοι μιας και οι αυξανόμενες τιμές «απομακρύνουν» από τις γειτονιές τους ανθρώπους χωρίς μεγάλη οικονομική δυνατότητα (για τη σιωπηρή «εσωτερική μετανάστευση» εντός των μεγάλων πόλεων θα γράψω προσεχώς).
• Οι μεσαίοι (ή τέλος πάντων όσοι έχουν απομείνει από τη μεσαία τάξη) πιέζονται, ψάχνουν λύσεις, δουλεύουν παραπάνω (ή πάνε πίσω την πληρωμή κάποιου προμηθευτή), διαμαρτύρονται αλλά τελικά συμβιβάζονται με τη νέα πραγματικότητα.
• Οι «μικρομεσαίοι» και οι φτωχοί έχουν μπει σε έναν πραγματικό «γολγοθά» δίχως τέλος, με τους περισσότερους να ζουν με αγωνία και να ψάχνουν λύσεις για να αντιμετωπίσουν την αύξηση του κόστους ενοικίασης της στέγης τους, που πραγματικά τους έχει δυσκολέψει πολύ. Συχνά στηρίζει όλη η οικογένεια το παιδί που είναι σε αδιέξοδο.

Γιατί τελικά ανεβαίνουν τα ενοίκια, ειδικά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη; Υπάρχει κάποια συνομωσία, όπως λένε κάποιοι; Τα ανεβάζουν οι τράπεζες για να ξεσπιτώσουν τον κόσμο όπως λένε άλλοι; Είναι απλά ένα παγκόσμιο φαινόμενο, χωρίς καμία τοπική ιδιαιτερότητα;

Σήμερα έλα να δούμε τα μαθηματικά των ενοικίων, να συζητήσουμε το θέμα μαζί και να το κατανοήσουμε ορθολογικά, πέρα από κραυγές, αγωνίες, κατάρες και προσδοκίες…

(Όσα ακολουθούν δεν αποτελούν θετική ή αρνητική κριτική των γεγονότων, αλλά προσπάθεια καταγραφής, κατανόησης και αποτίμησής τους).

Έτος αναφοράς το 2014
Για να μπορέσουμε να κατανοήσουμε το θέμα, θα πρέπει να τραβήξουμε σε κάποιο χρονικό σημείο μία γραμμή και να ξεκινήσουμε να το αναλύουμε από εκεί και μετά. Όσο και αν μελέτησα το ζήτημα, δεν βρήκα καμία καλύτερη στιγμή από το 2014 για να γίνει το έτος αναφοράς, το «Τ μηδέν» που λέμε και εμείς στην Κατερίνη.

Τότε η Ελλάδα ήταν στο εξής σημείο:

1. Οι τράπεζες δεν είχαν αρχίσει ακόμη να παίρνουν μαζικά στην κατοχή τους τα ακίνητα των πολιτών.
2. Οι μεταναστευτικές ροές ήταν χαμηλές.

Γ. Ο θεσμός της Golden Visa ήταν στα πρώτα του βήματα + οι νέες οικοδομές ήταν ελάχιστες σε όλη την Ελλάδα. Η Ελλάδα δεν ήταν διεθνής επενδυτικός προορισμός για την αγορά ακινήτων, με εξαίρεση τη Μύκονο και τη Σαντορίνη.

Δ. Η οικονομία και η κοινωνία έδειχναν να βγαίνουν από την τρομερά δύσκολη περίοδο 2011 – 2013 και το 2014 ήταν η πρώτη καλή χρονιά. Οι τράπεζες ήταν ανοικτές.

Ε. Η τεχνολογία δεν ήταν τόσο ανεπτυγμένη όσο είναι σήμερα και η τηλεργασία ήταν σε νηπιακό επίπεδο

ΣΤ. Ο τουρισμός ήταν περίπου στα μισά επίπεδα από τα σημερινά και οι τουρίστες έμεναν κυρίως σε ξενοδοχεία ή σε ενοικιαζόμενα δωμάτια. Η έννοια του Airbnbδεν υπήρχε στην Ελλάδα (στη Ρουμανία τη βρήκα ως επιχειρηματικό σκεπτικό ήδη το 2004 όταν πρωτοπήγα εκεί).

Ζ. Η διεθνής ανάπτυξη βασίζονταν κυρίως στα θεμελιώδη μεγέθη των οικονομικών, δεν είχαν ξεκινήσει ακόμη οι «ποσοτικές χαλαρώσεις», ούτε είχαν ανέβει «στον Θεό» χρηματιστήρια, κρυπτονομίσματα και κάθε είδους επένδυση.

Ας πούμε λοιπόν ότι το 2014 στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη υπήρχαν διαθέσιμα πχ 1.000 ακίνητα στην αγορά, προς πώληση και ενοικίαση. Οι διαθέσιμοι αγοραστές και ενοικιαστές ήταν πχ 1.000 ή λιγότεροι.

Τι άλλαξε και ανέβηκαν τα ενοίκια
Α. Απόσυρση ακινήτων από την αγορά
Από το 2014 έχω την εντύπωση πως επιταχύνθηκαν οι κατασχέσεις ακινήτων από τις τράπεζες. Δεν ξέρω ακριβώς τα νούμερα, όμως υπολογίζω πως περίπου 20 – 25% των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση ή ενοικίαση έφυγαν από την αγορά, μιας και τα δάνεια «κοκκίνησαν», ενώ «ωρίμασαν» και έγιναν και τα δικαστήρια με βάση τον νόμο Κατσέλη.

Δεκάδες χιλιάδες ακίνητα αποσύρθηκαν σταδιακά και δεν έχει ξαναγίνει διαθέσιμο παρά μόνο ένα ελάχιστο τμήμα τους, ενώ στο μεσοδιάστημα εκχωρήθηκαν σε fundsκλπ. Επίσης είναι πάρα πολλά άλλα που έχουν γίνει αντικείμενο δικαστικής διαμάχης και στην ουσία δεν μπορούν να κατοικηθούν.

= Από το 2014 ως το 2021 τα διαθέσιμα ακίνητα από πχ 1.000 μειώθηκαν σε 750 – 800.

= Μειώθηκε πολύ η προσφορά ακινήτων

Β. Ενοικίαση ακινήτων για στέγαση μεταναστών
Πρακτικά στην Ελλάδα από το 2015 και μετά οι μεταναστευτικές ροές πολλαπλασιάστηκαν. Το ακριβές νούμερο δεν το ξέρω, όμως από αυτά που καταλαβαίνω στις δύο μεγαλύτερες Ελληνικές πόλεις ο αριθμός τους πρέπει να αγγίζει τις αρκετές εκατοντάδες χιλιάδες. Ακόμη και αν αληθεύει πως πολλοί από αυτούς μένουν 10 – 15 μαζί σε ένα διαμέρισμα, στην πράξη κάποιες δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα χρησιμοποιούνται για τη στέγασή τους.

Με δεδομένο ότι οι μετανάστες συνήθως διαμένουν σε συγκεκριμένες περιοχές των μεγάλων πόλεων, ένα σημαντικό τμήμα των πολιτών στις περιοχές αυτές μετακινήθηκε σε άλλες περιοχές. Έτσι, αυτός που πχ πλήρωνε 300 Ευρώ τον μήνα στην περιοχή του, έφυγε προς άλλη συνοικία, αύξησε τη ζήτηση εκεί και πλήρωσε περισσότερο, πχ 400 για να βρει αυτό που ψάχνει. Αυτή η εξέλιξη σιγά σιγά δημιούργησε ένα ντόμινο τιμών, με τον κόσμο να μετακινείται από τη μία περιοχή στην άλλη, αυξάνοντας τη ζήτηση την ώρα που η προσφορά ήταν αναιμική.

= Από το 2014 ως το 2021 τα διαθέσιμα ακίνητα από πχ 750 – 800 μειώθηκαν σε 600 – 650.

= Δημιουργήθηκε ζήτηση σε πολλές περιοχές, εξ’ αντανακλάσεως.

Γ. Ο θεσμός της Golden Visa στην Ελλάδα ήταν στα πρώτα του βήματα
+ οι νέες οικοδομές ήταν ελάχιστες σε όλη την Ελλάδα.
Την ώρα λοιπόν που τα 1.000 ακίνητα έγιναν 600 – 650 και δημιουργήθηκε τεχνητή ζήτηση σε κάποιες περιοχές, στις ακριβές ζώνες οι αγορές των ξένων από το 2015 και μετά οδήγησαν σε ραγδαία άνοδο των τιμών, στοιχείο που λειτούργησε ως κυματοθραύστης για τους κάθε λογής ενδιαφερόμενους αν δεν είχαν πολλά χρήματα. Η Golden visa επέφερε μεγάλες αυξήσεις τιμών στα «καλά» ακίνητα, ενώ οι περισσότεροι επενδυτές δεν τα νοίκιασαν καν, απλά τα απέσυραν από την αγορά.

Λίγα χρόνια μετά η Αθήνα ξεκίνησε να «μπαίνει στον χάρτη» των επιλογών όσων ήθελαν ακριβά παραθαλάσσια ακίνητα στη νότια Ευρώπη και ουσιαστικά αρκετές ακόμη χιλιάδες ιδιοκτησίες αποσύρθηκαν από την αγορά ενοικίων για μικρούς και μεσαίους.

Την ίδια ώρα τα σχέδια πόλεων παρέμειναν σταματημένα και οι νέες οικοδομές που έγιναν ήταν ελάχιστες, μιας και το ρίσκο ήταν πολύ υψηλό.

= Η Golden Visa εκτόξευσε τις τιμές και ουσιαστικά η αγορά «είπε» σε όσους έψαχναν κάτι οικονομικό ότι «δεν μπορώ να σας βοηθήσω, ξεχάστε τις καλές και ακριβές περιοχές, πλέον απευθύνονται σε Έλληνες και ξένους που πληρώνουν πολύ παραπάνω από όσα αντέχετε».

= Ο κόσμος που δοκίμασε να εισέλθει σε πιο ακριβές περιοχές συνήθως βρήκε μπροστά του «τοίχο» και επέστρεψε στις άλλες ζώνες = αύξησε τη ζήτηση εκεί

Δ. Η οικονομία και η κοινωνία έδειχναν να βγαίνουν από την τρομερά δύσκολη περίοδο 2011 – 2013 και το 2014 ήταν η πρώτη καλή χρονιά. Οι τράπεζες ήταν ανοικτές.
Την ώρα που το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων μειώνονταν σταθερά, το 2015 προστέθηκε άλλος ένας παράγοντας αύξησης της ζήτησης: Πολλοί άνθρωποι βρέθηκαν με μπλοκαρισμένα λεφτά στην τράπεζα, λόγω των capital controls. Με το πολιτικό ρίσκο να αυξάνεται και να συζητιούνται διάφορα επώδυνα μέτρα για την οικονομία και τις τράπεζες ή ακόμη και δήμευση των καταθέσεων (όπως έγινε σιωπηρά σε γειτονική χώρα της Μέσης Ανατολής μετά από μερικά χρόνια), πολλοί άνθρωποι επέλεξαν την αγορά ακινήτου, θέλοντας να προστατεύσουν το κεφάλαιό τους + να βγάλουν τα λεφτά από τον λογαριασμό τους και να αποφύγουν τυχόν προβλήματα.

= Τα ακίνητα μετατράπηκαν για πολλούς σε επιλογή προστασίας της περιουσίας τους. Όσο περισσότερα ακίνητα αποκτά κάποιος και τα ενοικιάζει, τόσο πιο πολύ αναζητά τις μεγάλες τιμές, μιας και δεν έχει ανάγκη από μία συγκεκριμένη ενοικίαση για να επιβιώσει. (Δεν σχολιάζω αν είναι σωστό ή όχι, μεταφέρω αυτό που βλέπω να συμβαίνει συνήθως στην Ελλάδα).

Ε. Η τεχνολογία δεν ήταν τόσο ανεπτυγμένη όσο είναι σήμερα και η τηλεργασία ήταν σε νηπιακό επίπεδο
Με την πρόοδο της τεχνολογίας και τον πολλαπλασιασμό των ανθρώπων που ασχολούνται με την τηλεργασία, αυξήθηκαν οι Έλληνες που δουλεύουν για κάποια εταιρεία του εξωτερικού και έχουν έσοδα πολύ μεγαλύτερα από τους συναδέλφους τους εντός Ελλάδας. Έχοντας μιλήσει με 500+ από αυτούς τα τελευταία χρόνια, πιστεύω ότι η κοινότητά τους απαρτίζεται από αρκετές δεκάδες χιλιάδες ανθρώπων που συνήθως δεν έχουν άμεσα τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο σπίτι, όμως τους είναι σχετικά εύκολο να πληρώσουν + 200 ή 300 Ευρώ τον μήνα για να ζήσουν σε μία καλύτερη περιοχή.

Το κύριο χαρακτηριστικό των ανθρώπων αυτών είναι ότι συνήθως «δεν τους πιάνει το μάτι σου», μιας και γενικά είναι «στοχοπροσηλωμένοι» στη δουλειά τους. Σαν αυτούς υπάρχουν και άλλοι Έλληνες που είδαν αυξημένα εισοδήματα λόγω χρήσης της τεχνολογίας.

= Η ζήτηση αυξήθηκε και μάλιστα από ανθρώπους που είχαν τη δυνατότητα να πληρώσουν το «κάτι παραπάνω» = ανέβηκαν και άλλο οι τιμές.

ΣΤ. Ο τουρισμός ήταν περίπου στα μισά επίπεδα από τα σημερινά και οι τουρίστες έμεναν κυρίως σε ξενοδοχεία ή σε ενοικιαζόμενα δωμάτια. Η έννοια του Airbnb δεν υπήρχε στην Ελλάδα
Μία από τις μεγάλες τεχνολογικές αλλαγές που δημιούργησαν ένα νέο επιχειρηματικό μοντέλο στην Ελλάδα ήταν και η δυνατότητα της δημιουργίας της «οικονομίας διαμοιρασμού», όπως αυτή εκφράστηκε από το Airbnb, το Uber κλπ. Το Airbnb έδωσε τη δυνατότητα σε χιλιάδες απλούς ιδιοκτήτες ακινήτων να νιώσουν ότι μπορούν να γίνουν και αυτοί «παίκτες στον τουρισμό», δημιούργησε δεκάδες υποκατηγορίες και νέα επαγγέλματα και ουσιαστικά δέσμευσε χιλιάδες διαμερίσματα στην αγορά. Όχι τυχαία, τα περισσότερα από αυτά βγήκαν εκτός οικιστικής αγοράς στις περιοχές που ζει η μεσαία τάξη, προκαλώντας και νέα κύματα μετακινήσεων.

Οι ενοικιαστές κλήθηκαν να ανταγωνιστούν τους τουρίστες και αυτό αποτελεί μία παγκοσμίως άλυτη εξίσωση…

= η προσφορά μειώθηκε έτι περαιτέρω σε πολλά «στρατηγικά» σημεία εντός της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Τα ακίνητα που βγήκαν από την αγορά ενοικίων δεν έμειναν αδρανή αλλά μετατράπηκαν σε οχήματα απόκτησης (προσδοκώμενων) τουριστικών εισοδημάτων.

Z. Η διεθνής ανάπτυξη βασίζονταν κυρίως στα θεμελιώδη μεγέθη των οικονομικών, οι «ποσοτικές χαλαρώσεις» ήταν ακόμη στο ξεκίνημά τους, δεν είχαν ανέβει «στον Θεό» χρηματιστήρια, κρυπτονομίσματα και κάθε είδους επένδυση.
Με τη διεθνή οικονομία σταδιακά μετά το 2014 – 2015 να εισέρχεται σε περίοδο «φούσκας» λόγω των ποσοτικών χαλαρώσεων και της διανομής «χρημάτων από το ελικόπτερο», εισέρευσαν στα κράτη (και στην Ελλάδα) και τους πολίτες τους πολλά χρήματα που ανέβασαν παντού τις αποτιμήσεις. Ξεκίνησε η περίοδος με πολλαπλές «φούσκες», πολλοί άνθρωποι έβγαλαν εύκολα χρήματα (και νόμισαν ότι ξέρουν από επενδύσεις), το 2020 και το 2021 οι κυβερνήσεις μοίρασαν τόσα χρήματα που ταρακούνησαν τις δομές της οικονομίας και συνέβαλλαν στη δημιουργία πληθωρισμού.

Έτσι πολλοί άνθρωποι βρέθηκαν με πολλά χρήματα ή έστω αυξημένη ρευστότητα, έτοιμοι να πληρώσουν περισσότερα για αγορά ή ενοικίαση κατοικίας.

Μέσα σε 8 χρόνια:

• Μειώθηκε κατά περίπου 40% το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων (δεν υπολογίζω τα ακίνητα της Εκκλησίας που και πριν και τώρα είναι συνήθως εκτός αγοράς).
  Αυξήθηκε ραγδαία η ζήτηση και συχνά από ανθρώπους που είχαν τη δυνατότητα να πληρώσουν το «κάτι παραπάνω» για να ανέβουν και άλλο οι τιμές.

Συμπέρασμα: Με αυτά τα δεδομένα να ισχύουν ακόμη, δύσκολα θα ανατραπεί η τάση αύξησης των ενοικίων το 2023 στην Ελλάδα και ειδικά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, μιας και τα ακίνητα είναι λίγα και η ζήτηση μεγάλη.

Ο «μαύρος κύκνος»
Υπάρχει περίπτωση να αλλάξει η κατεύθυνση της αγοράς ενοικίων; Φυσικά, πάντα υπάρχει το ενδεχόμενο, όμως δείχνει να αποτελεί πλέον κάτι που έχει πιθανότητες να εμφανιστεί όσο και ένας «μαύρος κύκνος» σε μία οικονομία ( = το απρόβλεπτο και απροσδόκητο, όπως καθιέρωσε τον όρο ο Nassim Nicholas Taleb).

Η Ελλάδα δανείζεται σήμερα με επιτόκια 4 – 4,5% (το 2010 με επιτόκιο δανεισμού 5% υπογράψαμε το πρώτο μνημόνιο), ενώ οι περισσότερες μεγάλες τράπεζες της χώρας εξέδωσαν πρόσφατα ομόλογα, για τα οποία πλήρωσαν ως και 10,25% (!), Αν ο πληθωρισμός επιμείνει, ανέβουν τα επιτόκια, αρχίσουν και στην Ελλάδα οι απολύσεις που βλέπουμε στις ΗΠΑ και η τουριστική χρονιά είναι «απλώς καλή», ίσως η αγορά ενοικίων σταματήσει να «τρέχει» και τη δούμε να πέφτει λίγο.

Πόσο πιθανό είναι αυτό; Προσωπικά το λαμβάνω υπόψη μου ως ενδεχόμενο στις αναλύσεις που κάνω, όμως παρατηρώ πως μάλλον αποτελώ τμήμα μίας ισχνής μειοψηφίας. Πάντως λογικά ένα τέτοιο σενάριο έχει τουλάχιστον 20% πιθανότητες…

Η λύση που έχουν στα χέρια τους οι πολιτικοί
Οι τιμές των ακριβών σπιτιών «εξισορροπούνται» μόνο με έναν τρόπο και αυτός είναι στα χέρια των πολιτικών. Όχι, δεν είναι το πάγωμα των τιμών τους, που οδηγεί σε συνθήκες «μαύρης αγοράς». Η λύση είναι η επίλυση των χιλιάδων προβλημάτων που υπάρχουν σήμερα με τα σχέδια πόλης σε όλη τη χώρα και η ένταξη νέων περιοχών σε αυτά. Με αυτόν τον τρόπο θα μπουν στην αγορά νέα οικόπεδα χαμηλότερου κόστους και θα αρχίσει να αυξάνεται και πάλι η προσφορά, για να γίνει προσπάθεια να αποσυμπιεστεί η εντεινόμενη ζήτηση.

Γιατί είναι απίθανο να συμβεί κάτι τέτοιο; Επειδή για τους πολιτικούς είναι πιο εύκολο και «κατανοητό» να δώσουν στους πολίτες επίδομα ενοικίου, παρά να λύσουν το πρόβλημα των ακριβών ενοικίων, αντιμετωπίζοντάς το στη ρίζα του. (Ούτε και οι ψηφοφόροι πολυνοιάζονται, μεταξύ μας…)

Δεν θα έδινα ούτε 1/1.000.000 πιθανότητες να συμβεί αυτό στην Ελλάδα την επόμενη δεκαετία…

Η άνοδος των ενοικίων βασίζεται σε απλά μαθηματικά και δεν αντιμετωπίζεται με ευχολόγια
Αν ο στόχος κάποιου είναι να αντιμετωπίσει τις υψηλές αξίες ενοικίων και να τις φρενάρει κάπως, τότε το πρώτο που έχει να κάνει είναι να καταλάβει το θέμα και να αντιληφθεί ότι μιλάμε για απλά μαθηματικά. Ας αφήσουμε τους δράκους και τις παγκόσμιες συνομωσίες στην άκρη. Όταν από 1.000 ακίνητα πριν 2 χρόνια έχουμε μείνει με 600 – 650 διαθέσιμα, ενώ οι ενδιαφερόμενοι έχουν αυξηθεί, τότε είναι λογικό η αγορά να συνεχίζει την ανοδική της πορεία.

Αν κάποιος θέλει να σταματήσει αυτή την εξέλιξη, μπορεί να το πετύχει είτε με πάγωμα της αγοράς είτε με αύξηση της προσφοράς ακινήτων. Τα ευχολόγια στις τηλεοπτικές συζητήσεις κλπ δεν πρόκειται να λύσουν κάτι, ούτε και οι βαθυστόχαστες θεωρητικές αναλύσεις.

Για να ξέρεις τι σου γίνεται γύρω σου, προσπάθησε να το ερμηνεύσεις ορθολογικά. Μόνο τότε θα το καταλάβεις και ίσως μπορέσεις να το αντιμετωπίσεις / να επωφεληθείς από αυτό.

Εσύ τι λες;

ΥΓ. Επίτηδες δεν ανοίγω το θέμα των φθηνών δανείων κλπ, που επίσης θα αυξήσει τη ζήτηση σε μία συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων.